上海前几天一直在抓紧出台政策。 上海青浦区、奉贤区同时放宽限购：
一是外国人购房资格从家庭放宽到单身。
二是非居民社会保障期限由5年放宽至3年。
此时距离上海上一轮政策放松正好一个月。
按理说，每次放松管制，都是广州先开始，然后是深圳，最后是北京、上海。
其中，北京、上海、深圳是全国管控最严格、关注最密切的三个城市。 这三座城市，你看看我，我看看你，没有人敢轻易逃跑。
上海实际上先于广州开始放松。 可见上海也有些着急了。
事实上，青浦、奉贤并不是上海首次放宽郊区限购。 临港新区、金山区此前也出台过类似政策，放宽了外地户籍居民购房限制。
这四区成立后，46%在上海工作、生活的外地人（不含临港新区，约162万人）摆脱了限购。
也就是说，在不知不觉中，上海近一半的地区已经放松了限购。
不过，我感觉这次放松的力度还是太弱了。 感觉这次的放松并没有什么效果。 估计其他新建城市放松也只是时间问题。
也就是说，上海的政策还没有完成，这实际上意味着市场肯定还没有见底。
众所周知，12月14日，上海刚刚出台了一波宽松政策。
核心有三点：一是降低普通住房标准； 二是降低首付比例； 三是降低房贷利率。
主要着眼点是降低购房者和卖家的负担和门槛。
比如一套总价1000万的房子，由非统一房改成普通房后，可以节省税费54.6万元。
12月，上海二手房销售1.49万套，比11月增加近900套，增长约6%，增幅可能并不明显。
但结构性变化是巨大的。
无论是新修订的价格在400万到800万之间，还是在800万到1500万之间的改进，都有明显的增长。
一手房市场也发生了明显变化。
12月份，上海一手住宅成交量为5881套，较11月份增长19.2%，一改前两个月的颓势。
9月15日，国家统计局公布8月份70个大中城市房价数据。 总体来看，与过去几个月相比，房价下降的面积扩大到了最大程度。
对于新房：
70个大中城市中，8月份环比上涨的城市减少至17个，持平1个，价格下跌的城市增加至52个。这意味着74%的城市新房价格正在下降。
从纵向比较来看，4月份新房环比增加的城市有62个，5月份下降至46个，6月份为31个，7月份为20个。
从同比增速看，8月份70个大中城市中有25个同比增长，1个持平，44个下降。 同比增长的城市数量较7月减少1个。 下降城市数量保持不变。
同比是与去年同期相比，这意味着63%的城市房价至少低于去年同期。
制图：城市金融； 数据：国家统计局
从上图可以看出，新房价格仍在上涨的城市包括三亚、海口、西安、成都、长沙、银川、北海、大连、烟台、太原、上海、杭州、重庆、乌鲁木齐、泉州、沉阳、宜昌。
环比和同比增长重叠的城市包括成都、上海、长沙、杭州、三亚、海口、西安、重庆、银川、北海、烟台。
其中上海房价开始下跌，开度因素影响较大。 新房受区域开放因素影响较大。 比如，在城市地区，如果开盘数量集中，房价就会上涨，而在郊区，如果开盘数量增加，房价就会下跌。
因此，市场一般用二手房价格变化来衡量一个城市的价格变化，因为二手房更能真实地反映市场情况。
问题是，既然上一波政策的“药效”很好，为什么上海这么不耐烦地再添两把火呢？
我想可能有两个原因：
首先，虽然目前整体势头还不错，但青浦新城、奉贤新城的分解压力仍然较大。
2023年，青浦新城新房成交面积同比下降10.9%，清仓周期为14个月，供应明显过剩。 奉贤新城新房成交面积同比下降24.3%，仍存在销售困难问题。
这时候针就松了，针对性的去库存之一就是
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上海作为内地楼市的最后三个据点之一，其基本面和发展潜力是毋庸置疑的。
如果你有上海的房票，一定要优先考虑。
但如果你想问现在可以买吗？ 那么我们就需要具体问题具体分析。
首先是看房价调整的幅度。
俗话说，涨则风险，跌则机遇。
2023年底，上海二手房成交均价约为6万元/平方米，较2021年高点下降8%。
从2020年初到2021年中，短短一年半的时间，上海房价从5.2万元/平方米上涨至6.5万元/平方米，涨幅达25%。
目前上海二手房的房价表现就像喝凉水，冷热自知。
如果以整体成交均价为锚点，从目前的市场情况来看，二手房价格仍有进一步缓慢下滑的空间。
预计2024年上海市场最有可能是：
价格下跌，成交量上涨！
虽然我看好上海房价的长期表现，但短期来看，更不用说今年，因为不具备反弹的条件，所以很难反弹。
上海新建住宅市场已连续两年供过于求。 2023年住宅用地成交量为925万平方米，与2022年相比并没有下降很多，而且其中不少将在今年入市。
二手房：
8月份70个大中城市中，环比增长的仅有3个，持平的有1个，下降的有66个。 这意味着94%的城市房价正在下跌。
仅3个城市同比增长，1个持平，66个城市下降。 这也意味着，94%的城市二手房价格至少低于一年前。
这一降幅已扩大至近两年来最大面积。
其中，环比上涨的城市仅有北京、大理、牡丹江。 其中，北京的房价最为坚挺。 不过，大理和牡丹江均因过往跌幅过大而阶段性止跌。
牡丹江从去年开始统计就一直在下降，物价基本回到了十几年前。 大理这个旅游城市，近三年来游客数量急剧下降，房价失去支撑，持续下跌。
2019年增幅高达11.7%，位居全国第一、全球第二。
然而，没有自身实力、依靠游客购买力的城市的楼市也是最脆弱的。 一旦失去游客的支持，房价就会下跌。
近年来，大理的房价一直在下降。 去年，大理的均价跌破1万元。
目前的同比数据可以看到上海房价开始下跌，大理二手房价格同比下降了2.8%，这意味着大理目前的房价仍然低于去年同期。
