肖杰/来自北京
北京周边地区中，燕郊和固安无疑是最受欢迎的。 燕郊距北京的距离优势，使其牢牢占据北京周边房地产市场第一名，甚至被评选为“超高房价城市”之一。 固安也因大兴国际机场的建设和运营而备受关注。
发展回顾
燕郊第一次大规模出现在很多北票人眼中是在2011年左右。在北京地铁站里可以看到很多上上城楼盘的销售广告。 均价3000元/平方米，让很多年轻人兴奋不已。
上上城成功俘获了一群在北京工作却买不起北京房价的年轻人。 随后，北京周边楼市随着北京楼市的发展而逐渐壮大。 其中燕郊、大场、香河、固安等都是北京周边的热门区域。 这一时期，北京周边楼市的客户群主要以刚性需求为主。 也有少数客户在北京周边购买别墅，但基本都是为了自住。 主要目的。
2014年之后，北京楼市开始限购，当时北京的房价已经不低了。 由于购房资格限制或资金不足，大量购房需求开始溢出。 越来越多的人关注北京周边的楼市。 房价飞涨。
另一方面，入驻北京周边地区的开发企业数量也在逐渐增多。 企业对该地区的开发和推介，也让越来越多的人看到了环京地区的升值空间。 因此，这一时期，除了北京周边地区的刚性需求外，也有部分投资者入市。
同期，北京年人口增长不少于50万，最高峰时甚至超过100万。 2015年，资金持续流入。 北京住房需求的不断增长及其溢出效应，导致北京周边房地产市场异常火爆。 这种热情一直持续到2016年，那一年，随着北京房价的大幅上涨，北京周边的楼市价格也达到了顶峰。
受多重因素推动，房价稳步上涨。 2016年此时，北京楼市吸引了大量投资者，进一步刺激房价上涨。 据相关机构对环景市场的跟踪研究显示，2015年，环景购房人群仍以自住客户为主，但2016年，投资者越来越多。
2017年，国家房地产市场调控和严格的限购政策使市场迅速降温。 北京房价随之下跌，北京周边市场更是严重。 热钱力推的燕郊、固安自然首当其冲，房价下跌不少。 调控前，燕郊个别楼盘价格已达到令人难以置信的4.5万元/平方米，当时的泡沫很明显。
2017年至2019年，开发商实施各种促销政策，市场竞争激烈。 但即便如此，由于限购导致需求端萎缩，北京楼市成交量持续低迷。
房地产市场现状
近日，沉寂多日的北京周边楼市又传来一些好消息。
首先是平谷线将于年底开工的消息。 据平谷区发改委公布的信息，平谷线西起14号线东风北桥站，途经朝阳区、通州区、河北省三河市。 全长74公里，设车站12座，总投资约231.7亿元。 这12个车站包括燕顺路站、燕郊北站。 坐上地铁，是燕郊百姓期盼已久的事情。 曾经一度各种传闻满天飞，但这一次官宣终于让“靴子落地”了。
另一个是大兴机场的运营升级。 据北京大兴国际机场官方账号，10月25日，冬季航季航班计划实施首日，大兴机场完成旅客吞吐量10.66万人次，执行航班768架次，顺利完成航班季换。 这是大兴机场日旅客吞吐量首次突破10万人次。
平谷线开工利好燕郊，大兴机场运营升级利好固安。 两个热点地区再次进入人们的视线。
然而，相比地铁，真正牵动人心的是楼市限购政策。 早在去年年底，一份关于燕郊放松限购的内部文件就曾流传，但相关部门随即出面辟谣。 年中燕郊楼市也热闹过一段时间，但目前整体市场仍处于降温之中。
小J咨询了住在燕郊的朋友。 他个人觉得现在市场比较稳定，没有大起大落。 一位在燕郊工作的中介朋友表示，市场一般。 北京周边房地产市场受北京影响较大。 在政府多次重申“房子是用来住的、不是用来炒的”基本原则后，大家对限购放松的期待落空，限购解除预期的大幅反弹也消失殆尽。
因此，关于地铁的消息已经被猜测了好几年。 今年，曾发生过一起假冒地铁站公示牌的乌龙事件。 不过固安小区房价，这次平谷线真正要开工的消息，似乎并没有像预想的那样引起大的轰动。 反而有一种所有好处都用尽的感觉。
相对而言，固安的发展更为稳定。 根据多年前确定的工业城市发展规划，目前市政建设和产业引进规划已逐步落实，城市面貌焕然一新。 早年在固安买房的朋友告诉小J，由于孩子已接近上学年龄，他们已经装修了那里的房子，打算近期搬到固安长期居住。
问题分析
从长远来看，区域自身的建设和发展以及外部环境的变化将为北京市场带来新的机遇。 地铁线路的开通，必将对燕郊的生活品质产生巨大影响，而新机场的加速发展，也必然让固安受益。 那么到底是什么限制了环京地区的进一步发展呢？
肖J认为，北京周边地区最大的发展痛点一直是交通。 每到一个重要节点，进京通道都会被封锁。 每当看到进入北京的拥挤队列，想要在环京定居的人们就会望而却步。 这也是那些已经在环景安家、买房的人心里的痛。 6月，北京疫情再度爆发。 我家住在燕郊，平时一个多小时回家的车程突然被堵了。 网上有很多凌晨两三点甚至连夜才到家的帖子，让人感到无奈。
5月，小J去了固安。 一方面，他对固安发生的翻天覆地的变化感到惊讶。 另一方面，他也对返回北京近五个小时的路程感到震惊。 其实，如果交通顺畅的话，从燕郊或固安到北京用不了多久。 然而，北京毕竟不是北京。 一旦因检查或其他突发事件而造成大塞车，这样的“时间距离”概念将导致去北京变得困难。 北京周边最近的区域已经变得极其遥远。
我们期待随着京津冀一体化的逐步推进固安小区房价，北京周边交通问题得到进一步改善。 如果交通痛点能够得到有效解决，环京地区的整体发展必将迈上新台阶。
最后我们想说，“房子是用来住的，不是用来炒的”。 如果还是从投资的角度来看北京楼市，整体价值必然会比以前低很多。 不过，如果回到自住的目的，其实北京地区目前正处于一轮有效调控之后，房价已经变得更加合理。 受北京购房资质或资金压力限制，想在北京长期发展的人士不妨到北京周边地区寻找机会。 （文章来源：中国房地产报京津冀房地产市场观察：燕郊、固安）
