“如果明年（2008年7月11日）深圳的房价比现在低一分钱，我一定会在《南方都市报》上用整版向深圳市民道歉。”
2007年7月30日，北京大学教授徐殿庆在《中国房地产报》上发表了这样一段话。 起因是与一位私人经济学家打赌。
当年深圳房价从2006年的9230元/平方米飙升至2007年的13370元/平方米，一年内涨幅超过45%。 很多人感叹高房价正在夺走民生。 就连时任万科首席执行官王石也感叹老百姓买房难。
正是在这样的背景下，许殿庆多次公开看好深圳。 与此同时，牛刀在博客中对徐殿庆进行了无情的批评，并想与徐殿庆竞争。 这才出现了徐殿庆开头的那段话。
猜猜最后谁赢了赌注？
一年后，2008年7月11日，根据深圳市国土房产局公布的数据，深圳最贵地区福田区、南山区的平均房价从21000元/㎡减半至11000元/㎡！ 称赞海口的徐殿庆不得不在报纸上发表道歉声明。
2008年，许殿庆发表道歉信，但仍认为深圳房价还会继续上涨。
然而，故事并没有就此结束。 深圳房价在经历2008年的下跌之后，触底反弹。 从此，他们就像一匹脱缰的野马，再也无法控制。
徐殿庆虽然赌输了，但他的预言终于被证实了，但是那把大刀呢？ 从2014年开始，就基本听不到他的声音了。
当时的赌注被各大媒体报道，成为社会关注的焦点。 如今，12年过去了，还有多少人记得呢？ 即使你问一个随便的深圳人，很多人仍然不知道深圳房价已经崩盘了！
深圳房价过往的历史并不是简单的赌注。 这20年的风风雨雨，充满了鲜为人知的精彩故事。
1998-2018年深圳市商品住宅成交均价走势
1998年：房地产市场启蒙
时间回到1998年，这一年中国遭遇了许多灾难。 洪水、裁员潮、亚洲金融海啸，内忧外患，人心惶惶。 也正是在这一年，中央宣布取消福利房分配，商品房进入市场纯水岸房价，深圳房地产正式走上市场化道路。
当时的深圳还深受香港的影响。 香港在金融海啸中遭受重创，深圳楼市也深受牵连。 1998年，深圳均价仍为5190元/㎡。 到1999年，已跌至5004元。 /㎡。
这是商品房时代深圳房价首次下跌。
2003年：首次才艺展示
2003年，中央明确将房地产业确定为国民经济的支柱产业。
这是又一个堪比1998年房改的历史性政策。要知道，当时国内很多人对房地产还没有一个完整的概念，就像现在普通人对区块链的认识一样。
今年，深圳逐渐摆脱香港的影响，开始走出独立市场。 2003年，深圳均价达到5680元/平方米。 很多人不知道，这个价格已经碾压同期的北京、上海、广州。
当时，位于后海的天骄华庭开盘报价为6200/㎡。 那年非典疫情肆虐，但依然阻挡不了人们出门看房的脚步。 “戴口罩看房”成为当年深圳楼市的一大亮点。 。
随后2004年，深圳地铁一号线一期工程开通，深圳进入地铁时代。 随着深圳西移，房价进入稳定增长阶段，直到2007年……
2007年：翱翔蓝天
2007年，也就是文章开头的赌注开始的那一年，深圳房价首次突破万元大关，达到13370元/㎡，比2006年上涨了45%。
今年深圳房价为何毫无征兆地暴涨？
原因只有一个：经济增长，而且增长非常快！
2003年至2007年是中国GDP快速增长时期。 2003年，GDP增速超过10%，并逐年提高。 2007年，GDP增速达到14.2%的历史最高水平。 时至今日，这一纪录仍未被打破。
1998-2018年中国GDP增长趋势
2007年深圳GDP增速达到14.7%，经济增长丰富了老百姓的钱包。 它让许多居民积累了大量积蓄用于购房。
深圳当时的购买力很强。 同年6月，深圳欢乐谷附近一处名为“纯水岸”的楼盘售出单价超过7300万元的别墅，每平方米售价高达14万元！ 这个价格至今仍处于豪宅的水平。
2008年：急剧下降
出去混，迟早是要还的。 2008年全球金融危机来袭，深圳作为外向型经济体首当其冲。
降价、促销、减供、救市成为当年的关键词。
2008年4月，在清平高速上，佳兆业竖起了巨幅广告——“再低也是不可能的”。 每平方米价格仅为5056元/㎡。 要知道，半年前深圳均价是13370元/㎡！
在距离清平高速7、8公里的龙岗英军年华小区，业主们已经开始集体断供。 2007年，该小区均价为13000元/㎡。 到2008年6月，英俊年华三期的销量价格已降至6880元/㎡。
与此同时，南山区的半岛城邦、阳日湾、鳌城，以及宝安区的泰华阳光海、碧水龙庭等住宅小区业主也出现了业主断供的情况。
不到半年的时间，深圳楼市就濒临崩溃。 这是深圳商品房历史上的第一次暴跌，也是历史上最近一次暴跌。
同年10月，政府出手救市，推出4万亿计划。 中国经济迅速复苏。 深圳楼市于2008年底开始复苏，到2009年，深圳房价反弹至11000元/㎡。
2010年：房价调整
4万亿计划走得太远，全国房价出现非理性上涨迹象。
2010年，中央出台新国八条，深圳市政府出台规定，要求第二套房首付40%，第三套房暂停贷款。 然而，深圳的房价仍在上涨，均价在2010年首次突破2万大关。
直到2011年，政策效果才开始显现，深圳楼市出现转机。 2011年至2012年，均价连续两年下降，2012年跌至18729元/㎡。
随后的13-14年，全国商品房库存居高不下，房地产市场政策转向去库存、全面放松。 深圳也不例外。 2013年，均价再次突破2万元大关。 2014年，深圳均价进一步上涨，达到23973元/㎡，楼市整体进入复苏期。
2015：疯狂激增
2015年，全国楼市整体低迷，各地库存上升，楼市调控转向宽松。
先是央行三连降息，随后深圳降低房贷首付比例。 此次监管放松，引发深圳史上最猛烈上涨：
2015年深圳全年均价为42476元/㎡，较2014年上涨77%！ 南山破“7”，福田破“6”，坂田破“5”，布吉破“4”……
宝安勤成大22世纪开盘均价4.3万，现均价9万！
如果说2007年的暴涨已经够疯狂的话，那么这一次简直就是疯狂！
2016年，中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，深圳相继出台限购、限贷等政策。 房价有所回落，但无法阻止市场向全国蔓延。 截至2017年底，大部分二线城市房价基本翻倍。 次。
那个时期买房就算是眯着眼睛也能赚钱。
最后是我们最熟悉的2018-19年。 2018年，调控升级，但深圳房价依然坚挺。 2019年，监管有所放松。 经过三年的横盘上涨，深圳房价终于上涨，一年上涨7.6%，呈现新走势。 周期似乎即将来临……
回顾过去20年深圳房价的演变，我们可以大致总结出以下几个特点：
1、深圳房价高。
如前所述，深圳自2003年以来一直是全国房价最昂贵的城市。事实上，这个日期可以追溯到1998年。
1998年商品房改革时，深圳观海的房价就达到了5000多。 5000是什么意思？ 当时北京市中心均价才4000出头，上海中心城区均价4500多。
也就是说，早在22年前，深圳就有自己的高房价基因，而这种基因源于同样有高房价的香港。 而且深圳和香港同根同源，地少人多：
土地面积不到其他三个一线城市面积的1/3。 同时，2020年深圳土地开发强度将达到50.27%，远超30%的国际警戒线。 另一方面，深圳拥有1400万人口，每年保持着近50万人的净流入，人口净流入位居全国第一。
这基本上为深圳未来20年的房价奠定了基础。 明白了这一点，我们就能明白深圳22年高房价背后最基本的逻辑：
深圳的高房价不是“涨”造成的，而是自身起点高。 丑小鸭为什么能变成白天鹅？ 重要的不是它有多努力，而是白天鹅本身！ 深圳的情况就是如此。 高房价基因意味着其上限和下限均高于其他城市。
2、深圳没有价格洼地。
经过22年的房价上涨，深圳并没有被遗忘的处女地。 从关内到关外，能涨的东西基本上都又涨了。
看看目前深圳二手房价格图，坪山区最便宜的也要3.5万。 曾经一无所有的光明区，在2015-17年的涨价潮中，现在已经翻了一番，达到4.38万人，更何况宝安、龙华、龙岗等关外地区距离市区更近。
2019年深圳二手房均价分布图（数据截至11月）
深圳不再出现房价洼地，这意味着深圳投资逻辑发生重大变化：
以前有概念的地方、房价低的地方就投资，但现在深圳只能在确定性最高的地区投资，也就是回归市中心。 因为没有人知道那些所谓的概念能否实现。
比如光明和坪山，一个据说是南山后花园，将成为新的科技创新中心，一个据说是东部中心，将成为深圳东进战略的核心。 有透支吗？ 提现需要多长时间？ 没有人说清楚。
3、房价高意味着深圳城市估值高
在一个城市买房子，本质上就是买一个城市的股票。 判断一座城市是否值得购买，你需要对这座城市进行估值。
估值是一个金融概念，多用于公司融资或上市。 简单来说，就是公司值多少钱。 以工商银行和贵州茅台为例：
2019年前三季度，工商银行利润2517亿元； 贵州茅台的利润仅为304亿。 工行利润是茅台的八倍多，被业内称为“全球第一大银行”。 然而茅台只是一个卖酒的，没有技术含量。 从第一印象来看，工行的估值应该高于茅台。
但现实是：按照最常见的估值方法，即市盈率TTM，工行目前估值仅为6.77倍，而茅台估值为36.31倍，相差5倍以上！ 而且，2019年，茅台一年涨幅高达103.96%，而工行一年涨幅仅为16.24%，差了6倍多！
为什么？
这是因为影响估值最重要的因素就是盈利能力，而体现盈利能力的不是能赚多少钱，而是赚的速度！ 换句话说，就是看以后赚钱的能力！
前三季度，茅台净利润2017年同比增长60.31%，2018年同比增长23.77%，2019年同比增长23.11%； 工商银行2017年净利润增长2.34%，2018年增长5.1%，2019年增长5.04%。
这样一比较，大家就应该知道为什么茅台翻倍了，工行却连名次都没有。
同样，如果把一座城市当作一只股票，当人们用真金白银投资这座城市时，靠什么来估值？ 国内生产总值？ 人口？ 两者都不。 因为城市不像公司，它们的维度太宽泛，很难量化为标准估值。 即使用最直观的房价作为估值，很多城市也存在争议。
但深圳不同。 近20年来，经历了暴涨、暴跌、横盘，然后又经历了新一轮的上涨。 深圳经历了完整的起伏周期，市场已经相对成熟。 要知道，中国没有一个城市能够在房价减半后恢复并成为一线城市。
此刻，深圳房价已经达到65439元/㎡纯水岸房价，再次位列全国第一，这说明大家都用脚投票，为深圳投票。 这个65439不仅仅是深圳现在的房价，更代表着深圳的未来。 估价。
2020年已经到来。 新的一年，你还会看好深圳吗？
