旭辉控股（00084.HK）与章泰控股旗下平台公司桂林章泰（“章泰”）以8亿定金、65%股权、60天尽职调查期启动首单房地产收购2021年，以合作的方式。
1月7日，旭辉控股公告称，与合作伙伴（章泰股东及其创始人等）签署合作框架协议，并与合作伙伴以65：35的比例成立合资公司，在广西开发房地产项目。 同日，徐汇永盛服务也宣布投资张泰地产，持股比例为65%。
1月7日晚，旭辉还公布了2020年12月未经审计的经营数据。2020年，旭辉实现合同销售额2310亿元，同比增长15%。
徐汇控股董事长林忠签署的这份涉及并购的框架协议，更像是一份双向合作协议：这不是单向收购。 广西旭辉和彰泰各有项目进入合资企业。 框架协议签署后，旭辉和张泰将分别支付人民币8亿元和人民币1亿元作为保证金，以确保合作顺利开展。 保证金是双方根据交易安排约定的金额。 同时，旭辉将其持有的广西旭辉20%股权质押给章泰另一股东桂林合创。 此次交易的最终规模和对价尚未最终确定。 各方需要60天的时间进行尽职调查，并在3个月内签署最终协议。
徐辉告诉21世纪经济报道，交易价格将在尽职调查后确定。 21世纪经济报道记者从核心人士处获悉，“双方项目均纳入其中，按照会计准则合并，由平台运营”。
也就是说，旭辉首先以8亿定金锁定了与章泰的战略合作机会。 这是2020年8月“三条红线”出台后的首起房地产并购。业内人士早就预计，行业整合将加速，2021年将是房地产并购大年。
旭辉并购
公告披露，各方将在60天内（不排除特殊情况）完成审核、估值和尽职调查，最迟在3个月内达成最终协议。
公告还披露，旭辉将收购长泰65%的股权。 相关估值及合作方式将待旭辉完成尽职调查后确定。 具体项目，以及徐汇、长泰母公司章泰控股、桂林合创、实际控制人黄海涛、王春玲等人的相关权益比例也需要落实。
这也是徐汇至今不认可外部“收购”理论的主要原因：一方面，这是一种双向收购模式；另一方面，这是一种双向收购模式。 另一方面，收购项目的估值和规模尚未最终确定，因此尚不确定。 旭辉是否需要公布细节？
知情人士指出，本次并购以成立新公司、双向进入的形式进行。 虽然交易细节尚未最终确定，但这是旭辉尊重合作伙伴、规避风险的一种做法。 林忠也不时在公开场合提及，徐汇坚持“共创共赢”的合作策略。 或许，这就是徐汇独特的合作模式。 近年来，徐汇与恒基地产银行、中国平安、新加坡政府投资、山东银盛泰集团等开展多层次、多领域的战略合作。
2017年至2018年，旭辉控股收购山东银盛泰与收购张泰如出一辙。 2018年1月，旭辉控股宣布以15.2亿元收购银盛泰旗下青岛银盛泰置业有限公司50%股权。 其余50%权益仍由担保人青岛银盛泰集团及其联系人拥有。 共同开发房地产项目。 徐汇区与山东银盛泰集团合作成立徐汇银盛泰平台公司。 三年来，深耕山东，覆盖16个城市，2020年实现合同销售额265亿元。
旭辉收购章泰也是在平台公司运营模式下进行的，这也方便了后期的财务整合和交易。 房地产项目的投资及负债情况相对复杂，CIFI模型或可为房地产企业后续并购提供参考方法。
“广西一哥”悬崖勒马北海蓝光房地产发展有限公司，旭辉“趁低价”
旭辉收购张泰被业界视为双赢。 广西旭辉有望坐上“广西一哥”的宝座，章泰也成功解除了首都警告。
从两家公司的发展和市场来看，2021年第一起并购案的发生并不意外：
张泰被誉为“广西本土第一哥”。 在克而瑞发布的2020年房地产销售排行榜中，章泰集团以254.2亿元排名第89位，仅落后2019年一位。 被誉为“广西第二大本土企业”的融和集团，销售额仅为81.5亿，排名第186位。
为何广西排名第一的房企与排名第二的房企差距如此之大？ 有点不合常规。 最后，21世纪经济报道从多个核心渠道获悉，章泰集团实际签约销售额只有150亿左右。
章泰成立于桂林，在广西拥有6至70个项目，其中11个位于南宁。 2020年6月，长泰引进原蓝光总裁张桥龙出任董事长、总裁。 当时，业内猜测该公司有意向全国扩张。 消息传出之前，6月23日，章泰以13.9亿元在无锡拿地，迈出了全国扩张的第一步。 此后三个月内，陆续在南京、武汉、南昌拿地。 同时，章泰还于2020年斥资8.1亿在南京收购了2块土地。
但2020年，广西尤其是丈台大本营桂林的市场行情却在下滑，部分项目单价甚至下降了1000元/平方米。 章泰2020年的销售目标并不理想。 业内人士预计，其销量将低于去年，回款压力可想而知。 由于没有完成销售业绩，张巧龙无奈于2020年底辞职。
高位转型模式下，资金回笼压力、三条红线下开办国航的多重压力随之而来。 长泰已成为众多现金流紧张的房企之一。 长泰此前的开发项目几乎都是100%股权经营。 如今随着徐汇的引入，长泰此前相对封闭的运营模式被打破，市场也开始关注公司的现金流问题。
为何旭辉成为收购方？ 2020年之前，徐汇区在广西的项目很少。 2017年，正式进军南京开发项目，已开发并销售全资徐汇湖山悦和合资开发的美的徐汇城两个项目。 2020年中报显示，徐汇在广西的新项目仅有南宁云熙泰。 截至2020年上半年，旭辉在南宁的销售额约为4.05亿元，结转收入约为6.68亿元。 2020年，旭辉先后拿下南宁市五乡区147亩土地（徐汇江山月）、盛世春江龙岗土地（旭辉、大唐、兴金共同开发）、兴宁区158亩土地（案例名称：富邑城） ）； 2020年中报显示北海蓝光房地产发展有限公司，目前唯一在开发建设的项目为徐汇江山月。
前述业内人士介绍，南宁去库存周期为8.7个月，比2019年延长了3个月。销售面积也在下降，市场暂时处于下滑趋势。 此外，玉林、贵港、钦州、防城港等城市都表现较为低迷，房价也在下跌。 情况最严重的是北海市，成交量基本减半，房价跌入谷底。 不难理解，2020年徐汇加快对广西的投资，可以说是“趁低价”。 林忠还表示，南宁市场健康，前景乐观。
21世纪经济报道梳理公开信息发现，2020年徐汇在南宁拿地投入超过24亿。2020年上半年，旭辉以15.3亿元在南宁购买了住宅用地。 2020年上半年征地面积排名第五，征地数量排名第三。 2020年下半年，旭辉又以8.9亿元收购了另一处宅基地。 袁在南宁购置土地。 业内人士预测，通过此次并购，广西旭辉或将登上“广西一哥”的宝座。
在去杠杆的背景下，更多的房地产企业并购可能会浮出水面。
