关键词：建设工程施工合同、合作开发房地产合同、第三方撤销诉讼
最高人民法院判决书：孙继红诉宁夏博大房地产开发有限公司、史晓辉、陈东辉、褚万新诉【最高人民法院（2021）最高法院民事判决第38号】
判决摘要：与建设工程和建设合同不同，共同投资、利润共享、风险共担是合作开发房地产合同的基本特征。 合议庭审查了涉案《投资开发协议》的条款，并结合当事人在审理过程中对涉案项目建设条件的陈述，最终认定《投资开发协议》符合合作开发房地产合同的法律特征，应当认定为合作开发房地产合同。
最高人民法院认为，原审判决对《投资开发协议》的合同性质认定错误。 一方面，根据合同法第269条、第275条的规定，建设工程施工合同的主要内容是承包人应当遵守约定的工程范围、工期、工程质量、工程造价。 项目建设将按照该条款和条件进行，承包商应支付相应的价款。 另一方面，根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，合作开发房地产合同是指双方签订的合同。双方提供转让的土地使用权、资金等作为共同投资并分享利润。 ，以分担风险、共同开发房地产为基本内容的协议。 与建设工程合同不同，共同投资、利润共享、风险共担是合作开发房地产合同的基本特征。
最高人民法院审查了《投资开发协议》的条款房地产合作开发合同书，并结合双方当事人关于涉案项目建设情况的陈述，认为：首先，协议约定博达公司投资建设该项目。参与项目，提供设计图纸和开工手续，并监督项目的建设。 投资建设优质及周边配套设施； 乙方在建设过程中以现金投入，提供所需资金，并承担与项目建设直接相关的一系列义务。 该协议不包括建设工程施工合同通常应包含的工期、工程质量、工程造价、拨付与结算、竣工验收、质量问题等主要条款。 乙方合同义务的实质是投入资金、管理项目建设并最终保证项目竣工验收。 协议第四条第四项明确规定“乙方在施工过程中必须使用原项目的施工公司、工程队、监理人员、技术人员及其他项目人员”。 庭审中，博达公司也认可涉案工程存在实际施工方，且乙方与实际施工方存在施工合同关系。 因此，《投资开发协议》没有建设工程建设合同的正式要求。
其次，协议还规定博达公司必须提供合法的项目手续。 若无法正常施工，损失由博达公司承担； 乙方必须保证竣工验收。 如因乙方原因导致项目建设不能正常进行的，其前期投资将不予清偿。 从上述内容及其他相关协议条款可以看出，根据《投资开发协议》，合同双方享有平等的合同权利。 对于涉案工程的最终竣工验收，双方按照各自的合同义务共同承担风险。 收入分配方面，协议双方将在涉案项目建成后按比例分配已建成的商品房，并将销售资金作为收入。 这一内容与建设工程施工合同中约定施工方在建设工程完成后获得固定价款的内容不同。 涉案《投资开发协议》项下，甲、乙方的投资收益具有不确定性，受涉案项目实际建设状况、商品房改建收益等诸多因素影响。 可见，博达公司与协议对方共同承担合同风险，分享合同利益。
综上，《投资开发协议》符合合作开发房地产合同的法律特征，应认定为合作开发房地产合同。 （2016）宁0303民初1768号民事判决书和（2017）宁03民终666号民事判决书错误地认定了协议的合同性质房地产合作开发合同书，导致法律适用错误。 判定《投资开发协议》无效合同是不恰当的。
——中国裁判文书网。
