房地产公司一般采用预售的方式来销售开发产品。 商品房从预售到商品房交付需要一段时间。 在此期间，需要缴纳哪些税款、如何申报税款、如何核算会计等诸多问题困扰了很多财务人员。 本文对这些问题进行了梳理和分析，以期为实际工作提供一些帮助。
1、预收房款时纳税
（一）增值税及附加税的处理
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，无论无论是一般纳税人还是小规模纳税人，自行开发的房地产项目销售收入均应预收。 房地产项目在收到预付款时，按预缴率3%预缴增值税。 计算公式为：预缴税款=预收税款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 一般纳税人应当在预收发票次月纳税申报期内向主管国税机关预缴税款。
城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加是在缴纳增值税的同时缴纳的附加税种。
《企业会计准则第14号——收入》（财会[2017]22号）第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即客户获得相关商品（或服务）的控制。 获得对相关商品（或服务）的控制权，意味着能够主导该商品（或服务）的使用并从中获取几乎所有的经济利益。 据此，自房地产公司与购房者签订《商品房预售合同》以来，购房者并未取得商品房的控制权，公司收到的预付款不符合收入确认条件。 因此，企业在会计处理上并不将其确认为收入，而是通过“预收账款”进行单独核算，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。 预缴增值税时，借记“应交税费-预缴增值税或简易计税”，贷记“银行存款”
房地产开发企业预缴增值税附加时，借记“应交税费-应纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加”，贷记“银行存款”。
（二）土地增值税税务处理
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财发字[1995]6号）第十六条的规定，纳税人在项目建设前转让房地产取得的收入，因成本确定等原因全部竣工结算，无法据此计算土地增值税的，可以预收土地增值税。
根据《关于营改增后土地增值税征收管理若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），房地产转让不包含增值税，适用一般增值税计算。 采用简易计税方法的纳税人，其转让房地产取得的土地增值税应纳税所得额不包含销项增值税； 适用简易计税办法的纳税人，其转让房地产取得的土地增值税应纳税所得额不包含增值税应纳税额。 计算公式为：预缴税金=（预缴-预缴增值税）×土地增值税预缴率。
房地产开发企业预缴土地增值税时，借记“应交税费-应交土地增值税”，贷记“银行存款”。
（三）企业所得税的税务处理
《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产买卖合同》或者《房地产预售合同》取得的收入， “销售合同”应确认为销售收入。 完成。 第九条规定，企业销售未成品开发产品取得的收入，应当按照预计应税毛利率按季（或月）计算预计毛利润，计入当期应纳税所得额。 此时，会计上不计算损益，但所得税计入应纳税所得额。 有税收差异。 企业所得税汇算清缴时，通过A105010《视同销售、房地产开发企业特定业务纳税调整明细》进行纳税调整。
房地产开发企业取得房屋预付款项，按照预计毛利率计算应纳税所得额时，将预缴的企业所得税借记“应交税费-应交所得税”科目，贷记“银行存款”科目”。
2、商品房交付时办理税款
（一）增值税税务处理
当商业建筑交付给客户时，企业需要缴纳增值税。 一般纳税人采用一般计税方法的，必须计算增值税销项税额；一般纳税人和小规模纳税人，采用简易计税方法的，必须计算应纳税额。
当商品房交付给客户时，商品的控制权发生转移，会计上满足收入确认条件。 “预收账款”必须转入“主营业务收入”，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”。 “应交税费——应交增值税（销项税）或简化税款计算”
（二）土地增值税税务处理
房地产企业交付商品房时房地产销售方式分析，符合土地增值税清算条件的，必须按照土地增值税清算政策进行清算； 如果不满足强平条件，则等待满足条件后再进行强平。
预收账款时已预缴的土地增值税，计入“应交税费-应交土地增值税”借方。 商品房交付已满足会计准则规定的收入确认条件，需按收入金额的比例结转。 借记“税金及附加”，贷记“应交税费-应交土地增值税”。
（三）企业所得税的税务处理
商品房交付时，会计必须确认收入和成本计算利润。 交付的商品房办理年度所得税汇算清缴时，须录入A100000《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》缴纳所得税，但从“预收账款”部分以前预收账款年度所得税汇算清缴时通过A105010表对“主营业务收入”的转入按应税毛利率进行调整。 因此，商品房年度所得税汇算清缴时，将再次使用A105010表。 减税。
计算企业所得税时，借记“所得税费用”，贷记“应交税费-应交所得税”。
3、企业所得税完结条件的特别规定及其影响
国税发[2009]31号文第三条规定，除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的房地产销售方式分析，视为已竣工：
开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
开发的产品已投入使用；
所开发的产品已取得初步产权证书。
该条规定，竣工条件的确认采用竣工、使用或产权较早的原则。 所开发的产品只要满足上述条件之一就完成了。 可见，在会计上确认商品房交付收入之前，税务上可能已经满足竣工条件。
国税发[2009]31号文第九条规定，产品开发完成后，企业应当及时结清计税费用，并计算以前销售收入的实际毛利润，同时计算差额其实际毛利与相应的预计毛利之间的关系。 该项目与其他项目合并时，其差额计入企业当年应纳税所得额。
企业所得税之所以这样规定，是因为在实践中，一些开发企业通过各种手段少缴或滞纳所得税，这是税务机关不得已而采取的税收政策。
这一政策的影响是，即使在纳税方面满足竣工条件，但在本年度会计中不满足收入条件，企业所得税也会增加。
4. 实际案例
房地产企业为增值税一般纳税人。 2018年5月1日开工建设普通商品住房，缴纳地价1.1亿元，并取得省财政部门监管的财政票据。 2019年5月1日取得房地产预售许可证，当月预售收入3.3亿元，8月1日预售收入2.2亿元。9月1日取得竣工证明开发的产品已报房产管理部门备案，这意味着已满足税务规定的竣工条件。 根据该项目会计数据，该项目实际收入5亿元（不含税，下同）。 成本3亿元（不含税，下同），实际毛利润2亿元（实际毛利率40%）。 2020年6月1日，商品房交付购房者时，会计确认收入5亿元，成本3亿元。 假设城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加合计征收率为12%，开发项目毛税率为15%，土地增值税预征率为2% ，企业所得税税率为25%。 为了简单起见，不考虑其他会计事项，也不考虑增值税和土地增值税申报表。 这家房地产公司从预售商品房到交付购房者期间如何进行会计和税务处理？
(1) 2019年
1.支付土地购买价款
借：开发成本——征地拆迁补偿费 11000
贷款：银行存款11000
2、5月1日收到预售款
借：银行存款33000
贷款：预付33,000
3、6月15日申报预缴增值税及附加
借：应付税款 - 预付增值税 908
[33000÷(1+9%)×3%]
贷款：银行存款908
借：应交税费——城市维护建设税等 109
(908×12%)
贷款：银行存款109
4、预缴土地增值税
借：应交税费——预缴土地增值税 642
[（33000-908）×2%]
贷款：银行存款642
5、预缴企业所得税
借：应交税费-应交企业所得税 947.6
[33000÷(1+9%)×15%-109-642]×25%
贷款：银行存款947.6
6、填写2019年5月月度企业所得税预缴申报表（A型）
7、8月1日收到预售款
借款：银行存款22000
贷方：预收账款 22,000
8、9月15日申报预缴增值税及附加
借：应付税款 - 预付增值税 606
[22000÷(1+9%)×3%]
贷款：银行存款606
借：应交税费——城市维护建设税等 73
(606×12%)
贷款：银行存款 73
9、预缴土地增值税
借：应交税费——预缴土地增值税 428
[（22000-606）×2%]
贷款：银行存款428
10、预缴企业所得税
借：应交税费—应交企业所得税 632
[22000÷(1+9%)×15%-73-428]×25%
贷款：银行存款632
11、填写2019年8月月度企业所得税预缴申报表（A型）
十二、2019年企业所得税汇算清缴时的纳税调整
A105010视同销售、房地产开发企业特定业务纳税调整明细（部分）（单位：万元）
电话号码
项目
税额
增税额
21
3.房地产开发企业特定业务计算的税收调整额（22-26）
6317
6317
22
（一）房地产企业销售未完工开发品专项业务计算的税收调整额（24-25号）
6317
23
1、半成品销售收入
50000
24
2、预计销售毛利
7569
7569
25
3、实际税金、附加、土地增值税
第1252章
第1252章
26
（二）房地产企业销售的未制成品转制成品特定业务计算的税收调整额（28-29）
27
1、销售未成品转产成品确认的销售收入
28
2、预计转回的在产品销售毛利
29
3、实际转回税金、附加、土地增值税
A105000 税收调整项目明细表（单位：万元）
电话号码
项目
账户金额
税额
增加金额
减少量
36
4.特殊事项调整项目（37+38+…+42）
40
（四）房地产开发企业特定业务计算的税收调整额（填报A105010）
6317
6317
42
(6)其他
12431（见下面的注释）
（注：根据税法规定，所开发产品已满足2019年度纳税要求的竣工条件。实际毛利2亿元与预计毛利75.69[55000÷(1+9%) ×15%] 万元计入当年应纳税所得额，并进行纳税调整 填报上表A105000 四（6）其他 如不调整，应逃税。根据税法规定，涉嫌犯罪。）
(2)2020年
13、2020年6月1日商品房交付时
借款：从预收账户中借款 55,000
贷款：主营业务收入5万
应交税费——应交增值税（销项税额） 5,000
14、抵扣地价减征销项税
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵扣） 908
[11000÷(1+9%)×9%]
贷：主营业务成本 908
15、2020年7月15日申报缴纳增值税
借：应交税费-应交增值税（未缴纳的增值税转出）4092
贷方：应付税款 - 未付增值税 4092
借：应交税费-未缴纳的增值税 1514
贷方：应交税费——预付增值税 1514
借方：应交税费 - 未付增值税 2578
贷款：银行存款2578
16、缴纳城市维护建设税
借：税金及附加——城市维护建设税等 127
[（4092-1514）×12%-109-73]
贷：应交税费——城市维护建设税等 127
借：应交税费——城市维护建设税等 127
贷款：银行存款127
17、按会计收入转回预缴的增值税附加和土地增值税
借：税金及附加 1252
贷：应交税费——城市维护建设税等 182 (109+73)
—应纳土地增值税1070（642+428）
18、由于尚未进行土地增值税结算，故需补缴的土地增值税不予考虑。
19、填写2020年6月月度企业所得税预缴申报表（A型）
产品开发实际利润=（50000-30000）-127-1252=50000×40%-127-1252=18621万元。
20、填写2020年6月企业所得税月预缴申报表（A型）
21、2020年企业所得税汇算清缴时的纳税调整
A105010视同销售、房地产开发企业特定业务纳税调整明细（部分）（单位：万元）
电话号码
项目
税额
增税额
21
3.房地产开发企业特定业务计算的税收调整额（22-26）
-6317
-6317
22
（一）房地产企业销售未完工开发品专项业务计算的税收调整额（24-25号）
23
1、半成品销售收入
24
2、预计销售毛利
25
3、实际税金、附加、土地增值税
26
（二）房地产企业销售的未制成品转制成品特定业务计算的税收调整额（28-29）
6317
6317
27
1、销售未成品转产成品确认的销售收入
50000
28
2、预计转回的在产品销售毛利
7569
7569
29
3、实际转回税金、附加、土地增值税
第1252章
第1252章
A105000 税收调整项目明细表（单位：万元）
电话号码
项目
账户金额
税额
增加金额
减少量
36
4.特殊事项调整项目（37+38+…+42）
40
（四）房地产开发企业特定业务计算的税收调整额（填报A105010）
6317
42
(6)其他
12431（见备注）
（注：2019年所得税汇算清缴时已提高税率，因此今年税率将降低）
过去推荐的
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