2022年中国经济承压，房地产作为经济的“兴奋剂”，再次被摆上议事日程。
从各地逐步放宽购房限制，到央行、银保监会LPR下调20个基点，可以说稳房市、保经济的实力肉眼可见。
没办法，房地产牵涉到的民生产业太多，眼前的经济刺激肉眼可见越南房价水平，需要解决的问题太多，宁愿让未来的价格更加难以承受。
另一方面，将杠杆转移给居民太容易了，它是所有行为中阻力最小的，也是对决策群体最有利的行为。
这就是为什么它被称为“夜锅”，而且它很容易使用，但台面上的每个人都知道它不能在台面上。
同样在全球经济大潮中起起落落，越南正在追随“老大哥”的脚步，也在发展房地产经济的道路上狂奔。
如上文所述，越南的发展道路和制度与中国相似，但越南基础差，上限低，那么过热的房地产会对越南产生什么影响？
今天，我们将从“前人”的角度来解读越南，一方面是看我们是否能抓住一些机会，另一方面，对越南的审视其实也是对自己的审视，有些事情此刻对我们还是有警示作用的。
进门就要拜二哥，身边一定有赵子龙
在牛人周围，他！ 像神一样存在......
无敌越南房价水平，金融圈和商界在送礼方面独树一帜
原创雕塑请如上图联系叶小姐，或致电13332877772咨询
首先，越南基础差、起点低是客观事实。
即使在东盟十国中，越南在GDP总量和人均GDP方面也是倒数前5名，新加坡+亚洲四小龙（印度、马来西亚和Tefi）都稳定在越南。
平时大家看不起的泰国，其实是工业和资本的出口国，越南的很多OEM产业都是从泰国继承而来的。
新加坡+亚洲四小龙+越南的GDP总额 资料来源：世界银行
比如，我们今天赞美越南，不是在赞美一个年级第一的高中生，说他会努力考上清华大学和北京大学，而是当我们看到一个刚刚养成良好学习习惯的小学生，鼓励他努力学习， 你将有一个美好的未来生活。
从小学到初中，从初中到高中，再从高中到大学，就像是一次又一次的产业升级，要想脱颖而出，就必须经过激烈的竞争才能脱颖而出，才能进入一个新的阶段
进入新阶段后，会有更多东西需要学习和掌握，看看能不能应付下去会很有趣。
在产业升级的路线选择上，亚洲四小虎和四小虎的路线其实是不同的，这也在一定程度上决定了它们的命运。
在朴正熙独裁统治期间，韩国无视西方的“比较优势”理论，动员全国大力投资造船、电子、机械、钢铁、汽车、石化等重工业。
到1980年，朴正熙遇刺一年后，韩国重化工占整个制造业的54%，创造了18年的“汉江奇迹”，为韩国成为发达国家奠定了坚实的基础。
蒋经国统治台湾16年，1973年，即他实际掌权后的第二年，开始了“十大建设”，其中6个是交通基础设施，3个是重工业（钢铁、造船、石化），1个是能源（核能）。
到1978年，台湾重工业产值占制造业的51.6%，重工业化基本实现，台湾经济腾飞。
就算是搞产业升级，在改革开放之前，我们也已经有了东北这样的重工业和化工基地，也已经有了搞大飞机、核潜艇等高端制造的能力。
纯粹从“比较优势”起家的四小虎，以服装和玩具的OEM制造商起家，目前仍是中等收入或中低收入国家。
这些例子说明了一个基本事实：
先行者先是轻工业，然后是重工业，都是因为他们在走新路，每一步都是探索，而后发国家要实现工业化，而前期基础设施建设和重工业化的实现是工业化进程中最关键的一步。
越南走哪条路线？虽然大家都是外向型的，但目前更接近“四小老虎”的模式。
根据经验或规律观察一个国家能否突破重点发展节点，有助于判断其长期发展潜力和投资价值。
另一方面，经济增长空间很大，越南投资机会还很多，不同阶段会呈现出不同的机会
然而，研发投入低（见“）（见”）和缺乏重工业化以及对外国投资的高度依赖并不能保证越南长期稳定和向上的经济发展曲线。
越南的优势是显而易见的，比如人口红利，比如相对勤奋，比如东盟明显的产业分工合作，但越南的缺点也很明显，近年来的国际环境趋向于对抗而不是合作，这给全球化的经济发展蒙上了一层不确定的阴云。
因此，对于投资越南，从风险控制和回撤控制的角度来看，做短期比做长期好，做右边比做左边好。
而且没有必要踩在上面制造焦虑和危机感，因为单从投资的角度来看，投资大市值和大蓝筹股是增加财富的一种方式，投资小市值、高增长也是一种方式;持有苹果股票是一种逻辑， 持有苹果供应商的股票是另一种逻辑。
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原创雕塑作品请联系叶小姐如上图所示，或致电13332877772咨询。
让我们详细谈谈房地产经济。
客观地说，房地产及其带动的产业在过去确实为我国经济的快速发展做出了贡献。
这
经济是由“三驾马车”驱动的——投资、消费和出口，但在那个国内产品还是劣质山寨的时代，在那个只有OEM和大部分利润被国外产品拿走的时代，由房地产市场驱动的固定投资和消费对我们来说并不多。
这样，我们就可以投资和花掉自己人民的钱，并把它留在我们的土地上，公司和政府可以在短时间内为城市化和工业化筹集大量资金。
但是，时代变了，我们不能走老路，高房价对需求的挤压和高债对制度安全的危害是有目共睹的。
越南也发展了房地产经济，而且比中国迈出了更大的一步。
2014年，越南修订了《住房法》，允许外国人、外国投资基金、外国银行、外国企业在越南的分支机构和代表处在越南购买房屋、公寓和别墅，并拥有土地产权。
允许外国投资进入，加上经济蓬勃发展，越南近年来住房供应和交易量都出现了井喷式增长。
根据越南建设部的报告，2022年第一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈和庆和等8个地区的房价涨幅相当高。
以胡志明市为例：房价创下10年来历史新高，商品房均价达到每平方米3300美元，相当于每平方米2.2万元，同比增长27%，而胡志明市平均月薪约2200元。房价收入比几乎与深圳的58%和北京的61%一样高（2020年数据）。
而且，随着越南房地产市场的开放，大量外资进入房地产市场，外国机构和个人占比近5%，这不得不让人想起97年的亚洲金融危机。
越南的房价趋势
中国利用房地产从事“土地融资”和“土地融资”，利用卖地收入和抵押土地获得的资金来推动城镇化和工业化，而地方政府是促进经济发展进程的直接参与者，就像企业投资城市一样，当然也客观上推高了房价， 而推高的具体机制在上一篇文章《黄金时代结束，中国会等待滞胀吗？
可以说，如果越南政府不以这个角色参与经济，越南的房价将很难保持高位。
另一方面，外资深度参与越南房地产市场，外资流动深受外国货币政策（如美联储加息、缩减资产负债表等）影响，因此越南房地产市场的周期将与国际货币周期和经济周期高度相关， 这将导致房价的剧烈波动。
房地产市场的超额利润将资本吸引到房地产而不是制造业，房价的波动可能会危及金融体系。因此，在一定程度上，产业基金和住房市场基金是相互竞争的，没有政府的强制干预和对产业的大力支持，稍微富裕一点的越南很容易被贪婪蒙蔽双眼，赚快钱而不是慢钱。
当然，这都是以后的事了，也是未来需要观察的关键点，毕竟越南远没有小富，越南的劳动力成本还是很低的。
最后，还是希望各位读者朋友能理性看待越南的发展：
一方面，越南的发展对我们来说是一件好事，对中国来说，家门口有一个相对富裕的东盟是有利的，比如未来，我们的新能源汽车和华为的产品不会卖给五眼国家的东盟，我们也会有更多的投资机会。
另一方面，我们还是要保持核心竞争力，保持高效优质的供应链，不断突破我们要求不买的关键核心技术。
世界工厂的地位不是别人给我们的，那么多国家和我们竞争，只有中国做到了，所以归根结底，我们还是要一步一步地建设和突破。与其担心被抢走身份，不如更担心自己是不是不愿意赚“慢钱”。
