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近期央行MLF利率下调意味着8月20日LPR报价将下调，信贷宽松仍是当前货币政策的重点。 从影响来看，LPR下调有利于降低化解房地产风险的成本和购房者的利息负担，缓解房地产行业的流动性影响，有利于房地产市场的复苏。 在市场化原则下，信托公司需要积极参与市场化风险处置，缓解经营压力，主动调整房地产业务发展模式。
一、央行降息已具备一定条件
当前，主要经济数据复苏放缓，经济仍处于复苏关键期。 中美货币政策分歧和通胀上升并未成为货币政策的制约因素。 信贷宽松仍是当前重点，央行降息具备一定条件。 8月15日MLF降息后，1年期、5年期LPR下调10bp的可能性较大。
（一）当前经济仍处于复苏关键期
从国家统计局公布的数据来看，7月份经济复苏势头有所放缓。 其中，规模以上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额同比增速均回落。 固定资产投资中，基础设施建设投资增速保持平稳，制造业增速回落，房地产开发投资下降6.4%，疫情以来再次走弱； 消费同比增长2.7%，比6月份回落0.4个百分点。 百分点； 经济增长的三驾马车中，只有出口保持高增长。 当前国内经济复苏基础尚不牢固，三季度是经济复苏的关键时期。 单纯依靠基建投资和消费可能难以对冲房地产投资低迷的负面影响。
（二）降息有利于降低融资成本
尽管面临中美货币政策分歧和国内通胀数据上升的制约，但并未改变宽松信贷的政策路径。 “引导金融机构增加对实体经济的贷款，保持贷款持续稳定增长”仍然是央行当前的主要任务。 央行在《二季度中国货币政策执行报告》中表示，当前经济复苏基础尚不牢固，将继续“加大稳健货币政策实施力度”，主要包括：“兼顾短期和长期，经济增长和物价稳定，“内平衡外平衡，不再发钱”，这符合政治局的精神，降低存款准备金率的可能性也很大。加大对企业信贷支持力度，用好政策开发金融工具，重点支持基础设施领域“建设”表明，基础设施领域仍是房地产扩信贷稳增长的抓手；坚定坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持刚性改善的住房需求，但从7月数据来看，社会融资规模增量7561亿元，创六年新低，比上年同期减少3191亿元。 其中，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比减少4042亿元，M2同比增长12%。 社会融资缺口扩大，实体经济信贷需求减弱。 LPR降息有利于降低实体经济融资成本，刺激融资需求。
（三）8月份LPR报价降息概率较大
当前市场流动性充裕，6月份超额准备金率为1.5%，高于去年同期1.2%的水平。 从资本市场价格来看，资金在银行间系统积累，长短期利率处于较低水平，金融机构杠杆率上升，银行间质押式回购规模一度超标。 7万亿元。 8月15日，央行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）缩表和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率均下调10个基点。 MLF的减持和延续一方面考虑财政资金的释放，另一方面也尽量避免资金闲置。 中标利率下降意味着银行资金成本下降，8月份LPR降息的可能性较大。 过去，MLF下降10bp对应1年期LPR下降10bp、5年期LPR下降5bp。 但考虑到房地产贷款需求持续低迷，5年期LPR也可能下调10bp。
2、降息有利于房地产市场复苏
房地产市场复苏不及预期，宽松的政策环境有利于市场复苏。 央行降息后，可以降低化解房地产风险的成本和居民利息负担，缓解房地产行业的流动性困境。
（一）房地产市场复苏不及预期
今年上半年，国内生产总值同比增长2.5%。 投资和出口对经济拉动作用较为明显。 居民服务消费和房地产相关服务依然疲弱。 二季度经济顶住压力实现正增长，但整体数据低于市场预期，为全年数据垫底。 尽管出口数据依然高位，但由于基数较高，很可能走弱。 全年5.5%的增长目标很难实现。 在疫情扰乱的背景下，房地产市场风险的化解和改善将有助于经济增长的边际改善。 此前央行降息对房价的影响，为降低企业和住宅贷款利率，加强房地产链条广泛的信贷传导，5月20日5年期LPR下调15bp至4.45%。但受多重因素影响，5年期LPR下调15bp至4.45%。房地产市场复苏不及预期。 7月金融数据总量和结构较差，政策力度进一步加大。 宽松的政策环境有利于房地产市场的复苏。
（二）降息有利于降低房地产风险化解成本
在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，坚持以市场化方式化解房地产市场风险仍是主要政策思路。 3月份以来，国务院金融委指出，要抓紧研究提出切实有效的风险防范应对方案，提出向新发展模式转变的配套措施。 银保监会提出鼓励机构平稳有序开展并购贷款政策措施，重点支持优质房企并购困难房企优质项目。 资本市场也逐步推出信用违约掉期（私人CDS）或信用风险缓释权证（CRMW）等信用保护工具，以缓解房地产企业的财务困难。 在市场化原则下，救助资金、项目并购、破产重组等都是选择。 央行降息后，社会资金参与房地产救助的成本降低，增加了参与机构的积极性。
（三）降息有利于减轻居民利息负担
2017年以来，多地首套房贷款利率基本维持在5%以上。 2021年，受房地产贷款集中管理制度影响，部分地区住房贷款占比达到6%以上。 但从居民部门杠杆率来看，基本处于停滞状态，居民扩大信贷的意愿不足。 一是受COVID-19疫情扰动，居民收入预期下降，预防性需求增加，投资需求下降； 二是房地产价格回调，房价永久上涨预期被打破，居民房地产消费意愿下降； 三是理财收益率下降。 一些居民选择提前偿还抵押贷款，以降低杠杆水平。 据华创证券测算，一季度居民购房贷款同比减少7000亿元，二季度同比减少8000亿元。 在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，降息有利于减轻刚性需求、改善需求的利息负担，缓解“预期减弱”、“需求收紧”对房地产行业的影响。
3、降息后信托公司房地产业务的应对
在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，此次政策是对以往政策的修正。 信托公司要积极参与房地产市场化风险处置央行降息对房价的影响，缓解经营压力，不断调整业务发展模式。 央行降息并不意味着房地产调控政策放松，政策效果仍需进一步观察。
（一）积极参与市场化风险处置
受房地产市场风险影响，部分信托公司业绩下滑，经营业绩受到影响。 据中诚信信托统计，部分信托公司2022年上半年计提信用风险资产损失准备金额较大。5家信托公司上半年计提信用减值损失准备金额超过5亿元单独来看，这对性能有非常显着的影响。 。 在市场化原则下，信托公司需要积极参与房地产市场风险处置，积极尝试债转股、并购、引入AMC机构等方式缓解经营压力。
（二）积极调整房地产业务发展模式
2021年以来，受房地产市场变化影响，信托公司房地产信托业务快速下滑。 永易信托网数据显示，上半年信托公司主动减少对民营地产企业的融资。 房地产集合信托产品总规模606.5亿元，同比下降82.45%。 当前，“高负债、高杠杆、高周转”的传统房地产开发经营模式已不可持续。 信托公司要主动调整房地产业务发展模式，积极参与保障性住房、城市更新、老旧小区改造等。
（三）房地产调控政策难以大幅放松
在“房子是用来住的、不是用来炒的”政策下，各地根据本市政策放松调控措施，主要是为了纠正政策偏差。 未来仍会有支持政策出台，但调控政策很难大幅放松。 以抵押贷款利率为例。 2018年之前，房贷利率比全社会贷款加权利率低50bp左右。 如果此次下调至4.25%，也仅比全社会贷款加权利率低15bp左右，远低于宽松时期的80-90bp。 等级。 虽然疫情对房地产市场造成了短期影响，但在老龄化和人口结构调整的背景下，近年来城镇购房人口增速可能有所放缓。 作为昔日的核心业务，信托公司仍需转变发展理念和业务模式，不断推动业务转型发展。
