房地产作为承载着民生“梦想”和商业“利润”的支柱产业，二十年来经历了一系列的变革和周期性变化。
回顾过去几年，房改开启了中国历史上最大规模的城乡居民迁移进程，使中国房地产业进入了蓬勃发展的黄金时代； 而2009年，随着国家推进新型城镇化战略，住房改革全面开始，这个行业也逐渐走向“银色十年”，城乡居民的住房条件发生了巨大变化。
过去十年，中国楼市发生了很多值得讲述的故事。
今年是国家“十四五”规划实施的第二年，也是向百年奋斗目标稳步推进的第二年。 面对新时代、新形势、新格局、新发展理念，本文将从政策、市场、房企、人等方面入手，回顾“银色十年”中国房地产的变化。
2013年：房地产企业走出去
从2010年开始，为了遏制房价上涨，国家对房地产市场实施严格调控，2013年继续调控。2013年2月，国务院常务会议出台了五项房地产市场调控措施（已知（史称“国五措施”），提出坚决遏制投机性购房，严格落实商品房限购措施。 在此主题下，先后推出了“深圳八条”、“北京七条”、“广州六条”。 全国楼市先是量价齐跌，后又持续上涨。
2013年上半年，房地产企业掀起了“海外扩张”热潮。 以万科、碧桂园、绿地、富力等为代表的知名房地产企业纷纷加入海外扩张的大军。 下半年，北京、天津、上海等地高价土地频现，“地王”现象愈演愈烈。 与此同时，“日本光盘”在全国普遍存在，杭州、温州等城市销量再创新高。 在新房供应量和成交量双双上涨的背景下，新一轮去库存战即将打响。
香港楼市方面房地产 白银时代，为应对内地楼市调控，香港政府于当年2月推出“双重印花税”，全面提高建筑物交易印花税税率。 新政出台后，2013年，香港各类楼宇销售合约总数为70,503份，较2012年减少39%； 楼宇销售合约总值为4,562.8亿港元，较2012年减少30.2%。
2014年：互联网思维
2014年，内地楼市高开后回落，房地产行业整体出现明显降温。 基于此，7月，住建部提出，库存量大的城市要千方百计减少商品房待售面积。 随后，济南、武汉、苏州、杭州等地限购回应“放松”。 9月30日，央行修订首套房按揭贷款标准。 已还清贷款的客户再次申请贷款，仍可享受首套房首付30%的优惠以及按揭贷款基准利率最低30%的优惠。 一系列利好政策的出台，让原本沉寂的楼市在年底重新活跃起来。
行业内，2014年房企格局出现新变化。10月，雅居乐遭遇“75天危机”，多家投行发布报告建议出售雅居乐股票； 12月，融创与绿城签署终止收购协议，结束了两家公司持续数十天的“离婚”拉锯战； 与此同时，万达商业当时在香港成功上市，成为当时市值最大的房地产公司，而万科、绿地则是恒强的有力玩家。
今年，房地产行业经历了起起落落，“互联网思维”带来的颠覆给这个传统行业注入了许多新元素。 8月，万达与腾讯、百度合作在香港成立万达电子商务公司，尝试进军电子商务领域。 随后，以房多多为代表的房地产O2O平台猛烈冲击中介市场，一场中介O2O大战一触即发。 后来，包括链家在内的很多传统中介公司开始转型O2O房地产 白银时代，这些创新尝试带来的变化也引领房地产行业进入了新时代。
2015年：险资“搅局”
2015年注定是不平凡的一年。 今年，央行连续五次降息降准，越来越多的城市取消限购限贷，全国楼市持续火爆。 与此同时，二胎政策全面启动，性改善需求凸显。 此外，11月中央工作经济会议定下“去库存”基调，业界眼中的新一轮房地产牛市正式启动。
在去工业化的主题下，2015年全国土地市场交易活跃，地价持续上涨。 其中，土地供应稀缺的北京城区成为顶级富豪的主战场。 大量基于金融、互联网等平台的“新钱”圈层涌现，成为顶级富豪的新买家。 今年也被业界称为北京楼市的“豪宅元年”。
楼市的蓬勃发展，加上“互联网+”给房地产行业带来的新机遇，促使保险资金重点关注房地产这块“蛋糕”。 2015年，保险资金横扫房地产股，以万科、远洋地产、金融街为代表的房企频频受到风险资金的青睐。 其中，宝能集团旗下钜盛华、前海人寿频频对万科股份发起攻击，让“宝万科之争”成为当年的焦点。 硝酸股份的硝烟始终弥漫在行业……
2016年：差异化开始
2016年可谓是跌宕起伏的一年。 今年，中国房地产市场年度交易量再创历史新高。 各大房企竞相争夺头把交椅。 千亿级房企增至12家，恒大超越万科，成为全国房企新霸主。 但也正是在今年国庆前夕，北京、天津、成都、厦门等16个城市密集重启限购政策、限贷。 “金九银十”时期已经不一样了。 行业地方政府首次出台“一城一策”集中调控政策。 ”开始成为主流。
回顾当年行业大事，从3月开始，政府开始严查“首付贷”，北上广深多个P2P平台“首付贷”产品暂停; 8月，以五矿地产为代表的国内房地产企业进入香港土地拍卖市场； 9月，恒大出售粮油乳品和矿泉水业务，总代价27亿元，专注于房地产。 同月，万达商业退市，郑裕彤去世； 11月，“70年产权到期”成为当时热议的话题；与此同时，宝湾纠纷不断……
今年，房地产行业掀起了并购浪潮。 恒大收购万科14.07%股权、中海收购中信地产、保利收购中航地产、绿地收购协信40%股权、融创收购融科、万科收购印力96.55%股权等事件……，产生了房地产行业的马太效应。 愈演愈烈，强者恒强的局面日益凸显。 也是在这一年，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。 “房子是用来住的，不是用来炒的”成为时至今日房地产调控的主基调。
2017年：“房子是用来住的，不是用来炒的”
2017年，越来越多的三四线城市加入调控行列，“限售”成为当年房地产调控的一大焦点。 随着“因城施策”的深入和扩大，各级城市之间的市场分化日趋激烈。 年底，中央印发住房租赁市场管理条例（征求意见稿），完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
今年以来，中国房地产几乎每个月都会上演大戏。 从年初孙宏斌收购乐视网，到3月份，停牌2年的佳兆业在香港联交所主板恢复交易； 6月，深铁成为万科第一大股东，“宝万之争”画上句号。 事件结束后不久，王石宣布退位，万科也开启了鱼梁时代； 7月，万达分别以438.44亿元、199.06亿元向融创、富力“出售”多项资产包； 10月，互联网巨头阿里巴巴、京东相继宣布进军租赁市场，住房租赁正成为房地产行业发展的下一个关键词。
值得注意的是，2017年，“粤港澳大湾区”也被写入政府工作报告。 今年，随着国内房企逐步南下高价抢地，本已降温的香港住宅市场再次重回上升轨道。 11月，李嘉诚以402亿港元出售香港中环中心，创下香港商业及写字楼转让纪录。 与此同时，中资进入香港导致上环租金强劲上涨。 香港写字楼市场持续升温，租金及售价上涨。 共享办公室成为当年写字楼的新卖点。
2018：理性回归
2018年，在内外多重因素综合影响下，宏观经济进入调整期。 基于此，房地产行业日趋稳定。 无论是房价、地价、成交量，还是购房者的心理预期，都在楼市降温通道中变得更加理性。
今年以来，受调控影响，金融监管加强，房地产融资环境持续收紧。 与此同时，行业的深度调整也让不少房企开始收缩业务。 而以恒大、保利、龙湖、万达为代表的不少顶级地产企业，纷纷更名为“脱实”。 同年，李嘉诚退休； 恒大开始造车； 姚劲波在北京发起“真房全行业承诺会”； 9月，于亮在万科南方区域月会上也高喊“Live on”。
2018年底，住建部指出，明年将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展。 “稳”这三个字不仅概括了2018年房地产市场的现状，也奠定了2019年房地产市场的基本格局。
2019年：“稳”字为先
2019年，房地产金融抑制政策将全年落地。 一方面，中央始终坚持住房的居住性质，明确“不会把房地产作为短期刺激经济的手段”。 全年房地产行业资金定向监管依然偏紧； 另一方面，楼市调控更加精准，各地政府因城而异。 立足当前形势实施政策，一定程度上保证了房地产市场的总体稳定。
今年，人才成为房地产调控的窗口。 从年初到年底，全国至少有170个城市出台了不同力度的人才政策，“抢人”成为各城市调控的主旋律之一。 也正是在这一年，“反腐败”成为房地产企业年度工作内容的重点。 万达、保利、雅居乐、美的地产、中粮置地等数十家房地产企业纷纷掀起“反腐风暴”。 其中，万达已核实有4名高管向商户、供应商和员工举报索贿，涉案金额近亿元。
2019年的中国房地产行业也充满了“离别”。 今年在香港，李兆基正式宣布退休，职业生涯定格在91岁。随着他的退休，香港房地产的“四大天王时代”也正式落下帷幕。 与此同时，内地各地，除了新城控股“黑天鹅事件”外，今年已有超过25家房企总裁职务发生变动，其中就包括华润原董事局主席唐勇。兰德调任华润电力，高级副总裁迟峰担任蓝光发展CEO； 原天润集团总裁张金元加盟金地商置担任高级副总裁。
2020：重塑格局
2020年对于各行各业来说都是非常意外的一年。 突如其来的疫情“黑天鹅”，让整个房地产行业沉寂了一整个春天。 当疫情逐渐消退，在“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调下，房地产市场调控开始以放松和缓解为主。 地方政策重点是减轻企业压力，帮助房地产行业恢复信心。 总体核心是“稳经济”。 、稳就业、稳金融。”
今年，在多地陷入沉寂、“直播经济”兴起的情况下，不少中介机构嗅到了机遇，纷纷入局，利用“直播卖房”帮助房企寻找破局新路子。情况。 一阵子。 许多企业正在接入互联网，拥抱在线。 2020年“双十一”，不少房企高管纷纷来到直播间，通过特价房闪购、发放购房券等活动吸引大众。
企业的商业模式在变化，行业的发展机遇也在变化。 随着存量时代的到来，城市改革加速，大批房企转型为城市运营商，开始聚焦城市更新。 今年，房地产行业也迎来了“价值元年”。 不少房地产企业剥离地产板块上市，地产企业IPO数量达到顶峰。 数据显示，2020年全年共有18家物业服务企业成功上市，包括华润万象生活、融创服务、金科服务、恒大物业、世茂服务等。
2021年：回归本质
在中国房地产行业的发展进程中，2021年是极其特殊的一年。 因为，这不仅是房地产行业分化转型的一年，也是行业回归本质的一年。 今年“三条红线”正式实施，房企开始进入降杠杆测试期； 土地“两个集中”政策实施，土地拍卖市场迎来新规则； “十四五”全面启动，“房住不炒”再次被重申，中央政治局会议也首次提到“良性循环”，明确促进房地产业健康发展。
今年，深圳七部门联手查处深圳房管，多地出台遏制高价“学区房”新政策； 房地产贷款集中管理制度正式实施，房企被迫放慢脚步。 同年，房产经纪巨头链家创始人左辉去世，左辉创立的贝壳也被浑水做空。 此外，华夏幸福的债务重组也在今年获得通过； 于亮再次发文倡导万科员工“惜衣食”； 潘石屹后来出售了包括SOHO中国在内的多笔资产； 万达甚至与一汽“携手”计划跨境卖车。
2021年，房地产行业将全面进行去杠杆。 从风险控制到风险产生，再到为良性循环定调，监管政策将不断加大、更加细化。 随着房地产快速增长、红利逐渐退去，产品力开始成为新周期房地产企业长期发展的关键。
2022 年：良性循环
中央政治局会议定调后，“良性循环”无疑成为2022年房地产行业政策中不可忽视的关键词。今年，行业重新洗牌，“马太效应”凸显在房地产企业中越来越突出。 越来越多“强而有力”的房地产企业已经证明，只有坚持长远主义、走高质量发展道路的房地产企业才能持续应对市场竞争的挑战。
2022年也是“交付年”。 经过2021年监管的不断深入，房地产企业的交付能力日益成为衡量企业良好发展和住房质量的关键。 7月底，中央政治局会议强调“保障房屋交付、稳定民生”。 8月，住建部、银保监会、央行提出通过政策性银行专项借款支持逾期、难以交付的住宅项目建设和交付。 基于此，各地相继出台“一对一救助”、设立救助基金、鼓励收购未售出房屋作为安置房等“保障房交付”相关措施，带动了住房保障工作的开展。一定程度上增强了市场信心。 。
从政策上看，2022年以来，180多个城市出台了400多项房地产优化调整政策，包括放宽限购、限贷、限售、降低公积金贷款首付比例、支持多户家庭等。子女购房、降低交易税、发放购房补贴等。随着这些稳定楼市政策的出台，一些合理需求得到释放，市场回暖，房价也出现波动。 凤凰涅槃，是为了重生。 对于整个中国房地产行业来说，当前的短期阵痛也是为了未来更健康、更高质量的发展。
结论
回顾近十年楼市发展，我们可以发现，我国城乡面貌发生了巨大变化，人民群众居住条件显着改善，房地产市场正进入高位运行阶段。 ——高质量发展，住房公益规模不断加大，住房保障体系不断完善和完善。
展望未来，从增量看，我国仍处于快速城镇化时期，每年新增城镇居民数千万，仍将带来对城镇住房、基础设施、公共服务设施的大量需求; 从存量来看，我国已进入城市更新的重要时期，老旧小区改造、弥补城市基础设施短板、升级改造等方面也存在大量任务。 城镇住房和基础设施建设的增量和存量加上农村建设，仍将保持相当规模。
