问题：
A公司将于2022年10月建设一栋28层办公楼（土地通过出让方式取得）。 除部分楼层自用外，大部分楼层出租。 房地产所在地具备公允价值计量条件。 A公司将租赁部分作为投资性房地产采用公允价值计量，自用部分计入固定资产和无形资产，在项目竣工日按照下列方法计量： 用于房屋建筑成本按照租赁面积与自用面积的比例分配，分别计入投资性房地产和固定资产； 土地购置成本按照租赁面积与自用面积的比例进行分配，分别计入投资性房地产和无形资产。 ; 年末，公司对投资性房地产按照公允价值计量，公允价值与上述初始计量的差额计入当期损益。 自建房产同时使用并出租时如何衡量？
回答：
1、投资性房地产的确认：根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。” 《企业会计准则解释（2010）》第四章第一节进一步指出：作为投资性房地产，“租赁建筑物是指企业拥有产权并以出租形式出租的建筑物”。经营租赁，包括自建建筑物。” 或开发活动完成后将出租的建筑物以及将来在建造或开发期间将出租的建筑物。” 一般来说，企业拥有产权、已以经营租赁方式出租且在可预见的未来不会改变持有意图的商业房地产，可以视为符合投资性房地产的定义和确认条件。 但如果公司以自己的名义经营商业地产（例如以自己的名义在这些房产中开设商场或交易市场，并将房产拆成商铺出租，则类似于一些上市公司）主营业务为经营商场或交易市场）的经营模式； 或按照租赁协议向承租人提供的相关辅助服务占整个协议的很大比例），不属于投资性房地产。 企业和注册会计师首先应当参照准则正文及其解释，判断用于出租的房地产部分是否符合“投资性房地产”的定义和确认条件。
2、符合投资性房地产定义和确认条件的，按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》和《企业会计准则解释（2010）》的规定投资性房地产公允价值后续计量，采用公允价值模型应当同时符合下列要求： 条件： （一）投资性房地产所在地存在活跃的房地产交易市场； （二）企业可以从房地产交易市场获取相同或类似房地产的市场价格及其他相关信息，以便对投资性房地产的公允价值作出科学判断。 合理的估计。 同时，企业选择公允价值模式的，应当采用公允价值模式对其全部投资性房地产进行后续计量。 部分投资性房地产不得采用成本模式进行后续计量，其他部分投资性房地产不得采用公允价值模式进行后续计量。 。 关于公允价值模型下公允价值的确定方法，自2007年4月底发布《企业会计准则实施专家工作组的意见（第二期）》起至发布《关于实施企业会计准则专家工作组的意见（第二期）》为止。 《企业会计准则（2008）》中，已严格要求只能采用“直接市场观察法”。 自《企业会计准则（2008）》发布以来，允许采用租金现值等贴现模型进行估算。 自2014年7月1日起，《企业会计准则第39号——公允价值计量》施行后应遵循该准则的规定。因此，如果公司拥有相当一部分的商业地产位于此类房产交易不活跃的地方（例如不在大中城市市区），或预计未来业务发展方向将拓展目前市场不活跃的地区，可能会导致公允价值模型计量的条件不充分，因为如果采用公允价值模型进行后续计量，则意味着会计主体内的所有投资性房地产（如果是合并报表，则包括子公司）。必须采用公允价值模型，而采用公允价值模型的条件是通过直接市场观察或租金现值等估值模型持续可靠地确定公允价值。
而且，根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十二条规定，“采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得由公允价值模式转为成本模式。 ” 该规定实际上意味着，采用公允价值模式进行投资性房地产后续计量的企业，因后续情况变化而无法持续可靠地取得投资性房地产的公允价值的，将不再满足投资性房地产的公允价值计量原则。公允价值模型。 当适用条件适用时，公司只能通过更正以前的会计差错改回成本模式。 这可能对公司的财务报表产生非常重大的影响，并可能导致公司及提供财务报表审计服务的注册会计师承担相应的责任。 法律责任。
总之，企业在确定投资性房地产后续计量模式是成本模式还是公允价值模式时，应对上述规定中的限制因素的影响进行全面、审慎的分析和评估。
3、鉴于公允价值计量结果对其财务报表影响非常重大，每期末应由具有相应资质的评估机构或房地产评估机构采用可接受的公允价值出具评估。价值确定方法，例如市场价格法或租金现值模型。 需要提供报告或评估报告。
综合上述情况，如最终认定上述房地产为以公允价值确定的投资性房地产，建议聘请相关专业机构采用合理方法确定期末公允价值。时期。
4、同一建筑物既有自用部分（确认为固定资产）又有出租部分（确认为投资性房地产）的情况，应保证这两部分的成本分摊方法系统合理。 属于某一部分专有的、与其他部分无关的可辨认成本，应当直接计入相关部分的成本； 两部分之间的共同部分，如建设成本、征地成本等投资性房地产公允价值后续计量，应系统合理地分配。 对于这两部分，实践中并没有统一规定具体的分配方式。 在这种情况下，企业采用的按照两部分建筑面积的比例进行分配的方法也是可以的，但任何分配方法一经确定就成为会计政策。 它应一致地应用于所有类似和相似交易的会计处理。
