近年来，随着房地产市场持续火爆，全国范围内业主起诉房地产开发商退还购房时缴纳的团购费、综合服务费的案件明显增多。 以“购房”、“团购费”为搜索词在alpha系统上进行搜索，共找到11,447条结果。
因团购费用退款引发的民事纠纷数量逐年持续大幅增加。 那么，团购费到底是一笔什么样的费用呢？ 团购费用可以退吗？ 笔者结合案例和实践经验与大家探讨以上问题。
■所谓“团购费”和“综合服务费”的性质。
通常收取团购费的方式是通过电话、网络、商店等方式向人们出售开发商的房产。 当客户有购房意向时，先与其签订团购协议、认购书、中介协议等文件，缴纳部分定金、团购费等费用，即可享受折扣、抵销房价等优惠，成功抓住了普通老百姓投资房产保值增值的渴望，并提供质优价廉。 有的甚至没有任何书面协议或其他文件，直接收款并开具收据，上面写着某业主的团购费和综合服务费。 现行法律法规并没有具体明确团购费用的性质。 笔者认为，其性质可以从两个方面来判断。 首先，“团购费”、“综合服务费”是业主参与购房的一种营销活动。 缴费享受购房优惠的根本目的是为了享受最终的房价折扣。 其次团购费计入房价吗，“团购费”和“综合服务费”属于房价的一部分，实践中常常引发争议。 问题在于，开发商或第三方销售公司将部分购房款收取为“团购费”或“综合服务费”，但并不计入房价总价。
■“团购费”、“综合服务费”合法吗？
从现行法律法规的规定来看，收取“团购费”、“综合服务费”实际上是违法的。 例如：《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受委托的房地产中介服务机构代理销售商品房，不得收取佣金以外的费用”。 该规定明确，房地产中介服务机构不得收取佣金以外的任何费用； 例如，《住建部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条查处房地产开发企业不当经营行为依法从事房地产开发企业。 第六条商品房销售不得明码标价。 ，以除标价之外的额外价格出售房屋或收取未指定的费用； 上海市发展和改革委员会关于实施《商品房销售明码标价规定》的通知明确，房地产开发企业及其他单位和个人不得向购房者收取电子商务费用。 任何其他价格或费用如手续费、“团购费”、茶水费等，不得以捆绑或附加条件的方式限制，迫使购买者接受商品或服务的价格。 因此，无论是我国的部门规章还是地方规范性文件，都明确房地产中介服务机构不能收取“团购费”，只能收取佣金。
■“团购费”和“综合服务费”可以退吗？
笔者认为，收取“团购费”和“综合服务费”是否违法以及是否应该退还是两个不同的问题。 原则上，收取“团购费”和“综合服务费”是违法的，后果将是行政监管。 以及行政处罚，但能否退还的问题还需要具体分析。 比如，收取的主系统住房开发商已经核实，团购费最终计入购房价格，购房者享受到真正的优惠。 ，那么购房者此时不能要求退还团购费。
■笔者将“团购费”和“综合服务费”的退款情况分为两类：
1、购房者因房屋质量问题或开发商牌照有问题要求开发商退房。 退房涉及退还货款、利息、违约金以及所支付的团购费或综合服务费。
2、购房者单独起诉房凯，要求退还已缴纳的团购费或综合服务费。
■以上两类案件在处理时需区分如下：
1.区分采集主体。
2、区分是否签订了附加协议。
3、区分房产开发商在购房时是否明确披露并告知购房者收取“团购费”和“综合服务费”的情况。
4、“团购费”和“综合服务费”是否包含在房价内？
5、区分购房者是否享受购房优惠。
具体情况
1、如“团购费”、“综合服务费”由开发商收取，开发商也会明确披露并告知购房者购房时收取的费用，并将团购费计入如果商品房销售合同中约定了房屋价格，此时收取“团购费”和“综合服务费”是合法的，购房者不能独立要求开发商但如果购房者因房屋质量问题或与开发商办理手续出现问题而要求退房，则因签订《商品房买卖合同》的根本目的已无法实现。届时，购房款须全额退还给购房者，包括购房者缴纳的“团购”费用和“综合服务费”。
2、如果“团购费”和“综合服务费”由房屋开发商收取，但未提前向购房者披露，也不包含在房价总价中，且购房者不享受折扣，那么上述资金将是房产开发商在房价之外额外收取的费用，没有法律依据。 购房者可以在诉讼时效期限内直接起诉房地产开发商要求退款。
3、如果“团购费”和“综合服务费”是由第三方销售公司收取，那么下一步就是核实是否有附加协议。 签订《团购协议》或《服务协议》且协议中载有交易条款的团购费计入房价吗，若对收款有明确约定的，则推定该协议的签订是房屋开发商与销售商公司提前披露或通知收款的，视为购房人的真实意思表示。 如果购房者按照协议约定享受优惠后的房屋总价，则视为购房者已享受团购或综合服务优惠，购房者无权提起诉讼要求退还费用。
4、如果“团购费”和“综合服务费”由第三方销售公司收取，且未签订协议，但开具收据等凭证，则在具体情况下，应提供具体证据用于确定房产购买价格。 商家是否提前披露了付款情况、付款是否已包含在房价中、购房者是否享受了购房优惠等，可以根据购房者付款的地点和场景来判断。
综上所述，“团购费”和“综合服务费”的退还不能一概而论，需要根据具体情况、具体证据综合分析。 不过，笔者还是建议各位购房者在购房时一定要谨慎，尤其是需要签字的部分。 ，一定要核实签的是什么字，是否是房屋开发商的印章，以及各项费用是什么，以防落入陷阱。
审核：云初管委会
