“五一”期间，官庭蓝项目的售楼间空无一人。高正坤 / 摄
“如果市场一直不好，大型房地产公司还好，会想办法把项目办好，一些本地房地产公司或者有财务困难的房地产公司太容易完成，很多项目都暂停了。”
高正坤 / 来自河北怀来
“整个'五一'假期，怀来很多项目成交量都在个位数，甚至很多成交都是零。”李明在接受记者采访时说。
淮来当地房地产经纪人李明说，“这种现象在全国都很少见，但就在北京西北的这个小县城。
怀来是河北省西北部的一个县城，位于北京以东120公里，张家口市以西87公里。自2015年以来，受张家口成功申办2022年冬奥会的影响，作为北京、张家口和崇礼之间的唯一出行方式，怀来楼市瞬间上涨。到2017年房价见顶时，这里新房平均价格已经从过去的几千元飙升至1万多元。
5月6日~7日河北省怀来县的房价，中国房地产报记者在怀来看到，通往淮来、张家口的新建高速公路和高速铁路已经通车。由于缺乏产业和人口支撑，加上疫情冲击，依赖冬奥会扩张发展和文化旅游理念的怀来楼市陷入了“冻结”状态。
这
淮来楼市目前的情况是，一方面很多房企选择降价、放量，另一方面，大部分项目进展缓慢，甚至出奇的慢。以明星地产为例，恒大国际文化城目前在售房屋单价从最高点几乎跌了一半;碧桂园官庭蓝房价已从巅峰每平方米下跌近3000元，即便如此，销售惨淡。
龙头地产企开发的明星地产销售惨淡，本土地产企业更是悲哀，财务压力突然出现，停工风险急剧上升。
怀来县住房城乡建设局（以下简称“怀来县住房城乡建设局”）表示，限购政策实施以来，有效遏制了房地产投机行为，但也限制了不少只需要买房的人。目前，淮莱楼市成交呈下降趋势。
短短四五年时间，楼市从一路飙升到“一套难卖”。
降价了，卖不出去
玉泉大厦是怀来当地一家房地产公司开发的房地产项目，去年以20多套销售成为“销售冠军”。今年，售楼处空无一人，只有一名销售人员负责接待。高正坤 / 摄
怀来拥有1000多年的历史，是中国著名的葡萄酒小镇，背靠燕山，临桀庭水库前。从北京清河高铁站出发，半小时即可到达怀来高铁站。
县政府所在沙城镇以南约5公里处，是以温泉为主的碧桂园官庭蓝项目，虽然靠近高速公路，但周边设施远离县城，东侧为湿地公园，南北两侧为农田， 西侧是马路对面的一座荒山。
走进官庭蓝营销中心，一楼接待大厅里只有两三个工作人员，除了记者，没有人在看房间。据工作人员介绍，目前部分楼房已交付，项目建设整体进度已过半，但销售情况并不理想。
“五一假期我们好像只卖了一套房子。”用话来说，工作人员没有热销的房地产推销员那么热情，她说项目最高单价在1万元以上，目前每平方米单价在7500元左右。
“当大家提到观庭蓝时，他们几乎总是说他们没有卖出一个套房。可能有些夸张，但外界都知道，从去年到现在，开发商卖的房子，都算得上是“两只手”。李明对淮来房地产市场非常熟悉，他说，除了官庭蓝项目外，碧桂园还有较早开发的淮来官庭湖项目，正好赶上市场大热已经基本售罄。
据碧桂园介绍，集团在怀来还有大量土地待开发，但管理层可能对项目的开发时间和方式存在很多争议。
它
不仅是感受到这座三四线城市楼市寒意的行业领头羊碧桂园，更是恒大。
从沙城镇向东约10公里处，左手边有一个巨大的住宅区正在建设中，这就是近两年在北京楼市风靡一时的“京北恒大国际文化城”。据悉，该项目由恒大董事局董事长徐家印亲自挑选，是北京西北地区最大的房地产项目。
走进景北恒大国际文化城，会给人一种从地上爬起来的感觉。虽然周边有几处零星的房产，但正如当地出租车司机所说：“这里是郊区和乡村，北面是荒山，南面是（官庭）水库三四公里。”
“高铁站有穿梭巴士接送服务。目前，我们的销售情况比较好，新开业的楼房去中心化速度比较快。“京北恒大国际文化城工作人员表示，我们目前正推出多项优惠政策，待售公寓单价在4000~5000元/平方米左右，相比最高点已经下调了三四千元，单套最低总价只有二三十万元， 并且购买贷款没有限制。
“恒大是怀来最有名的房地产公司，本土企业承受不了这样的实力。”淮来当地一家房地产公司的项目经理说，“做文旅项目已经很贵了，现在恒大的慷慨营销，让当地房地产公司惊掉了下巴。
此前，恒大曾多次组织宣传活动，甚至不惜派客户从北京乘大巴到淮看房，还送来了“米、面、粮、油、酒”。虽然营销活动热闹，但记者注意到其品牌口碑较以往有所下降，问题涉及延期、无法在线签约等诸多方面。
拓展客户的难度就像蓝天一样
官庭水库东侧是文旅项目集聚区，中介店多家。但是，在这里打车极其困难，而且缺乏完善的市政设施。高正坤 / 摄
在更大范围内，碧桂园和恒大遭遇的降价和销售延迟正在整个怀来楼市蔓延。
“2016~2017年，我县房价处于稳步上涨阶段，2018年以来，我县房价一直处于稳步下降阶段。”怀来县住房和城乡建设局表示，自实施限购政策以来，有效遏制了房地产投机活动，但也限制了不少只需要购买房产的人，“目前，怀来楼市成交呈现下降趋势。
根据怀来县住房城乡建设局提供的数据，目前怀来市住房存量约76万平方米，去住房周期约12个月，住房存量主要分布在全县周边地区。2021年，全县新增房地产建设面积约16.9万平方米。
全县周边主要指以官庭水库、东园高铁站为中心的20多个文旅地产项目。开发商包括碧桂园、恒大、虹坤、世茂、花样年、华夏幸福、融盛和几家当地房地产公司。这些房地产公司大多在五六年前或更早进入怀来市场，其主要客户是来自北京的投资者或度假者，以及来自内蒙古、山西和张家口的少数人。
此外，以沙城镇为核心的县城区是当地房地产公司的主战场，有近10处待售房产。据多位中介介绍，这一带当地人大多是怀来买的。
“房子很慢，新房子没有停止，预售继续进行。对于像怀来这样人口20万、30万、经济相对落后的县城来说，现在的楼市库存太大了。张家口一位资深房地产市场分析师表示。
对于冷市，怀来县住房城乡建设局认为，主要有三点原因：一是实行限购后，房地产企业难以扩大销售和客户，正好需要的客户寥寥无几。二是受疫情影响，全县房地产营销市场清冷。第三，房地产市场成交呈下行趋势，受房地产成交价格因素影响，大部分购房者持观望态度。
记者现场发现，房价下跌和成交萎缩只是表象，而占据淮来楼市一半以上的文化旅游地产，虽然是文旅度假的主要属性，但配套设施和交通普遍较差。
比如碧桂园、恒大的项目，以及自称在“五一”假期卖出40套房，成为“销售冠军”的洪坤岳山湖。岳山湖项目位于官庭水库东侧，距沙城镇近50公里，距北京市康庄镇近30公里。自驾相对方便，但实际通勤并不顺畅，周边出租车很少，从北京到沙城镇每小时一班公交车，到沙城镇需要近一个小时。
“今年疫情好转后，按理说市场应该会很快恢复，但实际上并没有。从年初到现在，虽然有恒大宏坤等项目卖得不错，但还是有很多项目被降到个位数或零。李明说，“疫情前，怀来市场相对好，但远不如2016年前后火爆。自2019年以来，已经有一些项目降价了。去年疫情期间，市场基本陷入“停滞”，毫不夸张地说，卖房就能在整个淮来楼市引起轰动。归根结底，市场基础太薄弱了。”
“成功也是萧何，失败也是萧何”。
恒大国际文化城是北京西北地区最大的项目，聚焦文化旅游理念。过去两年，北京整个楼市都很火爆，但现在不一样了。高正坤 / 摄
自2015年以来，在张家口成功申办2022年冬奥会和宣布举办2019年世界园艺博览会的影响下，作为北京与张家口、崇礼之间的唯一出行方式，淮来楼市瞬间崛起。品牌地产企业纷纷拿地建房，楼市一度非常热闹。
到2017年河北省怀来县的房价，怀来房价从几千元飙升到万多元，达到均价最高点，部分高端项目单价甚至接近2万元。房价暴涨后，怀来县加入北京周边城市行列限购，令当时市场大吃一惊。目前有30多个房地产项目在售，均价5000~8000元/平方米，其中绝大多数房地产价格下跌了2000~3000元/平方米。
“如果把整个怀来楼市的平均价格看，跌幅可能没有那么严重，因为有很多楼价变动较小。某品牌地产公司怀来项目人士表示，开业越晚越容易降价，越早开业越难降价，因为一旦降价大幅度，前期很容易引起业主不满， 尤其是一些价格在1万元以上的别墅或高端项目。
对于淮来楼市来说，过去一飞冲天，如今空无一人。一些房地产业内人士总结了四个影响因素。
第一条是北京周边，怀来距离北京只有50公里，但50公里只能到达北京的八达岭长城;二是大数据产业的引入，但新产业并没有给怀来带来太多的人口和就业，对楼市影响不大;三是冬奥会，虽然很多房地产项目都贴上了“冬奥会”的标签，但怀来只是北京与张家口、崇礼相接的地方，冬奥会的红利有限;四是文旅项目建设虽如火如荼，但水库、山峦并不构成独特的文旅资源。
“概念的背后是价值，但概念是虚拟的，支撑楼市和房价的是产业、人口、优质配套设施和城市巨大的发展潜力。”说到未来，上述品牌地产企业对怀来项目略显担忧，如果市场没有好转，大型地产企业还好，会想办法开展项目，一些本土地产企业或者有资金困难的房地产企业，太容易完成了， “现在，已经有很多项目暂停了。”
去年7月，怀来县有取消限购的消息传出，但谣言立即被当局辟谣。在楼市持续“冻结”的背景下，未来淮莱楼市会怎样？怀来县住房城乡建设局表示，要坚决贯彻“住房不炒房”原则，同时严格落实限购政策，采取有效措施，进一步遏制房地产炒房投机行为，规范房地产市场秩序，维护房地产市场供需平衡， 理易，健康有序发展。
对于淮来楼市的现状，一位资深房地产业人士认为，品牌地产公司的文化旅游项目遇到了困难，本质就是骗别人却被自己骗了。淮来冰冷的楼市，是开发商和购房者逆城市化而倒，无视城市对楼市决策的大胆试错。五环之后就是六环，六环之后就是七环，七环之后就是怀来，这本来可以是一个娱乐笑话，但是没有深入的市场调研，投资堆积如山，在政策和疫情的不可预测的扰动之后，教训确实够惨的了。
上述业内人士也表示，卖房不一定是好项目，让购房者住得舒心，生活方便，自己也开心，甚至非常幸运能够住进这样的项目就是好项目。房子的背后是生活，房价的背后是住宅价值，对住宅价值的主要贡献来自业主可以享受的城市资源。（应采访者要求，文中笔名为笔名）。
对话
怀来县住房城乡建设局：住房发展有限，做好留人发展新经济
中国房地产报：目前，房建部门工作遇到哪些困难？
淮来县住房和城乡建设局：困难有三个方面。一是住宅地产开发有限，全县刚性需求客户基本满足了其住房需求;随着经济增长放缓、市场需求下降、社会购买力增长缓慢，尤其是互联网电商对实体店的巨大冲击，加上商业地产的快速发展，以商业综合体为主的商业地产行业、商场建设经营、店铺建设租赁也受到严重制约;第三，房地产行业转型存在困难，如房地产企业向养老房地产转型，但由于养老房地产投资模式不完善，短期内养老市场需求难以“成为趋势”等，也陷入困境。
中国房地产报：淮来的主要买家有哪些？
怀来县住房城乡建设局：目前，该县的产业发展和人口引进在北京周边地区最为活跃，主要承接北京的溢出客户群和高端技术人才;有的是那些在外省苦苦挣扎、想回老家买房的人的刚性需求，也有张家口乃至河北省其他县市的企业职工，以发展淮来产业为目标;另一部分是对怀来县生态环境感兴趣的北京养老集团。
中国房地产报：淮来未来对城市建设和发展有什么规划？
淮来县住房城乡建设局：淮来要做好两个方面，一是着力留住人才，发展新经济。加快建设酒庄集群、大数据中心、科技产业园等一批重点项目，进一步发展壮大葡萄产业、数字经济、文旅健康三大主导产业，助推全县经济发展。要以吸引人才为目标，研究制定生活、上学、医疗、定居等方面为人才服务的优惠政策，既引进人才，又留住人才。鼓励和吸引投资者投资商，营造更加优质便捷的营商环境，更好地吸引和聚集高端人才，使怀来成为北京西北产业发展高地和人才萧条地。
二是围绕人口集聚打造副中心。怀来定位为张家口市副中心，按照“水以人为本”，我县将挖掘潜力，放大北京优势，通过产业发展、城市建设、交通建设等方式，面向北京和北京西北地区，大力吸引人口集聚，全力打造张家口市副中心和北京桥头堡。
中国房地产报：住房和城市建设部门在提升城市综合竞争力的过程中将发挥什么作用？
怀来县住房城乡建设局：从以下几个方面提升城市综合竞争力：一是营造人文环境，提高文明程度。要以文明城市、文明社区、文明村镇、文明行业为载体，不断提高市民素质，夯实科学发展的人文基础，使居民良好的人文习惯成为一种自觉的行为。二是营造市场环境，提高开放程度。要进一步整顿和规范市场秩序，加强市场监管，保护公平竞争，打击各种违反市场规范的行为。建立健全社会信用体系，形成以道德为支撑、产权为基础、法制为保障的社会信用体系。
中国房地产报：您对未来的怀来楼市有什么期待？
怀来县住房城乡建设局：响应中央号召，充分发挥生态资源优势，以人民城镇化为核心，保持我县房地产市场健康稳定发展。
