【案例介绍】
2013年9月12日，房地产开发商A公司与销售代理公司B签订了《商品房包销合同》，同意A公司对位于X市XX地块的XX项目开发建设187套清水商品房。交由B公司承销。 承销总价为人民币64,163,529元。 承保期限为自合同生效之日起至合同到期日止13个月。 双方同意A公司保证该项目销售的合法性，并确保产权清晰、无租赁。 ，无抵押，无扣押，无纠纷，可供公开出售。 并规定承保期间任何一方均不得单方面解除合同，以及付款方式、承保服务费等其他条款。
B公司向法院提起诉讼，称A公司在签订合同时隐瞒了B公司承保的交付给B公司的房屋大部分属于滞销房屋的事实，并向A公司出具了《解除合同函》。 B公司于2014年3月3日，单方面解除合同。 A公司的行为严重违反双方合同，遂向法院提起诉讼，请求判令： 1、A公司应退还B公司自2014年3月4日起至2014年3月4日止多付的承销价款4,339,126元。实际回报。 按照中国人民银行同期贷款利率标准向B公司支付利息； 2、A公司赔偿B公司装修售楼处、样板间经济损失214,376元； 3、A公司补偿B公司广告营销费用324,248元。
A公司辩称，A公司在履行合同过程中没有违约行为。 由于B公司未支付到期承销价款，且经A公司催告仍未支付，故A公司提出解除合同。 B公司的诉讼没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。
【一审法院判决观点】
一审法院认为，根据双方合同约定，A公司应保证涉案项目销售的合法性，并保证B公司委托承销的产权清晰、不存在任何侵权行为。租赁、抵押、扣押和纠纷，并可供公开出售。 但A公司在与B公司签订合同时却隐瞒了其委托B公司承销的大部分房屋已被市房产局冻结、无法销售的事实。 A公司将不符合双方合同的房屋交付B公司包销。 其行为严重违反了双方的合同，构成根本违约。 如果B公司在得知A公司委托承销的部分房屋未取得商品房预售许可证的情况下选择继续履行合同，将大大增加其经营风险。 在此情况下，B公司有理由停止继续经营。 向A公司支付包销价款。A公司在其违约行为尚未消除的情况下，单方面提出解除与B公司的包销合同，也违反了双方的合同约定。 由于A公司违约，导致B公司通过包销商品房获取销售利润的合同目的无法实现。 目前B公司也同意解除合同。 因此，A公司应将金额除以B公司实际收取的承销价款和双方按照合同约定的结算价款。 差额将退还给B公司。B公司目前共销售20套房屋。 根据双方合同约定的结算单价，B公司应向A公司支付承销价款5,430,874元。 B公司已向A公司支付首期承销价款641万元。 在出售20套房子的过程中，客户根据双方合同约定，以按揭贷款、公积金贷款的形式将房款336万元汇入A公司指定账户。 也是B公司向A公司支付的包销价款。因此，B公司向A公司支付的包销价总额为977万元。 据此，A公司应向B公司返还承销价款4,339,126元（977万元-5,430,874元=4,339,126元）。 A公司违反合同，导致双方合同终止。 A公司应及时与B公司结算价款，并将多收的价款返还给B公司。但A公司仍占有B公司巨额资金，未返还。 A公司应发出终止合同通知书。 B公司资金占用期间的利息自通知次日起支付。 由于双方未就利息达成一致，根据相关法律规定，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。 B公司要求A公司返还多付的承销价款并支付利息，符合法律规定，本院予以支持。
关于B公司要求A公司赔偿售楼处及样板间装修造成的经济损失214,376元。 为履行包销合同，B公司对A公司提供的售楼处及样板间进行了装修，共发生装修费214,376元。 根据双方合同，双方按照约定完成合同的，费用由B公司承担。但在履行合同过程中，A公司严重违反了双方的合同约定。双方均构成根本违约，导致双方解除合同。 致使B公司的合同目的无法实现，B公司出售的20套房屋中不包括4户。 样板房、B公司出资装修的售楼处及四间样板房均由A公司占用，故费用应由A公司赔偿。鉴于双方合同已部分履行， B公司已完成11%的承销比例。 根据公平原则，B公司装修损失按合同履约比例由双方分担。 B公司将承担11%，A公司将承担89%。 故A公司应赔偿B公司因装修售楼处及样板房造成的经济损失190795元。
关于B公司要求A公司赔偿广告及营销费用324,248元。 为履行承销合同，完成承销义务，B公司委托相关单位设计制作了该项目的平面图、鸟瞰图、沙盘模型、广告喷绘等一系列宣传策划方案涉及。 广告营销费用共计投入324248元。 根据双方合同，若双方合同按照约定完成，费用应由B公司承担。但A公司在履行合同过程中严重违反了双方合同约定。构成根本违约，导致双方解除合同，致使B公司合同目的无法实现，且B公司投入的广告、营销费用也是给B公司造成的经济损失因A公司违约，A公司还应承担赔偿责任。 据了解，双方合同已部分履行，B公司已完成11%的承销比例。 基于公平原则，B公司的广告费和营销费将按照合同履约比例由双方分摊，其中B公司承担11%，A公司承担89%，故A公司应向B公司支付广告费和营销费。营销费用人民币288,581元。
对于A公司辩称其在履行合同过程中并未违约，是B公司未支付应有的包销价款，且经A公司催告仍未支付，故A公司提出终止合同。合同无效，依法应驳回B公司的诉讼请求。 一个时期。 A公司交付B公司承保的房屋不符合双方合同约定。 A公司存在严重违约行为。 B公司在履行合同过程中发现，A公司提供的房屋中有大量房屋未取得销售许可证。 ，不符合双方合同约定的，B公司有权停止销售并停止支付包销价款。 A公司在已经违约的情况下，未采取积极补救措施消除违约行为，进而提出解除合同，导致双方合同解除。 因此，本院对A公司的抗辩不予采纳。
一审法院判决如下： 1、A公司应于判决生效后10日内向B公司返还承销价款4,339,126元，即自2014年3月4日起至A公司确定的支付日止。判决，自2014年3月4日起，A公司应向B公司支付同期贷款利率，B公司应支付占用金额期间的利息； 2、判决生效后10日内，A公司赔偿B公司因装修售楼处、样板房造成的经济损失190,795元； 3、判决生效后10日内，A公司应向B公司支付广告费。 营销费用288581元。
【严玉丹律师意见】
笔者严玉丹受房地产开发商A公司委托，代理该公司参加二审诉讼。 律师上诉代理意见如下：
1、原审判决认定事实错误，造成明显错误判断。
原判决认为，“甲公司委托乙公司包销的187套房屋中，大部分房屋为未取得商品房预售许可证的滞销房屋，这些房屋在双方签订房屋预售合同前已售出”。商品房承保合同。” X市房产局冻结。 A公司向B公司提供的《房屋信息表》中所列的房间号是A公司自行编制的临时房间号，并非《商品房预售许可证》上所列的房产登记号。 A公司在签订合同时并未告知B公司其承保的大部分房屋未取得商品房销售许可证的事实，而B公司当时无法发现这一事实，直到销售后才发现这一事实。一些房子。” 这部分判断纯属主观而非客观事实。 事实是，双方均知晓《商品房包销合同》中约定的包销商品房范围，即所称的187套清水商品房（建筑面积约10593.72平方米）。合同第1.2条。 同时，双方共同加盖合同专用章的《房屋信息表》进一步明确了所承保的商品房的面积、房号、平层及顶层套数。 其中朝南房屋有平层单位155套，面积8974.53平方米，顶楼单位32套。 面积1619.19㎡； 朝北房屋包括平层55套，面积2505.10平方米，顶楼19套，面积826.18平方米。 双方认可的《商品房预售许可证》明确载明，涉案项目建筑规模为43701平方米，1栋1-18层，其中允许预售面积（测绘）为22,744.81平方米（0-70%）平方米，滞销面积9787.55平方米。 双方同意包销的商品房绝大多数都包含在上述《商品房预售许可证》中允许销售的房屋中，并非“大部分房屋未取得”的情况。原判决认定的《商品房预售许可证》。 B公司在原审中表示，认为双方在签订涉案包销合同时，A公司提供的187套中有150套是非出售品。 但在诉讼过程中，法院调取材料并核实，上诉人发现，在合同签订之日，上诉人所提供的房屋中的60套尚未出售。 即使合同签订之日“暂保留”的房产有60处，也仅占全部委托销售房产的32%。 原判认定“大部分”没有取得商品房预售许可证，这是无稽之谈。
原告认为，“A公司在签订合同时并未告知B公司，所承保的房屋大部分没有取得商品房销售许可证。B公司当时也无法发现这一事实，直到后来才发现这一事实。”卖掉一些房子后。” ”。 其缺乏事实依据。 事实上，A公司委托B公司承销的所有房屋均已取得商品房预售许可证。 双方签署的涉案包销合同中附有双方盖章确认的《房屋信息表》和《商品房预售许可证》。 没有这样的事情。 A公司隐瞒事实或者欺骗B公司。B公司作为专业的房产销售机构，也具有相应的识别和判断能力。 有理由知道，双方签订的包销合同中涉及的部分房屋属于政府房产产权管理机构，为了“控销”而暂时放置了部分房屋。 留下”的事实。 如果双方对此事实存在争议，一审法院还可以致函房产管理机构或依职权进行调查，了解“临时”商品房是否可以预售。以及需要满足什么条件才能解除“冻结”，而不是仅仅依靠B公司的说法，假设双方同意出售的房屋是“大部分”不能出售的房屋。 根据XX市房管部门的政策，开发商取得预售许可证可以暂时预留部分商品房，随着配套设施的完善，这些商品房将逐步解冻。 涉案房屋预售许可证于2011年6月3日发放，双方《商品房包销合同》于2013年9月12日签订，相差两年多。 “发生了重大变化，只有不到 10% 的开发支持实际上被冻结。 “临时”房子并不是卖不出去的，只要在办理房产过户登记时取得许可证，就不会有问题。 截至目前，涉及的房地产项目总数为453个，其中已批准销售440个，已售出320个，待售120个，冻结4个，这足以证明13年内双方约定的包销合同期限为-个月，“暂住”房屋的出售不会影响B公司的销售，也不会导致B公司获取销售利润的合同目的无法实现。
2、原审判决认为“A公司将不符合双方合同约定的房屋交付给B公司包销，其行为严重违反双方合同，构成根本违约”。 这显然是事实认定和法律适用上的错误。 事实是，B公司首先存在根本违约行为。 A公司依据法律规定和合同约定行使了解除合同的权利，不存在违约行为。
基于上述事实，A公司严格按照双方签订的包销合同，将适合销售的房屋交付给B公司包销。 不存在将不符合双方合同约定的房屋交付给B公司包销的行为。 B公司与A公司在签订涉案商品房承销合同前未进行充分的销售调研，未考虑到商品房销售不畅以及住房可能出现的下行趋势和风险一定时期内的价格。 此外，公司在签订承销合同后房地产营销代理合同 人员月费怎么写，在合同履行过程中未能进行充分的营销活动。 于是，短时间内就出现了“卖难”的问题。 原判决查明，自双方当事人于2013年9月12日签订《商品房包销合同》起，截至2013年12月22日，被申请人已累计出售涉案房屋。 20套，面积950.89㎡（其中平层14套，总面积692.30㎡；顶楼6套，总面积258.59㎡），包销期由双方商定双方自本合同生效之日起至合同期满13个月。 如果按套数计算，B公司在3个月零11天内仅售出了包销房总数的10.695%； 按销售面积计算，B公司期内仅销售8.976%。 若按照合约期进度，B公司将在上述期间出售至少48套面积超过2,600平方米的单位。 通过数据对比可知房地产营销代理合同 人员月费怎么写，B公司的销售情况极不理想，以致于其未能按照双方签订的包销合同向A公司支付包销价款，即未按年向A公司支付包销价款。根据合同第3条第3.3项。 公司支付了约定的承销价格。 A公司于2014年1月5日和同年2月7日向B公司发出“催款信”，B公司也分别于2014年1月8日和2月7日收到。 “催款信”，但B公司置之不理，未按照催款信的要求偿还债务。 A公司遂根据双方签订的合同第八条及双方签订的《备忘录》第三条，于2014年3月3日提出请求。 根据协议，向B公司出具了《解除合同函》。B公司收到上述《解除合同函》后，未与A公司办理各项交接事宜，而是承担违约责任。乙公司在签订合同并赔偿甲公司损失后，却“马不停蹄”，向一审法院提起诉讼，主张原诉讼请求事项。 A公司保留进一步追究违约损害赔偿责任的权利。
3、原判决涉嫌偏袒B公司，依法予以纠正。
原审认定“B公司起诉前，已出售包销房屋20套，占包销房屋总数的11%”，据此作出的判决明显错误。 如上所述，如果按套数计算，B公司在3个月零11天内仅售出了包销房总数的10.695%； 如果按销售面积计算，B公司仅售出了该期包销房总数的8.976%。 %。 双方约定的房屋结算价格是根据不同楼层房屋的销售面积和相应价格计算的，而不是套数。 显然，原审的计算是错误的。
本案二审期间，双方当事人达成和解，案件调解结案。
