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问：问：景先生您好，我是因为您的名声才来到这里的。 读了你的文章，感觉我们相遇得太晚了。 我受益匪浅。 我来说说我的情况和疑问吧。 我真诚地希望您能回答我的问题。 目前房产情况：由于年少无知，又没有专家指导，2017年我以高于第一套房子的高价在角门东买了一套又旧又小的房子，目前市值330万元，目前120万公积金贷款尚未偿还。 我目前有100万元现金。 收入：夫妻年收入50-6万元左右，有两个孩子的家庭不考虑学区。 工作：我在首都机场附近，我老婆在雍和宫。 选股：我重点关注了你提到的朝庆、长营、望京等地区，但二胎的压力确实让我想买三居室，长营感觉太远了。
1、如何获得第一套资格？ 我是北京居民。 我看到政策要求我要立婚一年才能这样做。 还有其他更快的方法吗？ 因为我需要杠杆500-600左右，具体怎么做呢？ 2、还是想850左右在朝庆或者望京买。我在网上看到玄特二期850左右的三居室比较适合条件。 望京的三居室基本上都是老房子，不在你的选择范围之内。 我觉得从长远来看，三居室才是真正的改善型公寓，那么您认为还有哪些小区可以按照这个思路来选择呢？
答：您好，用600左右的杠杆杠杆总价800左右是没有问题的，但是需要注意这么高的杠杆比例每年都是有成本的。 如果你买的房子升值不佳，你就会蒙受损失。 这个杠杆比例只适合你在一线城市的龙头板块，而且一定是顶级楼盘。 望京、宣特、长营的三居室不适合你，因为这三个产品是跟随整体行情的，属于会跟上该地区升值的楼盘类型，但可能性不大成为优秀楼盘，并不是所有的三居室都会成为未来的主流房型。 未来，一等地段、一等项目的三房及以上大户型将是主流，其次是一等地段、一等项目的品质两居室。 望京和玄特850的三居室只能称为一流地区的三流公寓，二流地区的二流公寓。 如果你打算把杠杆提高到850，我建议你压缩面积，重点关注两居室，这样你就可以利用该地区的每一轮市场行情。 房地产项目可参考16#北京各区2017-2022年房地产增长利润分析（历史交易大数据）和87#朝阳跑赢大盘选股指南。 关于增加杠杆的方法，可以私信我。 祝你好运！
问：问：景先生您好！ 我读过你们星球精华区的文章，深受感动。 我改变了以前对房子的错误观念。 我很遗憾没有早点关注你。 这是我的第一个问题。 让我告诉你我的情况。 基本情况：我在北京没有房子，但在河北大厂有房子（市价140左右），有房贷。 现在在北京买房算第二套房子了。 我孩子的户口在西城光牛学区。 他将于9月25日入学，按照目前的情况，他应该可以去康乐里小学，但因为没有房子，所以他的排名在后面，不安全。 目前我们在海淀租了一套公租房，离西城小学有点远。 主要需求：我想买一套房子，供孩子下次上学时居住。 方案设计：把大厂的房子卖掉，加上手头的现金，首付可以42万左右，可以撬动一套总价600左右的房子。
主要有两种选择：一种选择是在西城买学区房，把孩子的户口迁到那里，这样可以选择更好的学区，孩子上学也近，但只能买旧的。以及小型一卧室或两卧室房屋。 感觉这里的学区是顶级的，孩子可以在西城上学。 买房没有多少红利，房子也不一定能保值。
第二种选择是在草桥、菜户营、右安门外附近的丽泽商圈购买。 还有更多的选择。 600万可以买大两居甚至小三居，居住体验不错，未来升值空间更大。 不过，孩子们的学校很远。 如果是草桥，需要坐19号线两站，孩子上学的通勤成本太高（因为早高峰堵车，看来还是要坐地铁）。 再加上我家没有考虑投资和居住分离，即在丰台买房，在西城租房，所以没有考虑租房的情况。 景先生北土城房价，这种情况我该怎么选择呢？ 买房是自住还是投资和居住分开？ 如果我购买草桥，在我的预算范围内有哪些房产项目值得推荐？ 如果我买西城，应该属于哪个学区？ 如果把投资和居住分开的话，我觉得买房的选择余地有点大。 我现在很纠结，不知道如何选择。 希望景老师能给我一些建议。
答：您好，您最好的选择是投资和居住分开。 您可以自行决定投资与居住的距离。 如果你能接受较长的距离，你可以选择整个城市作为范围，以最大化你的利益。 由于您对学额的需求不是很高，买与不买学额不会影响您孩子在西城的就学。 唯一的影响是排名较高或较低。 如果因为这个因素而承受学区房的不确定性，我觉得相对于实际需求来说成本太多了北土城房价，没有必要！ 关于选股方向，向草桥或菜户营方向布局即可。 可以关注莲日花都的小两房，草桥新园三区的大两房和小三房，采湖营可以关注万润枫景
如果将选股范围扩大到全市，可以通过其他方式将杠杆比例提高到50%左右，这样就可以撬动800个房产。 如果是600的话，你的400校长效率不太高，所以你可以把注意力转移到海淀清河附近，以后离你孩子的学校不会远，但你可以得到海淀最大的涨幅。 以后肯定要再次更换。 如果布局在丽泽地区，保值性还不错，只能说升值一般。 丽泽地区的购买力仍弱于海淀。 我在星球精华专栏81#北京房地产投资核心逻辑与原则/房价轮动规律中写过北京一二类区域的轮动逻辑。 建议您结合16#北京各区2017-2022年房地产增长收益率分析（历史交易大数据）仔细阅读本文，让您的800布局收益最大化。 祝你好运！
问：问：景先生您好。 我看过星球上的文章，对目前的买房需求有几个疑问。 谢谢您的指导！ 目前，我在三里河路建设部大院有一套自有住房。 它有三间卧室，我的家人住在那里。 我有600元左右的自有资金，可以支持1200元左右的贷款。 我想买一套未来5-10年不需要改变的房子。 三间卧室是理想的，两间卧室也可以接受。 主要是用来投资的，如果也能考虑自住就更好了。 我的孩子现在上初中，我正在考虑为他以后的工作和居住做准备，或者提前存钱。 问题如下：首先对比一下海淀和朝阳，好像望京是主流，但距离较远，见过的比较好的房子也在1300元左右。 海淀说上地、清河、西北王，但感觉还挺遥远的。 如果比较海淀和朝阳，或者考虑到离我家更近的西城，在回报相等的情况下，这三个区域哪个更适合呢？ 其次，我有一些问题。 双井富力城A的三房怎么样？ 我觉得交通和位置都比较方便。 望京橄榄城的2房、亦庄金茂公馆的3房、西北望的百层茉莉花园、芳怡花园相比，哪一套更适合呢？ 或者与建设部、国兴家园、三里河附近的三里河东侧相比，哪个区域更适合我？ 谢谢。
答：您好，1.我的建议是您去朝阳或者海淀购买顶级一线区域的房产。 并不是说西城不适合投资。 首先，1200元左右就可以在海淀或朝阳购买一套资源优良的房产，持有5-10年，有良好的增长潜力。 第二，你已经在西城有房产了，在这里买房的统一性太强了！ 2、海淀的西北旺、清河和朝阳的望京、双井四个地段，清河、望京均为一线资源区域，西北旺、双井则处于二线城市。 如果你只考虑一线城市的三居室，你将无法获得一流的房产。 我建议你在一线城市买两居室的公寓。 望京、双井、清河的甲级楼盘均呈现健康增长，望京、清河至少再领先5-8年没有问题。 目前这些地段的一流楼盘并不贵，便宜且优质的楼盘意味着潜力，有稳定的增长空间。 如果5-10年内有居住需求，位置不合适，可以更换。 在此期间，你可以获得市场上最大的增幅，选择是下次更换还是升级扩大面积都在你手中。 亦庄不适合你。 一线楼盘已经超过10万套。 这并不意味着价格不会上涨。 但相比望京、清河等地价10+的楼盘，望京、清河的确定性更强，时效性也有保证。 建议您参考《北京16区2017-2022年房产增长与回报分析（历史交易大数据）》，仔细观察这些房产近五年的增长情况。 祝你好运！
问：问：您好，看了您的文章，我整理了我原来长期买房的想法。 现在我知道买房首先是为了提高生活水平，其次是为了达到保值的目的。 预算在1500以内，第一套房子，工作在南苑和北土城，根据上面的思路和你的文章，我选择了后沙峪的北上叠和高丽营的关城大院。 请您从面积、居住、未来保值等方面详细分析比较，或者给出新的建议，以便我们做出最终的选择。 谢谢
答：您好，诺德有区域资源，管城是纯改良型住宅，没有配套资源。 这个位置非常荒凉。 围绕温榆河向外辐射的整个顺义地区，无论距离多远，都被开发商称为中央别墅区。 真正的中心别墅区只有京密路以西的温榆江南北两块地和京密路以东的温榆江南北两块地。 西侧资源较好，尤其是孙河地块。 其生态资源在整个北京地区是比较稀缺的，而且规划整齐。 别墅区一般都是自由开发，没有规划。 孙河是北京唯一一个先规划后开发、控制性强的区域。 该块越长，其价值就越大。 既可以布局在老中心区、优胜美地周边，也可以布局在孙河。 这就是最终改变的想法。 祝你一切顺利！
问：问：景先生您好！ 我介绍一下我们的情况： 1、需求：我和老伴目前想把老人名下唯一的一套又旧又破的房子换成一套能保值增值的房产。 买了之后，我们会把它出租出去，抵销一部分月供，而不是自己住。 我们正在考虑购买它作为长期投资。 两居室公寓是首选，易于出售。 一居室公寓也可以，但要看位置。 2.我们都是当地人。 我目前在一家国企工作，年薪比较稳定30-35，在国贸工作。 我老婆正在创业，年薪八万左右。 工作非常接近。 过去两年我们一直在生孩子。 我的父母都不在了。 她的父母目前住在水上花城。 我和妻子在方庄租房子。 3、我名下在水上花城有一套两居室的房子。 我正在考虑在生完孩子后将其用于学校教育。 我还有50万的贷款。 4、我老婆名下在元中悦琪有一个工作室，市值230万左右。 有必要卖掉吗？ 如果没有的话，我就留着赚租金，一个月大概5000。 如果我卖的话，什么时间合适？ 如果卖掉的话，买家好像要承担20万以上的税，这也会影响一些客户。 5、她在云南版纳拥有一套小房子，现在已经贬值了一半，现在价值25万元左右。
6、老人在南三环赵公口有一套老旧破旧的房子，可以卖290-300万元。 由于老人只有这套房子，他正在考虑贷款303万元更换，再购买200万元。 房子的预算大概是7-800万元。 他考察了东、西、朝通、朝通四个区域的房产。 有几个社区他还没有决定。 至于区域，他选择了朝庆、三元桥、大望路、双井、望京。 望京路很远，他从来没有去过小区。 以下小区按照考虑优先顺序排名，方便参考： （1）朝庆：在青年汇700-800元就可以买到一套两居室，但品质似乎有点差。 罗马嘉园西区的房子其实还不错。 可议价700元左右。 这是一套南北向的普通两居室公寓。 卧室并不相邻。 因为靠近马路，所以有点吵。 不过附近好像没有学校。 建筑物的外墙也被粉刷过。 外观看上去不错，离大悦城也近。
天鹅湾是首选考虑。 价格可以谈到700左右，是普通的两居室，但是朝向一般。 第二间卧室很小，大约7-8平方米。 不过整体素质比罗马佳缘要高一些。 它与银河湾社区共享银河湾实验学校。 房租和佳园差不多。 （2）望京：两居室的好户型不多。 （3）富力城：在D区，只能买到朝北的一居室。 在A区，600万以上就能买到一套朝东或朝西的普通一居室，可以省下不少钱。 800就可以买一套朝南的一居室，离商场和地铁都很近，考虑到以后的保值应该还可以。 （4）凤凰城二期或三期：可以获得一居室，但没有学区。 完全是被太阳宫区域溢出的好处带动的。 （5）华茂公寓：可以购买东区或西区的普通一居室公寓。 离SKP很近。 能否保值或增值，是否容易出售，从历史交易数据来看，近3-4年基本没有上涨。 （6）阳光上东：我可以得到一个朝南的一居室公寓，但是公寓有角度，所以我只能到达上东的三座塔楼，这些塔楼不是板楼，也不在学校内区。 我考虑了很多，也很感激。
答：您好，1、您名下房产的优化方向，悦七开敞、版纳、赵公口老旧危房小房子，这些都是要出售的。 关于小户型一居室或开敞式、老旧破旧的小户型是否值得购买或继续持有，请参考《北京房地产市场十年主流预测（2022-2032）》文章01#星星专栏。 如果是新区，或者是远离主城区、空白区域较多的地段，这些地方未来会有大量的公租房、经济适用房。 这些类型的住房将慢慢淹没小型、陈旧、破旧的小房子。 而且要知道保障性住房、人才住房的公共服务更加完善，比我们现在看到的更上一个台阶。 从长远来看，尽量不要去碰这些地点的小公寓和老旧危房。 相反，核心圈空置土地很少，土地资源日益稀缺。 即使有空置土地，也会改善商品房。 一居室作为财富资产有它的意义，但如果按照价值逻辑来说，只能说它的天花板太低了。 远中悦骑的区域资源以及项目本身的增长潜力都很差。 木香园和赵公口都是资源非常稀缺的地段，而园中悦骑则是一个只有一栋楼规模的项目，综合价值完全较差。 其次，云南旅游地产未来上涨的可能性不大，因为商品价值不高。 卖与不卖取决于您的实际需求！
2、关于选股方向，建议您仔细阅读87#朝阳跑赢大盘选股指南。 在望京、阳光上东、华贸中心公寓、富力城、朝庆、凤凰城六个片区中，望京综合价值属于第一梯队，其次是朝庆凤凰城、富力城，最后是华贸中心公寓和凤凰城。阳光上东。 您不能只查看这些项目的一种资源。 房地产的价值是由综合资源决定的。 产业资源+区位资源+建筑资源最终等于一套房子的综合价值。 望京、潮青、富力城、凤凰城等都拥有产业资源。 不同的是，望京是工业与居住的结合体，其他三个街区是工业区的主要溢出地点，而阳光上东的区域资源相对较差。 酒仙桥的整体城市面貌和区域配置在整个朝阳地区处于落后状态，未来改造的时间很长。 如果整个区域的配置得到提升，像阳光上东这样的地产项目会有不错的涨幅，但时间太长，不确定性太大。
华茂公寓价格之所以较差，是因为CBD区域的主要功能是商业而非居住。 同区域的阳光100、金地国际花园品质也不错，但涨价较差。 成为一线地产的居住区，至少70%的功能必须以民生资源为基础，比如医疗、学校、公园、商场等。 如果一个区域的商业功能占比超过70%，这样的配置最终会影响居住体验。 比如，在国贸CBD这样的商圈，所有住宅价格涨幅都不佳。 您可以查看16#北京各区2017-2022年房地产增长收益率分析（历史交易大数据）。 反观双井的朝庆朝阳公园，能与这一带保持一定的距离，却很受欢迎！ 最好的选择是在望京和朝庆寻找相对便宜的两居室公寓。 上面已经提到一居室的海拔太低，而这类公寓的购买力大部分以纯刚性需求为主。 两居室的成长性较好。 祝你一切顺利！
北京房屋跑赢市场的比例不超过20%
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