1.什么是投资性房地产？
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的、应当单独计量和出售的房地产。投资性房地产包括已出租的土地使用权和房地产，以及持有并准备增值后转让的土地使用权。但企业尚未出租的土地使用权、闲置土地、已转租的房地产建筑物、房地产企业持有的用于销售的商品房等不属于投资性房地产的范围。
2、投资性房地产的后续计量模型
企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足一定条件的条件下，也可以采用公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式。
3. 成本模式下的转换账户分析
（1）自用房地产转为投资性房地产时，会计处理怎样处理？
2018年5月1日，A公司将一项按成本模式计量的固定资产转换为投资性房地产，转换前该固定资产账面价值为6,000万元，计提折旧300万元，计提减值准备200万元，转换日公允价值为7,500万元。
借：投资性房地产 6000 万元
累计折旧300万
固定资产减值准备 200万
贷款：固定资产6000万
投资性房地产-累计折旧300万
投资性房地产-减值准备200万
（2）投资性房地产转为自用房地产时，应当如何处理？
2019年7月1日，A公司将一项按成本模式计量的投资性房地产转换为固定资产，转换前该固定资产账面价值为4,000万元，计提折旧200万元，计提减值准备100万元，转换日公允价值为3,850万元。
借：固定资产4000万元
投资性房地产-累计折旧200万
投资性房地产-减值准备 100万元
贷款：投资房产4000万
累计折旧200万
固定资产减值准备 100万元
摘要：在成本模式下，自用房地产与投资性房地产之间进行转换时，该资产按原始成本入账，同时将累计折旧及减值准备转入对方资产的相应账户。
四、公允价值模式转换科目分析
（1）自用房地产转换为投资性房地产，会计如何处理？
2018年1月，A公司自建办公楼一栋，2019年1月该办公楼达到预定可使用状态并投入使用，该办公楼入账成本3650万元，预计使用年限20年，净残值50万元。2020年7月，A公司将该办公楼出租给B公司，租赁期自2020年7月1日开始，该办公楼在转换日的公允价值为4000万元，该投资性房地产的公允价值能够可靠计量。自用房地产月折旧额：（36.50-50）/20/12=15万元
转换日的会计处理：
借：投资性房地产-成本4000万
累计折旧270万
贷款：固定资产3650万
其他综合收益：620万
（2）投资性房地产转为自用房地产时，应当如何处理？
2018年1月，A公司自行建造了一栋办公楼，2019年1月该办公楼达到预定可使用状态并投入使用。2019年1月，A公司与B公司签订了租赁合同，租赁期限为1年，该办公楼入账成本为4500万元，预计使用年限为20年，净残值为50万元。2020年1月，A公司收回该办公楼自用，该办公楼于转换日的公允价值为5000万元，该投资性房地产的公允价值能够可靠地计量。
借：固定资产5000万元
贷款：投资房地产 - 成本4500万
---公允价值变动500万
借：投资性房地产-公允价值变动 500 万元
贷：公允价值变动收益：500万元
总结：公允价值计量模式下有三点需要注意：第一，无论是自用房地产转换为投资性房地产，还是投资性房地产转换为自用房地产，均以公允价值计量；第二，自用房地产转换为投资性房地产时，应将公允价值变动的贷方差额计入“其他综合收益”科目，借方差额计入“公允价值变动收益”科目。如果是投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产与固定资产，应将公允价值变动的借方和贷方的差额计入“公允价值变动收益”科目。第三，公允价值模式下，资产不计提累计折旧和减值准备。
五、自用房地产与投资性房地产相互转换的税务分析
（1）增值税
企业前期取得房地产并用于自用时，作为固定资产入账，不涉及增值税。根据业务需要转租，将该资产转换为投资性房地产的，需按照租赁资产的合同收入缴纳增值税及附加，增值税按企业适用税率5%或9%缴纳。投资性房地产转为自用房地产不涉及流转税。
（2）房地产税
根据《房产税暂行条例》，企业将房产作为自用固定资产的，按照该房产原值减除10%-30%后的余额，按照1.2%的税率缴纳房产税；将自用房产转换为投资性房产的，按照该房产合同约定的租金收入，按照12%的税率缴纳房产税；将投资性房产转换为自用房产的，按照12%的税率缴纳房产税。
（3）企业所得税
根据企业所得税相关税法规定，企业采用成本模式进行后续计量时，无论是自用房地产转换为投资性房地产还是投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产与固定资产，均以企业各期间计提的固定资产折旧费用和日常维护修理费用作为成本费用计算应纳税所得额。企业采用公允价值模式进行后续计量时，自用房地产转换为投资性房地产时，其公允价值变动，产生的贷方差额，记入“其他综合收益”科目，不影响所得税利润。投资性房地产转换为自用房地产时，其公允价值变动，记入“公允价值变动收益”科目，根据贷方和借方差额，增加或减少营业利润。
（4）印花税
根据《印花税暂行条例》，将自用房产作为固定资产使用时，不征收印花税；将自用房产转换为投资性房产时，应根据签订的合同确定的租金收入，按照房产租金收入的千分之一缴纳印花税。
