20年来，自1998年房改启动以来，城镇化发展迅速，房价一路飙升，全国平均房价涨幅至少6倍，南京平均涨幅更是在10倍以上。在每一次调控中，南京楼市表现最为稳健。据官方最新数据，南京城镇化率为77.69%。
南京的地理地形决定了城市发展的方向
1. 传统南京以江南为主
南京西北部有长江，东南部多山（宁镇山脉从宝华山到青龙山），西南部有将军山、牛首山，南部为丘陵地带；中部有玄武湖、紫金山；
地势平坦，沿长江南岸呈西南、东北走向，南侧从将军山、青龙山之间至房山之间，形似水母。
2. 南京江北
长江北岸，与主城区相对的区域为浦口区，向南延伸至桥林新城北侧至高新区，中部主要区域为江边至崂山山脉之间宽约5-8公里的狭长地带，直接与主城区鼓楼、建邺区相对；
二桥对面是六合区，八卦洲岛隔河相望，沿江往东，全是平原，连接着仪征和扬州。
3. 沿河城市延伸
沿长江逆流而上，江的南北两岸均为安徽省马鞍山市境内；顺流而下，南边为镇江南京八卦洲最新房价，北边为六合龙袍和扬州仪征。镇江和扬州仪征都是沿江城市，南北两岸经济发展比较均衡。
除了现有区域的升级发展，南京未来的发展空间主要在于跨江建设，无论是响应长三角一体化，还是依托南京都市圈对原有宁镇扬的整合，长远来看都将促使南京向东发展，成为沿江城市。
向南发展是另一个方向，城市空间巨大，远景是城市带与溧水完全连通，其他重点点如高新区南京北站附近区域，将形成向北宁楚一体化格局。
从产业布局上看，江北自贸区以高端制造为主，高新区以医药为主；江南地区有两个国家级开发区：东部为新港经济开发区，南部为江宁经济开发区；主城东部以高新技术和科研服务业为主，中部和南部为软件开发，西南部建业以金融服务业为主；南部以装备制造和研发为主；而宁楚更多的是普通的低成本制造业。
城市中心规划决定城市未来发展格局
新街口核心+四大城市副中心
河西城市副中心、南站城市副中心、江北核心、紫东核心
1. 传统主城中心
南京城墙自古以来就是南京的城市边界，这是南京最早的城市布局，明城墙确定了南京最初的城市布局，并在此基础上形成了新街口城市核心商圈，夫子庙、湖南路等部分为补充。
2000年以前，南京城市发展的重点主要是在城墙以内或沿城墙向外拓展，但在新一轮城市扩展开发中，河西走廊西侧发展较快，东侧和南侧则在原有基础上继续扩展。
2.南京城市多元化中心
当城市发展有了一定基础之后，新街口单中心的结构已经不能满足城市发展的需要，多元化的城市中心成为必然。
在此基础上，规划河西副中心、南站副中心辐射河西新城区，南站副中心辐射主城南部至江宁东山之间区域。
副中心拥有较高层次的规划格局，大型文化设施、大型商业设施、大型三级医院、学校、地铁交通等配套设施前期统一规划并逐步实现；
为开发江北地区，进行跨江发展，确定了江北核心规划（相当于城市副中心），辐射整个江北地区，缓解其公共设施不足、规模不够等问题。
3. 宁镇扬新综合中心
紫东核心区是服务宁镇阳一体化的副城市中心，也是绕城快速路外唯一的城市中心。
在以南京为省会的南京都市圈发展中，特殊的地理位置和经济发展协同形成了宁镇扬长期一体化的构想；在城市东扩过程中，栖霞区承担了衔接镇江、扬州的重任。
栖霞区仙林大学城自成体系，配套商业、三级医院、学校等基本同步建设，居住区规划考虑。双地铁线贯穿仙林腹地，一体化更多的是试图将南京和句容打造成一个城市。
宝华是典型的示范区，在对接宝华发展时，考虑到宝华与仙林一体化，以及自身的不足，水、电、气、电信等设施全部从南京接通南京八卦洲最新房价，并在仙林湖边建设万达茂，辐射宝华居住区。国家提出长三角一体化后，宁镇扬一体化发展步伐加快，龙潭新城凭借特殊的区位优势，成为扬镇一体化的桥头堡。
南京各区域房价分布
1、传统主城房价：
1. 城墙内
传统城墙内2000年以后新建住宅项目较少，东侧主要集中在城东主干道沿线，大光路、御道街一带，均价5-6万元/平米；北侧主要集中在鼓楼黑龙江路一带，均价4.5-5.2万元；新街口一带以高端豪宅为主，价格在6-9万元之间，金鼎湾金照天下建拉小学小区单价接近9万元。中部更多集中在秦淮区吉庆路与建业路之间，均价4.5-6万元/平米，别墅项目价格超过6万元/平米。
目前城墙内房屋类型以二手新房为主，另有其他零散地块可供选择。
以新街口为中心，向外延伸至10公里，这也是新街口商圈的辐射极限。
（上图价格均指新房限价）
2. 内城墙的外部
南京传统主城区在环城公路以内，即南站至紫金山、北至二桥的公路江南段，环城公路与城墙之间的区域是近20年来南京新建住宅最多的区域。
城东以月牙湖、紫金山地块为主，均价4-6万
河西地区，鼓楼龙江区域价格在5-6万元/平米。
建业奥体中心，主要在江西南侧及江心洲，容纳人数在5万至8万之间
老下关河滨区北侧有4万到6万之间。
宣武红山至燕子矶板块主要在30000至45000之间
城南花神湖南站一带及城东至大小场一带人口在3.5万至5万之间
以上价格主要是指二手新房价格。
目前该线以内区域为南京主城区，以新街口为起点，半径约8公里，西、北两侧以长江为界，也是综合配套设施最为成熟的区域。
新房受限价影响，价格一般略低于同期二手房价格，差价越大，摇号越难，主要分布在建邺区、雨花区、秦淮区等地。
大小场新房限价约4.5万元，裕华新房限价约4.3万元，鼓楼新房限价约4-5万元，城北燕子矶部分地块限价约3.8-4.2万元。
目前主城区主要供应区域以大小场为主，雨花台铁心桥区域、燕子矶区域仍有少量集中供应，其他区域以装修或零散地块为主。
注：大小场板块是本区域最有潜力的区域，自住的话也可以选择位置好、性价比高的二手房，比如南站附近、大小场、仙林附近。
2.新街口周边20公里范围内
传统的主城区在新街口周围10公里左右（环路内），而10-20公里的环路面积更大，情况明显不同，绕行公路成为新的外环路。
图中黄圈内新房价格主要集中在2.5-3万元之间（不含南站区域和紫金山东侧），成熟区域价格略高，该区域城市形象依然鲜明，但基本是由原有区位产业、生活中心进一步拓展而形成。
在绕行快速路外3万多平方米的区域内，东侧有仙林湖中心，南侧有江宁无线谷，南京大学、华东大学的新校区分别位于这两个区域。
1.江宁地区
南站板块：南部新城核心区域，也是南京规划的城市副中心。预计新房限价在4万左右。目前项目以万科、港资企业现房为主。（区域内地块基本已完成）
东山与青龙山之间，东山为江宁古城中心，万达广场、东山商业步行街为成熟商圈，配套设施成熟，包括东山外国语中学；向东3公里，新房均价约3万元/平米，住宅项目已接近竣工；（区域内主要为零散地块）
青龙山新城：该区域房价约2.6万元/平米，为新房主要供应区域，住宅密度及容积率较高，需求以刚性为主。该区域周边为宁杭、饶越，目前为江宁殡仪馆所在区域，周边产业以传统工业企业、搬迁汽车4S店、果蔬物流企业为主。（集中供应区域）
大学城房山区域整体密度较低，视野开阔，人文氛围良好。社区生活逐渐成熟，地铁直达药科大学。新房价格主要在2.6-3.2万元之间，居住改善与刚需平衡。西邻江宁科技园，沿地铁线直达大学，东接春华工业园。产业配套较强，生物医药等高新产业较多。（供应集中区域）
无线谷区域：3号线终点站，区域环境好，密度低，交通依托机场高速、地铁3号线，相对便捷；居住成熟度尚有欠缺，商业有一定基础；位置在绕行路外，新房价格约3-3.3万元，项目北向东大，东北向江宁科技园，区域本身正在打造江宁无线谷。（集中供应区域）
古里以南区域为规划中的农业旅游休闲观光区，密度低，环境好，为保护性发展区，但整体配套不足。将军大道沿线规划中的正坊新城主要以江苏软件园、东山桥为主，目前房源较少，配套严重不足，新房限价不超2万元，未来5号线将延伸至园区。大部分区域比较适合本地人或者相关单位上班族。（部分供应集中在东山桥、正坊新城）
麒麟区域，新供应住宅价格受限于3万元左右，区域已初步成熟，未来新房供应量不会很大。
紫东核心区（江宁部分）：新房限价2.8万元左右，略低于仙林湖片区。地铁4号线交通便利。新中南外国语学校已投入使用，新鼓楼医院也已入驻，其他一些政府相关公共机构也已确定落户于此。未来产业以高端服务、科研为主。（供应集中区域）
2.栖霞地区
紫金山东侧仙林大道、学泽路附近普通住宅价格在4万元左右，新房较少；
仙林湖片区：基本开发，新房限价3.1万元/平方米。
新港开发区（耀华门）：新房限价2.8-3.1万元/平米，国家级产业园区，配套基本成熟，地铁正在规划中，受沪宁铁路影响，南北交通略显不便。
栖霞山区域：总供应量较少，新房价格约2.5-2.6万元/平米，居住环境成熟，配套标准不高。（数量较少）
区域内除紫东核心区（栖霞部分）外，未来土地供应将以零星供应为主。
3. 江北地区
核心区：两隧道口之间区域规划标准较高，新建商品房限价3-3.2万/平米，目前整体配套不足，隧道口区域相对成熟，未来将打造为江北中心。
吴桥、老珠江区域：新房限价在2.6-3万元，整体供应量较大，以基本需求和改善性为主，珠江镇附近区域相对成熟，地铁通达，隧道交通相对拥堵。
目前最核心的问题是短期供应量巨大、投资者过多、二手房与新房竞争激烈。
（集中供给区）
大桥及高新区板块：大桥北岸商业、生活配套成熟，但新房价格差异较大，新房限价1.9万-2.9万元不等，视楼盘与北岸商业中心、地铁站距离远近而定。以威尼斯水城为例，二手房数量过多，新房限价1.9万元/平米。
地铁沿线高新区新房价格局限在2.3-2.8万元左右，价格更多由到地铁站的距离决定。（集中供应区域）
注：20km范围内，仙林湖目前商业配套标准最高，紫东核心区、江北核心区是该区域最具发展潜力的区域。
3.以新街口为中心20-30公里区域
受南京地形影响，在以新街口为中心的20-30公里范围内，
江南地区主要包括南部的江宁秣陵街道、西南部的板桥梅山、东部的唐山、宝华、栖霞山脚下的龙潭港等地区；其他地区主要受地理地形、铁路线、公路线的影响，限制了其发展空间。
该区域基本处于南京城市边缘，配套体系较多；秣陵街道处于自然发育状态，保留了大部分原有的镇镇条件；板桥梅山具有以梅港为中心的传统发展模式；
唐山片区以旅游度假为核心，独立发展，自成体系，城市形象大幅提升；平均房价在2.2万元左右，以休闲度假项目为主。
栖霞山片区：栖霞山至龙潭港，交通大改善，引入大型游乐设施，融入城市发展。总供应量较少，新房限价约2.5-2.6万元/平米，配套标准不高，依托栖霞镇、仙林湖。（土地供应稀缺）
宝华区（综合示范区）：属于句容，规划与仙林区接轨。水、电、煤气、电话、宽带等与南京相同，除户籍不同外，其他基本与南京相同，城市发展形态颇为明显。东侧为宝华山，南侧为宁镇山脉，风景秀丽；以别墅、普通房为主，住宅均价约11000-15000左右（以高层为主）。以南京客户购房为主，因多年传言将并入南京仙林，前期投资客户较多，2017年限购后基本为自住购房。
外地人限购一套，适合养老或者仙林区域客户购买自住。
注：此区域大部分属于过渡区，可以关注宝华板块。
3.以新街口为中心，30公里范围内
超过30公里的主要地区有：
禄口空港新城：位于南京南部，定位为高科技产业新城和高品质宜居新城。作为南京百万人口、千亿产业主城的南部中心，禄口新城实际上由两大部分组成，其东南侧为溧水空港新城，未来将形成围绕空港的新城，重点发展航空装备制造、航空物流等相关产业，以及高端商业、金融服务、科技信息等现代服务业。
目前禄口机场为国际机场，有机场高速可直达，高铁南站地铁可直达禄口镇机场；未来规划宁宣（黄山）高铁穿过；
禄口镇本身发展比较成熟，配套齐全，但配套标准不高；目前企业规模相对有限，且新城建设已从原禄口镇重新规划，更多的以地铁线路为中心进行开发。
目前新房集中开发较多，新房限价在2万元/平米以内，土地供应潜力大（包括溧水空港新城部分），价格竞争激烈，主要依靠南京市区人口及区域工业园区人群购买。
江宁滨江新城：
位于南京西南部沿江平原地区，东部为丘陵地带，环境优美。2006年获批为省级经济开发区，定位为环境友好型、生态型现代工业新城，致力于建设以装备制造为主的世界级先进制造业基地。目标是成为南京都市圈东西贯通、向南辐射的战略增长区，远景愿景是为长三角和苏皖一体化建设铺路搭桥。
该区域北接板桥，与宁马高速及南京市区相连，轻轨线路拟利用宁武铁路改造为8号线穿过当地，由于铁路改线工期未定，具体时间尚未确定。
滨江新城体系自成体系，整体开发较为成熟，大部分工业用地已开发完毕，目前正着力建设居住及生活服务综合功能，在建的商用住宅不多，新城整体规模有限，更适合附近本地客户购买。
龙潭新城：
是宁镇阳一体化的桥头堡，也是宁阳宁镇一体化的重要载体，未来发展重点将利用国家枢纽港，产业定位为半导体、新能源汽车等。龙潭新城可以看作是新港开发区的延伸。龙潭长江大桥为公铁两用桥（2024年建成），预留4条铁路线，未来有望成为宁阳宁阳、宁泰等地区的重要通道。
除国家级港口外，产业园是华夏幸福首个国家级开发区合作项目，重点布局新能源汽车及零部件、集成电路、人工智能三大核心产业，已有德国拜腾、蔚来三电、中国智能驾驶、美迪斯等一大批知名企业入驻。龙潭隶属栖霞区，西靠栖霞山，依托港口发展，旧城区规模有限、配套不完善，预计整体拆除。
龙潭新城规划为沿江产业园区，目前由华夏幸福置业经营。南侧沿宁镇山脉为住宅生活区，由港口向东发展。目前新房限价1.6-1.8万（精装修）。有规划延伸地铁2号线直达扬州、镇江，预计2025年通车。（供应集中区域，土地供应有潜力，一体化是发展红利）
注：此板块可以关注龙潭新城，但需要长远眼光，如果自己想住的话，还是优先考虑禄口空港新城。
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