新房更是惨不忍睹，降价幅度惊人，一些去年均价过万元的楼盘，今年更是降了数千元哈尔滨房地产环境，说是“降了一半”也不为过。
为什么？
你可以说是因为民营经济不够活跃，营商环境不好。
也可以说是由于人口外流严重，或者人口老龄化严重。
当然，也可以说是因为留不住人才。
确实，哈尔滨的GDP在其1000万人口中排名倒数第二。
哈尔滨确实是中国唯一一个人口外流的省会城市，第七次全国人口普查数据显示，哈尔滨市人口减少62.61万人。
哈尔滨确实是我国老龄化问题最严重的省会城市，全市60岁以上人口达220万人，占比21.98%。
哈尔滨确实留不住年轻人，以哈尔滨工业大学为例，毕业生留在黑龙江的仅占21%。
以上确实是导致哈尔滨房价难以为继的原因。
但他们最多可以阻止哈尔滨的房价上涨，而不会导致哈尔滨的房价下跌那么多。
对哈尔滨房价造成致命打击的，是城市的无序开发和新区巨大的供应量。
这也是中国城市的普遍问题。
如果这种病症发生在人口众多、土地充裕的城市，则意味着这个城市管理得当，房价又创新高。
如果发生在地域辽阔、人口贫乏的城市，就是无序发展。
哈尔滨属于第二种，北方还有很多这样的城市，比如郑州、天津、石家庄、济南、青岛等。
与大多数城市一样，哈尔滨在2000年以后开始了快速的城市扩张。
一是将市政府迁到河对岸的松北，辐射到呼兰。
2010年前后，哈尔滨提出“北跃南进”战略，形成了海西、群力等区域。
2018年，哈尔滨提出“西扩”与“北进”两条发展路径。
在这一演变过程中，哈尔滨新兴地区不断涌现。
例如群力新区、海西新区、松北科技创新城、哈尔滨南部工业新城、哈尔滨东部新区、空港新区（自贸区）、北国水城等等。
尽管哈尔滨整体人口外流，但过去20年，该市建设用地却增加了80%。
仅从2010年算起，2010年哈尔滨市城市总建成区面积为336平方公里，2021年7月已达508.7平方公里。
10年增加172.7平方公里。
所以，当一个新区还在开发开放的时候，另一个新区已经开始建设了。
纵观哈尔滨市二环外整个区域，新城新区普遍存在大片闲置土地，缺乏人气。
因此，哈尔滨市建成区人口密度仅为每平方公里188人哈尔滨房地产环境，在千万以上人口城市中排名垫底。
因此，“地广人稀”一直是哈尔滨新城新区的痛。
这种情况下，如果是上涨行情，那就还好，但如果是下跌周期，远郊新区甚至近郊新区都撑不住，大规模降价促销在所难免。
截至2022年1月，哈尔滨市新建商品住宅销售价格已连续12个月同比下跌，为近7年来最大降幅。
城市无序发展的背后，是大量新区域供给。
近5年，哈尔滨市年均住宅供应量达到848万平方米，而年均销售量仅为699万平方米，供需严重失衡。
2016年之前，哈尔滨房地产市场已低迷近五年，库存居高不下。
好在2016年借力国家去库存政策，哈尔滨的库存在逐年减少。
图片来自龙江楼市
至2019年，哈尔滨市商品住宅销售周期为7.1个月，为2010年以来最低；
今年以来，哈尔滨在整个北方房地产市场呈现出一股独立的走势。
然后它漂走了。
2019-2020年，土地供应疯狂。
仅在 2020 年，就拍卖了 99 件作品。
供應量太大了。
至2021年6月，哈尔滨市商品房库存量已超过2020年全年，库存周期飙升至38.5个月。
其结果是区域价格战频频发生，降价促销成为常态。
正如哈尔滨的一个朋友说的，价格越降，我越不敢买。
更为糟糕的是，房地产开发商的处境也发生了巨大的变化。
面对“三条红线”、土地供应两次集中以及拿地金额不得超过累计权益销售额40%的要求的综合影响，房地产开发商忙于降价回收款，根本没有拿地的意愿。
哈尔滨土地拍卖市场大幅下滑。
2021年，哈尔滨市土地拍卖出让土地29宗。
9月份投放市场的10块土地中，仅4块成功成交。
10月份没有土地拍卖，11月份只有一块土地拍卖。
用“惨淡”来形容哈尔滨的土地拍卖市场并不为过。
卖不出去的后果就是市场信心的崩溃。
随后，房价跌破万元大关，库存高企，出现烂尾楼，再次给市场购房者泼了一盆冷水。
尽管哈尔滨是首个提出明确救市措施的城市，但仍未能刺激住房需求。
虽然哈尔滨政府这两年的救市政策全国闻名，但去年疫情过后的“哈尔滨14条措施”也是规模空前，甚至在去年10月，哈尔滨还推出了购房补贴，补贴对象门槛降低到中专生。
然而，哈尔滨楼市已无可救药。
未来有三件事是它无法改变的。
1.无法改变经营环境。
2.无法扭转人口减少的趋势。
3.更重要的是，很可能无法改变新片区无序开发、供给过剩的局面。
因此对哈尔滨来说，救市的最好办法就是至少在今年10月份之前停止或者减少土地供应。
不要一救市就给补贴，也要学习杭州、合肥、西安等城市土地调控的经验。
那我可以去哈尔滨抄底买吗？
我的建议是打消这个念头，本地人买房主要是为了自己住，尽量不要去三环外的新区。
如果非要推荐一个版块的话，可以重点关注二环到三环之间的群力东版块、海西版块、松浦版块、世茂版块等。
