中国财经网7月11日讯 据福建省宁德市住建局网站消息，为促进房地产市场平稳健康发展，宁德市近日印发《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》。文件指出，中心城区新建商品住宅均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）基础上每年控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价最高不超过11000元/平方米。价格调控目标由宁德市人民政府每年公布一次，不同地区价格调控力度也有所不同。
文件同时明确要加强对装修价格的管控，要求自意见实施之日起，对已上报销售的带装修楼盘，开发商应委托评估机构测算装修价格，经价格咨询小组商定装修价格，最高装修价格不得超过每平方米2500元。
文件还指出，中心城区内新购买的商品住房，未取得房地产证书未满3年的，不得上市交易，不能办理过户公证手续。
以下为原文：
关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见
宁建综〔2018〕34号
各县（市、区）人民政府，东桥经济技术开发区管委会，市属有关单位：
为贯彻落实《福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八项措施的通知》（民政[2017]43号）、《福建省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》（民政办[2018]34号）等文件精神，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合中心城区（指规划区内胶南、胶北、城南、金汉、张湾、三都、飞銮、七都、八都，下同）实际，提出如下意见：
1. 控制目标
（一）总体目标。中心城区新建商品住宅均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）基础上，每年控制在6%以内。普通高层住宅（楼花）预售均价最高不超过11000元/平方米。价格控制目标由宁德市人民政府每年公布一次。
（二）区域目标。按照“总量目标、区域价格控制、调控手段”的要求，根据城市行政区划实际、功能空间分布、区域住房供求状况、土地水平和商品住宅网签均价等情况，将中心城区划分为四个调控区域，全年涨幅控制在6%以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内，参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率、居民人均可支配收入增幅等因素，合理确定区域内地价、房价、停车位价格等调控目标。
2. 区域范围
三、备案机制
（三）定价依据
自本意见施行之日起，所有土地出让合同均须载明商品住房销售均价，销售过程中不得调整均价。本意见施行前，土地出让合同未载明商品住房销售均价的，新批商品住房项目预售均价应当按照“同地段、同面积、同品质”的要求，以本区上一年商品住房成交均价为基准，考虑项目楼面地价、容积率、集中商业设施等调整系数，即：新建商品住房项目预售均价=本区上一年房屋成交均价×（1+楼面地价调整系数+容积率调整系数+集中商业设施系数）。普通高层住宅项目按上述计价基准测算的价格超过本区最高限价的，按本区最高限价执行。
（四）系数计算
楼面地价调整系数：按土地成交价溢价率×100%计算，每增加1%，楼面地价调整系数增加0.0005，增加幅度不得超过0.1。协议出让土地的调整系数为0。
容积率调整系数。以容积率2.5为0系数，容积率每增加或减少0.1，系数减少或增加0.01。容积率以土地出让面积与实际面积孰高为准。
集中商业配套系数。在系数0的基础上，对有集中配套商业设施且不能单独出售的项目（包括配套酒店、商业综合体、写字楼等），商业配套建筑面积占项目总建筑面积每增加10%，系数增加0.01。集中商业配套情况由规划部门提供。开发商应提供同步施工许可证，如在办理预售许可证前集中商业配套尚未开工，则不享受此系数。
集中商业配套系数、容积率调整系数由城乡规划部门提供。
（五）完善同一项目不同类型居住建筑认定标准
同一项目既有高层住宅，又有多层住宅（规划批准地上4至6层），还有低层住宅（规划批准地上3层及以下）。多层住宅平均备案价与高层住宅相同，低层住宅平均备案价可另行确定。低层住宅首次推出的，平均备案价参照同一区域同类型商品住宅项目网签平均价确定。无项目可参照的，由商品住房价格咨询小组测算开发建设成本后确定。
开发建设成本由土地成本、建设成本、营销管理费用、融资成本、综合税费等五项因素构成，综合考虑合理利润后确定平均备案价。
（六）完善非首次开售住宅项目价格备案机制。分批申请预售许可的商品住宅项目，在新一批申请预售价格备案时，上一批价格备案间隔在6个月以内的，备案均价不得高于上一批实际销售均价；超过6个月的备案均价涨幅不得超过3%，且不得超过年度价格控制目标。
四、加强区域房价监管
（七）完善商品住房价格会商机制。市住房城乡建设局牵头会同土地、规划、税务、统计、价格等部门成立商品住房价格会商小组（以下简称价格会商小组），定期会商，逐案评估。车位、车库价格、装修费用等也将纳入价格调控范围，防止价格变相上涨。
（八）严格调整商品住宅销售价格。商品住宅销售价格确定后原则上不再调整，确需调整的，必须间隔12个月，且单栋楼未售出套数不得低于20套。调整幅度控制在5%以内宁德市房地产网，不得超过年度价格控制目标。调整须报市住房城乡建设局说明合理理由，经价格协商小组审核同意。
(九)加强装修价格管控。自本意见施行之日起，对已申报销售的带装修楼盘，开发商应当委托评估机构测算装修价格，经价格协商小组商定装修价格，装修价格最高不得超过每平方米2500元。商品房项目土地出让合同明确要求装修的，按照装修住宅项目履行价格备案手续；土地出让合同未明确规定装修的宁德市房地产网，按照毛坯房项目履行价格备案手续，装修价格不得超过价格协商小组商定的价格。
申请销售装修后商品房，须符合以下条件：一是售楼处须建设不少于两套实物装修样板房，向购房者展示交房标准，样板房须真实体现装修标准和施工质量，装修后住宅交房时的装修质量不得低于样板房水平，样板房不得在合同约定的交房时间前拆除。二是销售方案和商品房买卖合同中须写明装修价格及配置标准，包括主要装修设备、材料的品牌、产地、规格、数量等具体内容。
（十）加强区域内停车位价格管控。将停车位价格纳入价格管控范围，防止变相涨价。中心城区房地产项目停车位价格按土地一至四级划分区域，对应销售价格（个）分别不高于18万元、16万元、14万元、12万元。对符合贷款条件的，不得拒绝其使用贷款购买停车位。
五、优化土地供应管理
（十一）改进土地出让方式，合理控制楼面地价。商业地产土地出让竞拍溢价率超过20%时，应缩短全额缴纳土地出让金或出售现房的时间。根据所在区域价格控制目标，土地出让阶段前，价格协商小组应确定拟出让居住用地商品房平均销售价格，新增土地按“限价房+竞争地价”方式出让。
（十二）督促开发商按照土地出让合同约定开工、竣工。开展房地产项目闲置土地专项清理和建设进度动态检查，督促房地产企业按照土地出让合同约定开工、竣工。加大闲置土地处置力度，针对不同原因的房地产土地闲置采取有效措施，加大处置力度，依法依规逐案制定处置方案，经市政府批准后实施。受让方未按时缴纳土地出让金的，严格按违约处理；因企业原因造成土地闲置的，责令限期整改或依法收回。整改到位或合同未按约定履行前，相关企业在全市范围内禁止参与土地交易活动。对土地供应后未按时开工的房地产项目，按照《闲置土地处置办法》进行查处。 对因政府非原因造成闲置土地1年以上2年以下的，按规定征收土地闲置费；闲置2年以上的，依法收回土地，重新通过市场配置。
(十三)加快土地出让节奏。对列入年度出让计划的土地，要完善土地周边基础设施建设，加快土地供应节奏，力争每年第三季度完成出让工作。
六、加强市场监督管理
（十四）强化经营行为监管。依法规范房地产市场，加强部门协同监管，将房地产企业纳入跨部门“双随机、一公开”联合检查范围。严肃查处房地产市场以下违法违规行为：一、以高于登记价格销售商品房或者违法收取其他费用；二、超出政府确定的装修价格收取过高的装修费；三、企业强行出售停车位，或者以高于登记价格出售停车位；四、擅自提高首付比例、拒绝公积金和商业贷款；五、房地产企业未取得预售许可证收取定金、售房；六、囤房或者变相囤房。 对于失信房地产企业，由住房城乡建设部牵头，土地、公安、税务、工商、金融等部门联合实施联合处罚，并将房地产企业信用信息在国家企业信用信息公示系统（福建）向社会征集公开，促进房地产企业依法诚信经营。
(十五)实施商品住房限购限售
暂停向以下三类居住家庭销售城市中心城区建筑面积144平方米及以下商品住房：
1、中心城区拥有2套及以上商品住房的蕉城区、东桥户籍家庭；
2.户籍在本市任意县（市），在中心城区拥有一套或一套以上商品住房的家庭；
3.不能提供购买住房前六个月内在本市中心城区缴纳个人所得税或者社会保险六个月及以上证明的外地户籍家庭。符合本条规定条件的外地户籍家庭，在中心城区只能购买一套商品住房。
居民家庭住房套数的认定包括购买新建商品住房和现房（二手住房）。
自本意见施行之日起购买的中心城区内新购买的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），未取得房产证未满3年的，不得上市交易，不得办理过户公证手续。
对不符合上述购销限制条件的商品房，房地产交易、不动产登记部门不得为其办理网上备案和不动产登记。
（十六）彩票公开销售
中心城区新批准预售商品住房项目，采取公证摇号、公开销售方式销售，安排50%套数优先满足蕉城区、东桥区无房家庭首次购房的刚需。房地产开发商取得预售许可后，应当组织公证摇号公开销售商品住房，并按顺序进行摇号排序、购房。摇号排序名单应当现场公布，中签后房屋不得改名、转让。加强摇号过程监管，由公证机构牵头，住房、工商、价格部门监督管理。具体操作规则由司法、房屋部门制定实施。
七、建立监督考核制度
市住房建设、土地部门要建立检查考核机制，联合对各县（市、区）调控和土地供应计划执行情况进行重点检查和综合考核。
8. 其他
本意见由宁德市住房城乡建设局、宁德市国土资源局负责解释，自发布之日起施行，各县（市）人民政府可参照执行。实施过程中，上级政策如有调整，按上级政策执行。本市此前出台的相关房地产市场调控文件内容与本意见相冲突的，以本意见为准。
宁德市住房和城乡建设局宁德市国土资源局
宁德市城乡规划局 宁德市统计局
国家税务局宁德税务局宁德市物价局
宁德市司法局
2018 年 7 月 9 日
（本文件自愿披露）
