类似“别在关外投资”这样的报道，不断刺激着我们的信息接入点，自媒体上层出不穷的文章当然是为了吸引眼球，却让中国网民习以为常，对东北三省的城市房地产形成先入为主甚至幸灾乐祸的态度和看法。
那么东北三省的房地产情况到底如何呢？中置城规院基于详实的数据和理性的视角，对东北各城市进行了鸟瞰式的扫描和宏观总结。中置城规院在评选中国最具影响力城市榜单时，将“最具影响力”一词的内涵定义为主要指城市GDP总量、人均收入等经济指标。但从近20年来东南沿海地区经济开放带来的变化和成果来看，我们都知道，东北的经济状况确实处于下滑趋势。中国城市GDP排名前20名中，已无东北城市的身影，这与大工业时代的辉煌形成了鲜明的对比。
不过，我们也认为，经济实力是衡量一个城市影响力的重要因素，但经济指标不能代替一切未来10年房价走势沈阳，一个城市的地位和影响力，不能只靠几个财务数据来代表。我们用一个国家来打比方，我们的北方邻国俄罗斯，占世界六分之一的国土面积，但经济总量只相当于中国广东省的面积。谁会否认俄罗斯是世界舞台上最有影响力的国家呢？中东产油国因为地处中东地区的优势，所以富裕起来，人均财富比世界上任何一个国家都要高，但谁也不能否认，他们在世界舞台上并不是很有影响力的国家。
由于房地产是中国二十多年来的支柱产业，对东北城市房价的研究反映了东北的现状和未来发展。随着东北经济和产业的衰退，媒体对东北的总体印象是负面的。但沈阳比较特殊，值得我们深入研究和分析。
沈阳房地产以磅礴气势反映东北发展的现状和未来
扫描沈阳市区房价现状，房价与销量呈现明显的一升一降格局，近年来，沈阳购房者中外地购房者占比达到49%，对吉林、黑龙江等地购房者吸引力较大，这一现象值得关注。
由于东北是老工业基地，城镇化率高，城镇人口比重较大，因此沈阳的城市房地产市场一般指除下属三个县和辽中区以外的九个主城区。
沈阳市共辖10个市区、1个县级市、2个县，总面积12948平方公里，建成区面积5855平方公里。2019年常住人口831万人，城镇人口673万人，城镇化率81%。
沈阳市近十年商品住宅价格走势
我们把近十年沈阳商品房价格走势做了一个曲线图，从清晰的趋势图上我们可以看出，经过2011-2015年的平台调整，2016年沈阳商品房价格开始上涨。近六年来沈阳房价涨势越来越猛，后期同比增速也更加一致、强劲。如果对比分析中国地标城市规划院前20名经济城市房价走势图，沈阳近几年的房价走势也毫不逊色。
2015-2020年沈阳市商品住宅量价走势
沈阳市区商品住宅价格持续上涨，受疫情及城市调控政策影响，2020年成交量跌至五年来最低。
2020年沈阳各区住宅价格与销量呈现拉锯关系
2020年，沈阳主城区各区住宅量价走势呈现跷跷板关系，显然符合常识和常识。7个区价格过万元，沈河区以19850元/㎡排名第一，沈北新区以8655元/㎡排名垫底。在销售面积方面，则相反，沈北新区以329万平方米的成交量排名第一，沈河区则跌至倒数第二，只有浑南区保持了价销双丰收的表现。和其他大城市一样，沈阳的区位决定房价，沈河区、和平区、皇姑区、大东区等老城核心区房价居上，沈北区、铁西区、于洪区、苏家屯区等周边城区房价则垫底。
沈阳房价同样遵循由核心向外围递减的规律，这在土地市场上可以明显看出来。2020年全市住宅用地成交中，越靠近内环，土地供应越稀缺，楼面地价越高；从城区向外延伸，土地供应与楼面地价规律则恰恰相反。
沈阳三环以内的土地资源日渐稀缺，成交量快速萎缩。近五年来，六成以上的成交集中在三、四环之间，且成交比例持续提升。截至2020年底，四环以内区域均价已集体突破万元，环间房价涨幅差距越来越大。可见，沈阳房价两极分化趋势将不可避免。
2020年全市住宅供需仍以80-90㎡为主，占比22%，但占比继续下降。80㎡及以下占比14%，降幅较大，说明刚需客户基数明显收窄。90-130㎡占比49%，占比逐年提升，5年平均户型面积增加12㎡，2020年达到106㎡。沈阳住宅产品需求改善升级趋势明显。
2020年沈阳住宅销量创五年新低，产品库存增加，住宅销售周期为近年来最长。住宅产品中，刚需、改善性房源主流产品：高层、联排需求旺盛，销售正常；小众住宅产品：别墅、多层销售缓慢。
尽管东北地区人口流失严重，但沈阳东北中心地位相对稳固，对购房的辽宁及东北其他省份居民具有很大吸引力，有效填补了供需缺口。近几年沈阳的购房者中，本地客户占比51%，外地客户占比49%，其中吉林、黑龙江两地客户占比52%。购房者年龄以25-35岁为主。2020年25-35岁客户占比有所下降，而25岁以下和36-40岁客户占比同比有所提升，与沈阳住宅物业升级趋势一致。
回顾沈阳房价20年：房价高开低走，走势平稳；近5年房价快速上涨，但销量大幅下降
如今的信息爆炸、碎片化也对我们的思维造成了不可逆的负面影响。在移动互联网时代未来10年房价走势沈阳，一些“直觉”的感性认知会随着自媒体的标题深刻影响人们的判断。以偏概全、以偏概全的偏见会在不经意间遮蔽人们的意识。人们看到的都是他们想看到的，每个人接触到的都是媒体想让你知道的。
在中国地标城市规划院团队对东北房价进行深入研究之前，我也以为“鹤岗房价低”是东北三省的普遍现象，既然“投资不过三关”，东北城市的房地产肯定处于低迷状态。然而，当我们回顾本世纪前20年沈阳的房价历史时，这些数据显然动摇了我们固有的“直觉”认知。
沈阳近20年的房价数据告诉我们，沈阳近20年的房价格局可以概括为：房价起点高、房价走势平稳、房价涨幅加快。从数据分析来看，沈阳房地产的稳定性和健康性超过了很多万亿级的经济发达城市。
2001年至2020年沈阳市住宅平均成交价格（元/㎡）
在中国地标城市规划院研究过的城市中，沈阳房价历史涨幅波动幅度可能是最小的。除了2010年至2014年房地产调整期，2014年房价出现下跌外，其他年份的房价上涨都非常有规律。沈阳房价涨幅始终处于一个大的上升通道中，底部不断抬升。如果历史反映未来的规律属实，那么未来几年沈阳房价年均涨幅不会太低。
1-房价起点高：2001年，平均房价达到2610元/㎡。同期前20名城市中，除北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门外，大部分房价都在1000-2000元之间。房价起点高的评价，在前文中也用来形容地级市佛山。不过，佛山房价在世纪之初还处于震荡中，有涨有跌，而沈阳房价自始至终坚挺。这一特点明显体现了老工业城市早期的遗产。
2-房价走势平稳：沈阳房价走势20年来平稳从容，没有浮躁也没有躁动。严格意义上来说只有一年是下跌，而且跌幅也不大，涨幅多于跌幅，波动很小。房价上涨曲线很平滑，看上去很平稳。
3-房价加速上涨：更值得关注的是，沈阳房价后期呈现加速上涨现象，自2015年起，房价连续6年大幅上涨，几乎每年房价都上一个新台阶，平均住宅价格从2015年的6万飙升至2020年的近1.2万，这是在国家长期“房住不炒”政策下的逆势大幅上涨。结合下文楼盘销量分析，虽然一定程度上证明了沈阳房地产有较强的内在支撑，但5年来房价的快速上涨和销量的大幅下滑也带来了隐忧。
2001年至2020年沈阳市住宅价格年均增长率
沈阳市20年的房价上涨其实是一个连贯的过程，所谓的房价阶段论只是根据房价上涨的力度和特点进行的划分，便于进行比较分析。
稳步上升期（2001年-2009年）：每年小幅稳步上升，市场稳定；
盘整期（2010-2014年）：房价涨幅放缓，累计涨幅最小；
快速增长期（2015年-2020年）：价格持续上涨，不断突破新高。
沈阳市住宅交易统计范围覆盖城市主城区及所辖所有区县，包括普通商品住宅、经济适用住房、住宅公寓、别墅等。
如果说东北经济下行对沈阳房地产有什么影响，最明显的标志就是住宅成交面积的下滑。房价的涨跌也可以通过控制土地、库存、购房资格等来控制，而房地产成交量才是一座城市住房总需求的真实体现。早在2005年，沈阳的住宅成交面积就达到了931万平方米的高点。到了2015年，新一轮房价上涨的起点，成交面积又回到了949万平方米的水平。十年过去了，又是一次轮回。
2001年至2020年沈阳市商品房销售面积（万平方米）
2005年到2014年应该算是东北经济惯性增长的最后十年，也是沈阳城镇化和房地产发展高速发展的十年。相对于沈阳房价未来的天花板，沈阳每年2000万平米的住宅成交量或许已经是历史峰值。随着中国经济增速放缓、东北地区城镇化进程结束，以及东北人口极低的生育率和外流趋势，沈阳房地产想要再现过去的高成交量高光时刻恐怕并不现实。
沈阳房价未来走势：东北区域地位不成问题，房价还会继续上涨，但近5年房价的快速上涨和销量的大幅下滑也埋下了隐忧
本系列文章从房价角度研究城市房地产，对各个城市依次进行分析考察。所推的20多个城市有一个共同的规律：决定城市房地产牛熊的不是房价，而是交易量。无论经济强弱、收入水平如何，各城市房价总体趋势都是持续上涨。相比房价涨跌，供销情况、量价关系更能展现一个城市房地产的真实底色。发展势头好的城市，量价齐升、供销旺盛、房价四面八方上涨；经济弱的城市，量价分化、热城冷郊、房价两极分化。中国的省会城市、经济特区、计划单列市，根本不存在房地产崩盘的事情。
沈阳的房地产情况比较特殊。东北是共和国的长子，也是老工业基地，城镇化率、工业增加值、人口净流入等很多衡量城市增长的指标早已领先于东北城市的发展，高峰已过。像沈阳这样的东北大城市由于长期的工业化和重点建设，基础设施普遍比较完善，配套比较齐全，但增长乏力，没有发展空间，总体表现为城市成熟度高、活跃度低的状态。但城市经济状况和房价水平并不能简单划等号，本世纪前20年房地产的强势增长，让那些对沈阳房价持悲观态度的人大吃一惊。
当然，东北发展的黄金时代已经过去，整个东北都在缓慢发展，人口在外流，包括沈阳在内的东北在全国的绝对地位在下降是不争的事实。对于沈阳来说，沈阳在东北各城市中的相对地位比绝对地位更重要。气候和产业与东北相似的俄罗斯可以作为参考。前苏联解体后，俄罗斯经济一落千丈，人口连年减少，从西伯利亚到远东的辽阔土地上，大量城镇和乡村被废弃，人口纷纷涌向欧洲部分，莫斯科、圣彼得堡等大城市人满为患，房价飞涨。在人口老龄化和人才外流的压力下，东北剩余的居民也将向大城市和区域中心集中，东北各城镇也将出现两极分化。 鹤岗、双鸭山等小城市将日渐荒凉，而沈阳等省会城市将成为人口和资源聚集的重点。
简单来说，沈阳、大连、长春、哈尔滨四个副省级城市之间的竞争，将决定东北各个城市未来的地位和发展潜力。
2020年中国城市建设水平百强城市榜单中，沈阳位列第6位，不仅位居东北地区第一，还超越了不少新一线城市。
在近年来全国城市人均可支配收入排名中，沈阳在一线、新一线城市中位列第14位，远高于其GDP排名，在东北地区城市中也位居第一。
从城镇常住人口这一关键指标看，东北地区主要城市中，仅有沈阳、长春、大连保持人口净流入趋势。
在东北的影响力城市中，沈阳的实力并不弱，实力指标甚至十分明显。但这只能体现城市的历史底蕴。在中国，城市地位的提升离不开政策红利。目前，对国内大城市来说，最诱人的称号莫过于国家中心城市。
在我国已确定的9个国家中心城市中，东北地区是唯一一个没有城市上榜的地区。需要注意的是，综合实力不如沈阳的西安和郑州，在入围国家中心城市后的这几年，城市建设和房地产都经历了一次彻底的蜕变，这是支撑两座城市房价和成交量持续上涨的最大政策诱因。沈阳若能进入国家中心城市行列，虽然变化幅度不会像西安、郑州那么大，但也足以确立其在东北地区城市中的绝对核心地位。
好东西谁都会抢，更何况是名利双收的国家中心城市这个荣誉呢。沈阳正在积极申报国家中心城市，长春也在筹备申报。东北四大城市中，大连、哈尔滨太边缘了。如果国家在东北设立中心城市，沈阳和长春可能是最大的竞争对手。沈阳综合实力强，长春是东北的地理中心。
虽然现在还难以预测谁能荣登国家中心城市的宝座，但毫无疑问，沈阳是沈阳都市圈建设中绝对的核心城市。计划经济时代，鞍山、本溪、抚顺等重工业城市在全国都享有盛誉，举足轻重。随着东北经济的没落，这些传统工业城市的实力下滑速度比沈阳更快，早已从全国各大城市排行榜上消失。过去几十年，沈阳都市圈的城市可谓群星璀璨，未来沈阳都市圈也只能是沈阳一家独大、独领风骚的局面。
东北开发振兴与区域都市圈房价涨跌其实是两个不同的命题，关联度并不大。随着东北在全国经济版图中地位的下降，东北地区的城市建设发展更有可能萎缩，集中在少数几个都市圈。沈阳在全国绝对地位的下降与在东北相对地位的上升可以齐头并进。从各方面比较，沈阳是东北四大都市圈（沈阳、大连、长春、哈尔滨）中排名第二的城市，沈阳前20年的房地产发展可谓稳健而有力，未来房价走势很可能延续历史市场特征，也会有一定的想象空间。
