房地产行业进入白银时代，随着城镇化进一步推进，扩张型城市对商业物业的需求不断上升，同时，政府出让土地使用规划中住宅与商业用地混用现象越来越普遍，即便企业发展策略以发展住宅物业为主，也难以避开商业物业发展的现实。商业物业供需的现实，住宅市场在2014年进入调整期，国内房地产市场对房地产投资信托基金（REITs）需求旺盛，更多企业开始思考转型调整，万科、万达等行业龙头企业都在筹备REITS。
2014年，中国证监会以证监发[2014]37号文发布《关于进一步促进证券经营机构创新发展的意见》，其中“支持业务和产品创新”一节指出，要研究建立房地产投资信托基金（REITs）制度以及相应的产品运作模式和方案。2014年，中信金石基金公司通过私募方式设立中信启航资产管理计划，成为目前国内热度不减的REITs先行者。
市场对 REITS 的需求迫切
REITs是一种以信托形式组织起来，主要投资于房地产项目的集合投资计划，是利用信托关系机制，将投资者分散的资金以资金形式集中起来用于投资持有房地产的金融产品。
根据香港《房地产投资信托基金守则》的定义，REITs旨在为持有人提供房地产租金收入回报，利用按照组成文件规定出售基金单位所筹得的资金，维护、管理和购置投资组合中的房地产。
从上述定义可以看出，REITs有委托人、受托人、受益人和基金发起人、基金管理人、基金托管人、基金份额持有人两类角色关系，是房地产利用资本工具进行物业开发的一种方式。
如果说中国房地产此前的黄金十年是银行开发贷带来的春天，那么房地产白银时代的前奏则离不开房地产行业对资本工具的进一步探索和运用。下一个不可或缺的工具将是REITS，它将乘着中国A股市场结构性牛市的东风，登上中国房地产市场和资本市场的舞台。
REITS是培育商业地产的土壤
国内企业早已成功利用REITS机制解决发展瓶颈。2005年12月，越秀投资通过设立并公开发行越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房托”），成功降低了资产负债率，并获得约33亿港元现金（包括越秀房托发行6.87亿只基金单位所得约20亿港元资金以及“越秀房托”项下BVI公司支付的约13亿港元现金）作为后续发展的资产。越秀房托的发行，大大改善了越秀投资的流动性和财务状况，而越秀房托的资产证券化继续发挥作用，盘活了越秀投资的物业资产，增强了流动性。
2008年6月，即首次募资三年后，越秀房托以总对价6.7亿港元收购大股东越秀投资的越秀新都会项目，其中4.7亿港元以现金支付（数据来源：越秀房托，2008年财报），剩余对价由越秀房托以基金份额支付。2008年7月，越秀房托通过拍卖方式购得财富广场单位，并向大股东支付1550万元。2012年，越秀房托以总对价89亿元收购越秀地产（重组后更名为越秀投资）的广州国际金融中心，其中51亿元以现金支付给大股东，其余以增发基金份额和递延基金份额的方式支付（数据来源：越秀房托，2012年财报）。
成立10年来，越秀房托持有的物业数量由2005年的4个增加到2012年的6个，总资产由2005年的44亿港元增加到2012年的248亿元人民币。随着越秀房托的规模不断扩大，越秀房托管理人——越秀房地产信托资产管理有限公司对其物业的管理水平不断提高。越秀房托与大股东形成了项目开发与资产管理的良性互动机制，大大缩短了大股东开发持有物业的投资回报期，也提高了基金自身持续增值的能力。
国内 REIT 的初步尝试
“中信启航专项资产管理计划”成立于2014年4月，是国内最接近REITS的资产管理计划，拟以私募方式发行，仅面向机构投资者。计划管理人为中信证券股份有限公司房地产投资信托基金守则，专项计划托管人为中信银行股份有限公司天津分行。该专项资产管理计划存续期为5年。中信启航产品分级，优先、次级均可在深交所综合协议交易平台交易转让。注入该资产管理计划的标的资产为北京、深圳两地中信证券大厦，均为中信集团自有物业。
中信启航资管拟募集资金总额52.1亿元，其中“启航优先”受益凭证发行规模36.5亿元，优先受益凭证固定收益部分年化预期收益率为7%；“启航二级”受益凭证发行规模15.6亿元，实际收益取决于标的资产未来租金及升值情况。
根据中信证券发布的2014年二、三季度资管计划报告，计划每月租金及综合收益合计约3350万元，按照此收益估算，该资管计划全年租金收入可达4亿元，足以覆盖启航优先的固定收益。
由于“启航优先”单笔交易最低认购股数为50万股，“启航二级”单笔交易最低认购股数为30万股，数量设置较大，且并非公开发行，仅面向机构投资者，决定了该资管计划流动性较低房地产投资信托基金守则，难以形成有效的二级市场。截至2015年3月3日，“启航优先”在协议交易平台累计成交6笔，“启航二级”在协议交易平台累计成交4笔。
真假REITS的区别
越秀房托与中信启航资管计划的主要区别在于是否具备可持续扩张能力，这也是真假REITS的核心区别。10年前成立的越秀房托由越秀投资创立，也有资产管理人。管理人聘请了物业管理公司，致力于增加租金收益、完善物业功能、提升资产使用价值。越秀房托与越秀地产形成了良好的互动，解决了超高层物业投资回报周期长的问题。
创始人可以将已经搭建并初步培育的经营性资产注入REITS，快速回收现金。由于REITS持有可租可售的物业，有优质的现金流保障，在发行基金份额时，可以低成本获得银行贷款。这样的互动机制一旦能在国内成功落地，可以解放开发持有物业的房地产开发商。中信启航是纯资管计划，并非公募，存续期只有5年，这样的机制只能让资管计划成为解决企业短期发展的融资工具。
房地产金融化行业进入存量时代，大型住宅、商业、写字楼等资产价值需要重组管理。目前北上广深等一线城市核心商圈持有物业租金收入水平仅为7%-8%，而经营性持有物业建成后需要在投资、物业、运营等方面不断投入。不少企业在投资一处经营性物业后，需要配置多块住宅用地产生现金流进行平衡。持有物业投入高、回收期长、动态投资回报率低，迫使市场参与者在住宅存量较高的市场中，继续投资住宅物业等快速流动的资产，无力转型。
随着城镇化进程的不断深入，市场必然会产生写字楼、商场、酒店等商业物业资产的升级需求。REITS正是可以解决资产价值重组和物业使用价值提升双重问题的机制。同时，由于REITS规定其大部分营业收入用于分红，其高额的分红也将为国内普通证券投资者开辟新的投资渠道。
