一套20多年前完成交易的农村住房，因拆迁发生纠纷，卖方后悔不迭，将买方告上法庭。房子的所有权和拆迁款最终归谁？
近日，绍兴市新昌县人民法院审理了一起因房屋拆迁引发的房屋买卖合同纠纷案件，以买受人支付卖主10%的房屋拆迁款结案。
诉讼原因
拆迁引发产权纠纷
被告人梁某与原告石某不是同一农村集体经济组织的成员，1998年3月，梁某与石某签订了一份房屋买卖协议，协议约定石某将其所拥有的农村住房以7万元的折扣价卖给梁某，协议签订后，梁某支付了7万元购房款，石某将房屋交付梁某使用。
房屋出售后，两家人再无联系。直到去年，涉案房屋所在村进行整治，梁某作为被拆迁房屋的所有者，与其所居住的街道办事处签订了包括涉案房屋在内的所有房屋及其他财产的《房屋货币补偿协议》，补偿金额共计237万元。
消息曝光后，原房主石某的继承人认为，涉案房屋建在集体土地上。根据“不动产与土地一物”原则，农村宅基地不得转让、买卖给非集体经济组织成员，城镇居民和农村集体经济组织其他成员不得向非集体经济组织或个人购买农村宅基地上的房屋。因此，双方签订的房屋买卖合同无效，要求返还房屋。双方因此发生纠纷，石某的继承人将梁某告上法庭。
陈述
农村住房交易必须合法
法院认为，案涉房屋为农村房屋中华人民共和国建设部房地产买卖契约，梁某并非史某所在村集体经济组织成员，案涉房屋虽然已经交付并办理过户登记手续，但该房地产买卖合同违反了法律、行政法规的强制禁止性规定，仍应认定为无效。根据《民法典》规定，合同无效或者被撤销后，合同项下取得的财产应当返还，无法返还或者无须返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，如果双方都有过错，则应当各自承担相应的责任。
法院认为，原告、被告因合同无效而取得的财产应当返还，并根据各自的过错承担相应的责任。由于本案涉案房屋为旧村改造房屋，根据被告梁某此前签订的房屋征收货币补偿协议，石某受让所得的包括涉案房屋在内的全部财产均被征收。被告梁某实际丧失了对涉案房屋等所有财产的支配权，客观上无法返还，依法可以按照相应的拆迁补偿标准予以补偿。
此外，石某明知自己无权处分案涉案房屋，仍主动与梁某签订协议，其过错程度大于梁某，应承担更大的过错责任。石某作为案涉房屋的初始所有人，主动与梁某签订了商品房买卖合同并交付了房屋，还按照约定收取了梁某支付的全部购房款，在此情况下，石某以协议无效为由主张对房屋享有权利，违反了诚实信用原则，对梁某因此遭受的信托利益损失应承担主要责任。
最终中华人民共和国建设部房地产买卖契约，法院结合案件实际情况，判决双方签订的合同无效，石某应向梁某返还购房款，梁某应向石某返还相应的房屋补偿款，石某对给梁某造成的经济损失应承担90%的过错赔偿责任。
律师提醒
根据《中华人民共和国土地管理法》，农村居民家庭只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地较少、无法保证一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府可以在充分尊重农村村民意愿的基础上，按照省、自治区、直辖市规定的标准采取措施，保障农村村民有房居住。农村村民将房屋出售、出租、赠与他人后申请宅基地的，不予批准。
