6月13日，外媒披露一则招商蛇口计划分拆资产的消息。报道称，招商蛇口计划在今年年底至明年年初以房地产投资信托基金（REIT）的形式在香港上市，募资不少于5亿美元（约合39亿港元）。
报道还透露，招商蛇口计划分拆的主要资产组合是工业园区。
港交所凭借丰富的融资产品和多元化的融资渠道，近两年吸引了美的置业等众多地产商和永盛生活、碧桂园服务、雅生活等物业公司来港上市。但以REITs形式上市的个案则相对较少，事实上，自2005年领展房地产基金开创REITs以来，在港交所上市的REITs也仅有10只。
若资产分拆成功，招商蛇口将打造港交所第六只包含内地物业的REIT，其现有项目也将获得新的资金渠道。招商蛇口相关人士接受观点地产新媒体采访时并未否认分拆计划，并表示目前“尚无实质性计划”。
不过，该消息人士所提及的“主要资产组合为产业园区”的说法或许仍需进一步澄清，港交所上市的10只REITs底层资产均为酒店、零售或综合物业，产业园区物业的标杆公司尚有欠缺。
多位消息人士也向观点地产新媒体提及，招商蛇口此次将首先分拆出更多写字楼物业，尤其是位于深圳前海、蛇口的写字楼。
这背后还有更深层次的战略考量：招商蛇口在2018年12月解决了与旗下招商置地的竞争，后者已开始走向轻重结合的模式，逐步布局深圳乃至全国的写字楼物业。随着写字楼REIT计划提上日程，招商置地的资管平台定位或已逐渐明朗。
底层属性分析
亚洲REIT发行主要有三个地区：新加坡、日本、香港，但各有特点。数据显示，工业/物流地产信托基金主要集中在新加坡和日本，代表公司有Amperex、Prologis、Mapletree等，新加坡在该类基金数量上位居亚洲第一。
反观香港，自2005年领展房地产信托基金上市以来，已逐渐成为商业地产REITs的集中地，至今香港共有10只主要REITs，分别为领展房地产信托基金、冠君产业信托、汇贤产业信托、泓富产业信托、春泉产业信托、阳光房地产投资信托基金、越秀房地产投资信托基金、置富产业信托、开元产业信托及富豪产业信托。
上述房地产信托的底层物业大多涉及综合物业，仅有少部分为酒店物业和零售物业。从发行REITs的环境来看，招商蛇口在香港发行工业地产信托基金或许并不是一个理想的选择，至少在对标公司方面会面临一定的问题。
招商蛇口一位人士对观点地产新媒体表示，“产业园”一词可能并不完全准确，因为除了产业园，该公司还持有其他物业。另一位该公司人士回应称，招商蛇口“拥有大量优质持有物业”，公司多年来一直紧跟政策，探索和研究持有物业的“多种资本路径”。
一位熟悉招商蛇口的人士对观点地产新媒体表示：“它叫工业园（资产），但更准确的说，应该是在曾经的工业园区的土地上建起的办公楼，是实实在在的办公楼。”
该人士继续介绍，招商蛇口早期在深圳蛇口有很多工业用地，后来逐渐改建，现在写字楼租金在200元左右（月租每平方米），最高甚至达到240元。他表示，招商蛇口正计划将这类成熟物业打包成信托基金上市。
深圳写字楼是招商蛇口十分重视的物业资产。今年4月下旬，招商蛇口在深圳推出首个写字楼服务品牌“招商Moffice”，副总经理聂黎明表达了“深耕深圳写字楼市场”的愿景，并透露了招商广场、新时代广场、航运中心、招商蛇口太子湾、罗湖招商中心、招商前海湾、深圳会展湾等共计7个核心项目。
其中，作为蛇口海上世界已投入运营的两个商务地标项目房地产投资信托基金守则，新时代广场自上世纪90年代开发，建筑面积约8万平方米，租金约150元/平方米/月；招商局广场于2012年落成，高211米，建筑面积10.69万平方米，租金约223.97元/平方米/月（2018年底数据）。
物业及估价
根据香港证券及期货事务监察委员会2005年颁布的《房地产投资信托基金守则》，REITs发行和监管的关键要素之一是能够产生定期租金收入的房地产项目。
REITs作为按照相关信托相关投资法规投资于房地产项目的集合投资计划，需要为基金份额持有人提供的收益主要来源于房地产项目的租金收入以及相应的项目增值收益。这种分配模式决定了越优秀的物业组合、租金越高的物业越容易获得更高的估值。
例如，花旗6月宣布上调领展目标价21%，主要因为该行判断领展未来两年将形成“额外租赁贡献者”，包括香港海滨项目和近期新增的两个内地项目。2018年，领展营收突破100亿港元，物业净收入76.89亿港元，投资物业估值升至2184.96亿港元，远超不少包含内地物业的REITs。
REITs上市需满足运营者资质、最高借款额度、风险控制措施等条件房地产投资信托基金守则，但由于招商蛇口尚未形成实质性的分拆方案，外界只能根据其基础数据对其进行评估。
近年来，招商蛇口规模扩大、业务多元化，持有物业不断增长。2018年投资性物业398.04亿元，较年初增长43.56%，主要由于持有物业增加。公司在年报中也提到，公司商业办公持有业务“已进入蓬勃发展时期”。
奥陆资本首席投资官蔡金强对观点地产新媒体表示，招商蛇口近年来积累的长期投资物业越来越多，对资产负债表会产生影响。拆分成熟物业是优化财务报告的常用方式。截至今年一季度，招商蛇口负债率为73.92%，较去年同期有所上升。
数据显示，2016年至2018年，招商蛇口所拥有的投资物业总可出租面积由239.11万平方米增至311.74万平方米，包括公寓、住宅、别墅、写字楼、工厂、商铺及商业中心等；期内租金收入由18.39亿元增至24.92亿元，复合增长率为16.4%；整体出租率达83%。
按业态划分，写字楼近三年租金收入分别为6.11亿元、6.01亿元、5.73亿元，平均单价（元/平方米/月）由138.69元降至95.77元；但招商广场年租金收入贡献约1/4，2018年达1.47亿元，出租率升至94%。
考虑到香港上市REITs主要为商业、酒店或综合投资物业，若将消息人士所言的“办公部分”拆分，招商蛇口2018年末的办公楼可出租面积约为62.38万平方米，租金收入将低于其他上市信托。
从可持续发展角度看，招商蛇口在全国尤其是深圳前海的项目或将为其轻资产提供更为充沛的资源保障。根据招商蛇口去年12月签署的前海土地整备协议，公司与前海管理局共同开发总建筑面积497.76万平方米，其中大部分为商业用地。
双平台测定
在招商蛇口REITs分拆过程中，招商地产这个香港上市平台或将扮演关键角色。类似案例，广州国企越秀集团在实施“越秀REITs”上市计划时，也充分利用了越秀投资这个香港上市平台。
具体而言，越秀投资收购了2015年上市资产中涉及的四处商业物业所属的BVI公司，并将其全部转让给一家香港公司，同时以该公司资产设立信托基金，由越秀房产信托管理公司担任管理人，最后将信托基金在香港主板上市，从而通过股权转让的方式实现了信托计划的架构。
对于招商地产而言，参与实施信托计划恰恰符合其新的战略定位，被外界视为打开招商蛇口项目权威性的窗口。
2018年修改《竞业限制协议》后，招商置地进一步明确“轻重”海外平台的战略定位，包括从招商蛇口收购北京、上海地产基金及独家写字楼资产管理业务，涉及基金规模逾50亿元。
同时，招商蛇口有意将其在深圳的写字楼物业资产管理业务进一步转让给招商置地，目前招商广场仍是蛇口最重要的写字楼租金收入来源之一。
招商置地去年致股东信中，徐永军也透露，公司将收购招商蛇口在国内其他城市运营的写字楼物业资产管理业务，并拥有在中国所有城市写字楼物业的独家资产管理业务权利。
这意味着，招商局若上市写字楼REITs，持有独家权利的招商地产将是直接参与者，扮演与越秀投资类似的角色。
“这相当于招商蛇口针对商业平台制定的一个‘一揽子项目’计划。”奥陆资本首席投资官蔡金强认为，招商蛇口在香港推进REITs，信托基金前期及中后期资管业务将交给招商置地，把两大港股平台打造成存量物业的串联码头。
“通过把成熟物业注入REITs，978（招商地产代码简称）也找到了新的出路和模式，就是覆盖企业管理和基金管理。”
目前，对于分拆物业的计划，招商置地表示“尚无信息可披露”。
