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资本运作是REITs实现内生增长和外生增长的资本环节，无论是资产收购发展、资产改善还是其他驱动因素，都需要充足的资本来源。由于REITs税后净收益的90%需要分配给投资者，因此外部融资和资本流通是REITs发展所需的两个重要资本来源。
外部融资与资金循环政策是优秀REITs资本与风险管理的重要策略。REITs发展的重要资金来源主要包括：向金融机构借款、股权融资、股息再投资以及通过资产出售形成的流动资金。房地产基金的目的是作为风险收益相对较低的投资工具。借款融资会受到上限限制，例如香港和新加坡规定不能超过REITs总资产的45%。因为如果杠杆率过高，例如：超过50%，可能会带来高风险房地产投资信托基金守则，尤其是在高利率的经济环境下，风险就更高。高杠杆率会对房地产基金的财务稳定性以及向基金持有人派发股息的能力产生负面影响。一般而言，杠杆率低于40%通常被视为保守的REITs房地产投资信托基金守则，是资产负债表强劲的指标。 杠杆率超过55%会让市场基金份额持有人产生规避风险的感觉，尤其是那些受经济波动影响较大的投资组合，比如酒店、旅游业。
REITs上市过程中的融资（资本结构安排）是其IPO流程中的重要一环，它不仅决定了发行人向REITs出售资产的资金来源，决定了资产出售的价格；还决定了REITs发行后续顺利开展的资本策略和资本基础。
1. 香港REITs的借款限制
香港房地产投资信托基金守则（2003年8月版）规定，房地产投资信托基金投资计划可直接或透过其特殊目的投资工具借入资金，用作投资融资或营运用途，但借入总额在任何时间均不得超过计划总资产值的35%。计划可质押资产作为借入资金的抵押品。计划须在销售文件中披露其借入政策，包括最高借入金额及计算有关限额的依据。
香港房地产投资信托基金守则（2005年6月版）规定杠杆率上限可提高至房地产基金总资产值的45%，使房地产基金管理人可享有更大的灵活性，以监控房地产基金的流动性，提高基金的表现。同时，维持REITs适度的财务风险，实现更好的避税，有利于REITs的海外扩张，获得与其他公司类似的税收竞争优势。
根据修订后的《房地产投资信托法》第7.9条规定：房地产投资信托可直接或通过其特殊目的投资载体筹集资金用于投资运营目的，但在任何时候，借款总额不得超过REIT资产总值的45%。在贷款融资过程中，可以将资产作为借入资金的抵押品。
(1) 如果超出限额，必须告知持有人和证监会违规的程度和原因以及拟议的补救措施。虽然计划不一定要求出售资产来偿还部分借款（如果此类出售会损害持有人的利益），但不允许进一步借款。管理公司必须尽量减少过度借款。此外，必须定期向持有人和证监会通报补救工作的进展情况。
（2）所有借款均须按照公平交易条款进行，且其条款须与类似规模和性质的交易中的借款条款相当。
（3）计算借款额度时，将计划持有的特殊目的公司借款纳入计算。
同时，披露要求还包括在半年度报告、年度报告以及针对违反借款限额或房地产项目交易而发布的通函中披露以下有关其借款和负债的数据：
(a) 总借款占总资产的百分比；及
(b) 总负债占总资产的百分比；
二、招商房托资本及风险管理策略
招商局房产信托管理人拟采用适当的债务及股权融资组合，用于物业投资及资产增值，并将运用利率对冲策略，优化招商局商业房产信托对基金份额持有人的分配。
招商房托的资本管理目标：
（1）根据房地产投资信托基金守则，维持合理的债务权益比率，维持健康的资产负债表；
（2）从金融机构和资本市场获得多元化的融资来源，包括债务和股权融资相结合，为未来的收购和资产增值提供资金；
（3）采取积极的利率管理和对冲策略，管理利率波动风险；
（4）管理融资成本及债务期限，以尽量减少偿还或再融资风险，包括审查及优化招商商业信托借款的固定及浮动利率，以及评估可能包括长期借款、债券及中期票据的再融资选择。
REIT 管理人可以采取对冲措施来控制外汇风险。
招商房托自2019年12月10日上市以来，尚未经过信用评级，且融资方式较为单一，依赖单一的银行贷款融资渠道。
三、招商房托上市资本结构
为满足上市后购买REIT资产包的资金需求以及上市后日常经营转型的资金需求，招商房托通过发行基金份额、借贷融资等方式获得资金资源。（1）发行11.28亿份基金份额，最终发行价为每份基金份额3.42元，总价值38.57亿港元，约合人民币34.11亿元；（2）获得星展银行25亿元融资额度，其中19亿元用于现金支付资产收购对价。
招商房托上市资本结构安排：
