房地产投资信托基金（REITs）是资产证券化的代表性产品，自2005年房委会分拆领展房地产信托基金（823）上市以来，本地房地产开发商也相继将旗下物业以REITs形式分拆上市。香港投资者对投资REITs的兴趣日益浓厚，但相较于其他国际市场，香港REITs市场规模仍有待提升。综合市场分析，适当的政策有望激活REITs市场，提振香港金融市场，包括审计、法律及私募股权融资等相关活动。
REITs上市可获补贴
早年市场曾传出新世界发展（017）有意分拆酒店业务上市，但计划最终不了了之。另一家地产商远东发展（035）也曾计划以REITs形式将酒店业务在内地及香港以外上市，但选择在新加坡而非香港。至今在香港上市的REITs仅有12只。过去10年，香港地产“大佬们”极少分拆REITs，即使分拆也几乎全是商场、写字楼及酒店，物业组合较为单调。有分析人士解释，香港“大佬们”资金充足，负债率低，不担心资金需求，加上适合他们分拆的物业“稀缺稀少”，香港缺乏相关税务优惠，降低他们分拆REITs在港上市的意愿，导致出现上述情况。
相较于去年底拥有66只REITs的日本和35只的新加坡，香港REITs市场无疑具有巨大的发展空间，而港府近年也不断推出相关政策，去年底证监会修订《房地产投资信托基金守则》，放宽香港REITs在投资物业方面的限制；今年财政司司长陈茂波在财政预算案中提出，未来3年在港上市的REITs可获补贴，最高金额为800万港元。
非传统地产或成为新驱动力
那么，在金融监管部门采取一系列“动作”后，港股能否迎来新一轮REITs集资潮？德勤中国房地产行业主管合伙人罗元江接受本报采访时指出，过去投资者普遍预期REITs的股息率在6%至8%。受当前低利率环境及疫情影响，目前REITs的股息率普遍仅为3%至5%。加之中环商厦租金开始回落，吸引地产商分拆写字楼、商场上市的难度越来越大。
罗元江 德勤中国房地产行业主管合伙人
香港REITs市场的新动力或将来自非传统物业资产。近年，物流、医院、数据中心等资产在疫情下成为热点。罗元江表示，过去几年，香港很多数据中心还处于投资阶段，现金流不足，但随着这类资产逐渐成熟，相信分拆的时机很快就会到来。
纳入沪港通的REITs将创造双赢局面
但若要鼓励业主分拆REITs上市，充足的资金池必不可少。今年5月，香港金融发展局发布《重振香港房地产投资信托基金市场——提升流动性》报告，建议将REITs纳入“港股通”，先从“港股通”开始，再拓展至双向交易；同时，应将REITs引入港元及人民币“双币交易”。
香港证监会执行董事区敬伦接受本报采访时表示，内地投资者对REITs的接受度较高，由于香港已建立“双币双股”制度，没有必要再建立新的制度来推动REITs，巩固香港离岸人民币中心地位。区敬伦提出在REITs上实现“互联互通”，主要希望创造双赢局面，吸引内地投资者参与香港REITs，也吸引周边地区的房地产开发商分拆REITs在香港上市。
区经纶认为，激活香港REITs市场，亦可带动相关审计、法律及私募融资活动。尤其对私募基金而言，若香港有蓬勃发展的REITs市场，不但可吸引它们分拆套现，亦可诱使它们涉足香港楼市。他建议香港可优先吸引内地企业的REITs在港上市，并逐步扩展至东南亚企业。
税收优惠政策或可吸引房地产投资信托基金 (REIT) 分拆
至于本地企业，近年很少有分拆物业的“大合并”，这可能与香港政府缺乏相关税务优惠有关。虽然香港REITs被视为集体投资计划，可获豁免缴付利得税，但对于酒店及服务式公寓持有者而言，若要将此类资产分拆，并以REITs在香港上市，则必须成立特殊目的公司（SPV）。然而，香港政府目前提供的税务优惠只适用于REITs本身，并不适用于SPV。
目前，酒店及服务式公寓业主在REITs分拆上市后，可享受物业税豁免，但仍需缴纳16.5%的利得税。分析人士称，香港政府可尝试在上市后给予物业业主退税，以鼓励他们分拆物业。针对此，香港证监会早前发表《振兴香港房地产投资信托市场-改善流动性》报告，建议可向持有物业的SPV公司提供利得税优惠，在转让物业时给予REITs税务优惠。
目前，香港房地产开发商大多通过投资控股的方式在港上市。华方咨询评估高级董事梁培宏接受本报采访时表示，若提供税收优惠，可为房地产开发商分拆REITs上市提供更大诱因。他还表示，房地产开发商在分拆REITs过程中，一般会涉及公司股权转让交易，需要缴纳税款。他建议香港政府在印花税方面给予豁免。
【给香港政府的建议】内地基建适合分拆为REITs
REITs早年专注于纯房地产行业，也可拓展至公用事业、基础设施资产。香港应吸纳内地基础设施资产，以REITs形式在港上市。事实上，内地基建近年在全球领先，且有不少基建资产拥有稳定的现金流。今年6月，内地迎来首批9只基础设施公募REITs，涉及高速公路、水务、工业园区、物流仓等资产。
早在去年4月底，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》，除了肯定推动基础设施REITs的积极意义外，还提出优先支持京津冀区域、雄安新区、“粤港澳大湾区”基础设施资产，以REITs形式上市。
粤港澳大湾区基础设施资产规模超34万亿元
据估计，仅粤港澳大湾区可分拆成REITs的资产就高达34万亿元。德勤中国房地产行业主管合伙人罗元江认为，除了酒店、商场等，也值得吸引内地道路、桥梁、码头、工业园区等以REITs形式在港上市。
不过，罗元江提醒，内地REITs在港跨境上市涉及的税务问题，或多或少影响了分拆意愿。如果香港政府不就相关问题作出立法及税务改革，将难以吸引内地企业分拆REITs在港上市。他并指出，香港若想成功吸引内地基础设施REITs，除了解决内地与香港投资者偏好差异外，亦必须树立成功案例，以扩大香港在REITs的融资规模。
全球家族办公室
持有优质资产
除了吸引内地房地产投资信托基金（REITs）落户香港外，全球富裕家族的家族办公室也拥有大量物业。由于香港致力吸引家族办公室落户香港房地产投资信托基金守则，有金融业内人士认为，若能吸引家族办公室分拆物业，对香港REITs市场来说将是锦上添花。
万亿资产可拆分为REITs
瑞银2019年发布的《全球家族办公室报告》显示，截至2018年底房地产投资信托基金守则，全球家族办公室管理的总资产估计高达5.9万亿美元；而家族办公室对房地产的投资约占其总资产的17%。若按上述标准计算，全球家族办公室可拆分成REITs的房地产资产价值约为10030亿美元。
安弘投资创始人、投资总监杨书建表示，如果要借鉴美国REITs的经验，或许可以从印花税等方面入手，降低REITs收购资产的成本，扩大REITs的资产规模。
