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Q：问题：您好，景先生，看了您星球的很多文章，受益匪浅！我的情况是：刚需，现金220左右，目前无房产，无子女，我和老婆每年税前收入80左右，我们都在16号线稻香湖地铁站附近上班。正在考虑近期是否买房，以及买在哪。有几个问题想请教您：1、我的情况现在适合买房吗？担心能买到的房子不太好亦庄房价还会上涨吗，担心房价会下跌。2、如果买房的话，我现在看中马连洼附近的温泉凯盛、保利西山林寓、梅兰竹居，您比较看中这几家？或者您有其他的楼盘推荐吗？
3. 买房要等两年吗？等的话可以考虑两年后买永丰附近的新房，温泉区的新房，或者等钱多了再买其他的。 4. 买房要等利率降下来再买吗？ 以上是我的考虑和疑问，大家有什么建议吗？谢谢！
A：答：你好，1.是否适合买房，需要先算出自己的购买额度，再看产品是否具备越级条件。现金22万，扣除每年所得税和日常开销后，攒下50应该不难，每年可以拿出50中的20%-30%作为家庭储备金，其余可以列为还贷计划。根据月供金额，算出最高可以购买的房产额度，这个额度确定之后，就可以进行房产选择，如果可以兼顾自住，可以优先考虑，如果符合自住条件的房产不具备越级条件，就要考虑自己能否接受投资居住分离，如果可以接受，可以扩大选择范围到全城，如果两种策略都不能满足要求，就不用先买房了。 不具备保值条件的房产，未来流动性也会打折扣，置换时会遇到流通问题，二是能否按原价出售，这两个因素对刚需不利。放慢入市时间，不仅可以增加未来首付，还可以避免流动性和保值问题。选择权还在你手中！请参考星球会员文章05#Choice精选/北京购房安全边界图
2、海淀北部新区中短期不具备大跃进的条件，即便你在最佳时机入手亦庄房价还会上涨吗，市场复苏后也会有小幅上涨，冷静期可能回落，对你来说只有居住价值，没有资产增值属性，可以等到即将套现的时候再入手，在此之前可以在具备跃进条件的区域做纯投资布局，正所谓投资与居住分离，参考星球精华专栏87#朝阳跑赢大盘选盘指南，根据你的预算，有些盘值得入手；尝过这些盘的行情之后，未来海淀北部新区即将套现的时候，或者现阶段海淀北部核心位置转投新区都不迟； 新区结束前的市场不稳定，等到产业饱满、人口密度达到后，供需阶段才值得投资。可以参考星精专栏81#北京房产投资核心逻辑与原则/入驻新区的时机。关于利率，其实参考意义不大，如果降息后对市场的影响足够大，好地段的房子也会随着利好条件的出现而上涨。这时候再入市的话，贷款成本看似降低了，但房价也上涨了，这样并不划算；祝你一切顺利！
Q：问题：荆先生您好，我目前在潘家园南区有一套80平米的精装修两居室，价值520万左右。父母年事已高，打算来北京居住。目前考虑两种购房方案：1）在潘家园附近再给父母买一套价值500-600万的两居室或者小三居室；2）卖掉现房，在朝阳（双井、望京、朝青）换一套120平米以上的大三居室甚至小四居室，总价800-1100万，两代人（未来可能是三代人）一起住。方案一：现金不超过500万，经济压力较小，但考虑到潘家园劲松整体居住品质不高，很可能比较老旧、破败，在这个区域购置两套房产似乎没有太大前景。 方案二：现金800-900万，压力会很大，勉强凑齐，您推荐哪个方向？谢谢！
A：答：你好，建议你放弃1选择2，最好不要重仓潘家园，不然房价涨幅不足会吃亏。朝阳东部发展断层很严重，从东三环沿线从三元桥到国贸，这一带基本都是老小区加酒店、城市综合体。国贸以商业为主，国贸之后是大望路双井，后来建了很多商业房，发展得不错，也是朝阳东部很有价值的区域。南磨坊路以南投资性物业很弱，潘家园路、嵩榆南路、民众寺基本都是安置小区，所以离国贸很近，没有享受到国贸的人口红利，这一大片区域的房价普遍处于底部。 可以参考明星会员文章04#未来五年拼命换仓，做空杂盘只留主力盘，05#选股/北京购房安全边界图，87#朝阳跑赢大盘选股指引图，祝大家一切顺利！
Q：问题：您好，景先生！我有三套房子，一套是德外学区房，刚刚卖了600万；一套是朝阳华严北里的房子，70多平米，1985年建成；一套是石景山经济适用房，95平米，2006年建成。我在德外再工作8年就退休了；老公在家办公；孩子上大学住学校。我的问题是：我打算把朝阳华严北里的房子卖掉，总共能拿到1200多万，换一套改良房，现在咨询改良房的选择。买房要考虑通勤问题、居住质量问题、保值增值问题。我比较看好北五环以内的奥森地区的房子，比如荣誉家园、奥林春天1-6期、美伦堡等。 我想听听你对这个方面的分析和建议。谢谢！
A：答：你好，优先顺序应该是：美伦堡-逸林花园-奥林春天四期六期-荣御花园。如果可以的话，建议你把石景山经济适用房也卖掉（这个房子留着没什么意义，参考星球会员第17#条对石景山未来楼市的预测及购房建议），把精选的存量房总价提高到1600左右。1200在奥森板块的房型里并没有什么优势，按照你原来的规划，只能选择品质2房，如果是3房的话，就要降低楼盘品质了。奥森有近50个楼盘，基本可以分为4类产品，第一类是极致改善型市场，比如上林世家、国奥村等，第二类就是上面提到的这些，品质有一定的稀缺性。
第三类在楼龄上有一定的优势，但是物业资源稍差一些，比如万达、天乐、天萃、奥景。第四类是2000年以前建成的老旧小区、纯塔楼。真正值得规划的只有前两类。第二类尽量考虑主流房型，也就是任何面积140平米以上，朝北朝南的房源都可以。准确的说奥森属于生产资源溢出区，主要的稀缺资源是生态，属于慢增长类型的区域，效率资源比一切自然资源都重要，在这个区域，只有主流房型才具备大跃进的条件，其他中型产品只能说保值性不错，未来也会涨，但是效率会低一些。可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选房指南和16#北京各区2017-2022楼价涨幅及盈利分析。 祝你一切顺利！
Q：问题：景先生您好！我是北京集体户口，目前在深圳工作生活，孩子上二年级，计划2024年在北京买房，将集体户口迁出，孩子上初一、二年级时定居北京，参加北京中考。目前的想法是：1、选择有利于初中升高中的区域（转学后初中还不错），高中质量比较均衡的区域2、该区域未来升值保值空间大3、预算6-700万左右，看过西城区淘白区和亦庄河西区的房子。西城区教育资源丰富，保值确定性高，但房子比较老旧，普遍保养不好。亦庄比较新，虽然有名校分校加持，但未来如何，还需时间验证。 景先生，根据目前家庭的情况，能否先对区域的选择给予指导呢？
A:答：你好，从爆发力来看，西城确实比亦庄更容易大跃进，但是符合这个条件的项目都是资源相对稀缺的项目。西城所有楼盘的资源都一样，未来房价整体上行，基本都能实现同步升值。但是并不是所有项目都能达到理想的预期，资源稀缺的项目才有大跃进的资本。这个资源稀缺性，可以参考星球会员文章81#北京房产投资的核心逻辑与原则。600-700的预算，在西城不一定能拿到特别好的项目，反而可以在亦庄选到第二梯队的主流南北三房。这两个项目同价位比较稀缺，未来也具备大跃进的条件。只是亦庄的学校和西城的学校差别很大。
从保值增值的角度来说，这个预算比较适合布局在亦庄，即使未来学校的业绩不理想，也不至于影响房价大幅下跌的风险，学校是锦上添花。亦庄房价上涨是因为这个区域有核心产业支撑，在亦庄工作的收入水平可以不断增长，资源稀缺的项目自然会因为需求增加而推高价格，如果本地的都已经置换完毕，未来市场会有新的首套房需求。实际情况是亦庄本地的并没有全部置换完毕，刚需楼盘的初期购买客户和尚未置换的本地客户是未来改善型楼盘价格上涨的主要推动因素。在亦庄，如果你有条件选择一二梯队的楼盘，就不会偏了。选股可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选股指南。 祝你一切顺利！
Q：问题：景先生，1、如果选房范围在海淀区永定路、玉泉路、田村，预算750万买一套居住保值两用的三居室，您推荐哪个小区？2、我老公考虑在海淀建熙园买房，总价低可以买最大户型，顶楼复式，感觉他的想法不对，请对建熙园小区进行点评~
A：答：你好，首先建议你仔细看完星球的三篇文章：17#石景山未来房地产市场预测及购房建议、81#北京房产投资的核心逻辑与原则、05#选股/北京投资安全边界图、建熙苑居住属性大于金融属性、杨庄是一个非常冷门的街区，80%的购买力在5万左右的水平，很难支撑6万以上的价格，接近7万的就是高端房子了。这个区域房价的上涨和房子的品质无关，而是区域购买力和房价水平的不匹配。一个街区的房产类型可以分为工薪族房、白领房、CEO房和高端房，在二级街区或者开发区买CEO房和高端房是大忌。
茂华景公阁、公馆、公园、建中园这几个楼盘近五年行情都是一路走低，可以参考星球16#2017-2022年北京各区房地产涨幅及盈利趋势分析；杨庄豪宅不具备投资属性，石景山定位为宜居生态，也可以理解为纯通勤。建西园唯一的优势就是离海淀近，但是和海淀的资源没关系，当时开发商还打着海淀的名义卖了个好价钱，海淀的核心是中关村向北延伸，南边、西边不属于海淀的发展方向，玉泉路、田村、永定路比杨庄更耐跌。你老婆更看重房子本身区域的舒适度，但也不能忽视综合资源。 这个时期在外城或者太冷的地方买豪宅风险很大，应该压缩区域，往城里靠拢，能接受两房的可以找御海园、永定路85号院、兰华庭的小三房，祝你一切顺利！
北京房价跑赢大盘的房源不超过20%
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