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问：问题：您好，景先生，补充问题：1.您对朝阳观湖国际和保利东郡这两个楼盘有什么看法？2.最近北京房价是不是持续上涨，而成交量却有所回落？现在准备换手买观湖国际合适吗？谢谢
A：答：你好，1、冠湖国际属于朝阳公园商圈，保利东郡属于石佛营商圈，冠湖国际成长环境比保利好，买房先选地段后选物业，商圈决定未来房价的天花板，物业决定未来成长性。保利东郡品质略优于冠湖，但商圈不如冠湖，冠湖性价比、变现能力高于保利。从社区环境和居住感受来说，我觉得冠湖更强一些，但保利楼龄略新。楼市可以通过星球精华专栏16#北京区2017-2022房产成长及收益分析（历史交易大数据）查看；
2、从过去五年的市场反馈来看，北京房价特别是核心区优质楼盘跌的几率比较小，涨的几率比较大，至于能涨到多高，还是要看宏观市场。房价整体下跌是因为之前涨得太快，而且是政策针对性的，所以会有比较严重的下跌。回顾过去五年，北京房价并没有出现大幅上涨，从2017年涨到现在，市场一直很平稳。2021年因为疫情影响，国家对中小企业进行贷款支持，北京也没有公开让资金流入楼市，深圳因为涨幅过高，所以受到调控。北京的淡季是换房的好时机，这段时间可以选择的房子比较多，溢价权也在自己手里。祝大家一切顺利。
Q：问题：2018年我在朝阳区崔各庄大湖别墅买了一套房子，现在住在那里，这几年涨了一点，还有升值空间吗？我有个想法想卖掉这个房子，搬到顺义后沙峪或者天竺去住。我在考虑：中粮祥云500平大户型，或者玉天下大独栋。
A：答：如果是做后期装修的话可以重点关注孙河板块。中粮的大平层产品很好，但是大平层在这种位置上没有优势，在市区更值钱，玉田下区域好资源不多。这种后期装修一定要在顶层区域买。北京的别墅区大致分为西山、敖北、中央三个方向，中央又分为老中央和新中央亦庄房价还会上涨吗，老中央在优胜美地周边，新中央就是孙河。中央别墅区最好的位置是温榆河两岸，京密路西侧、河北侧是龙湾别墅区，中央所有的资源也在这个位置。第二是京密路东侧恒大利工附近，最后温榆河南侧的孙河是未来的核心位置。
真正的中心别墅区只有四块地，京密路西侧温榆河南北两块地和京密路东侧温榆河南北两块地。西边的资源更好，尤其是孙河这块地。如果你打开地图仔细看这个位置，它的生态资源在整个北京都是比较稀缺的，而且规划的很整齐。别墅区一般都是没有规划的自由开发，孙河是北京唯一一个先规划后开发，控制力强的区域，这种地块越长价值越大，你可以布局在老中心区，也可以布局在优胜美地周边，也可以布局在孙河，这是最终改变的思路。可以参考星球会员文章16#北京十大必买豪宅，文章里有详细的中心别墅区战略建议，祝你好运！
Q：问题：您好，景先生。房子已经卖出去了，正在过户。我找新房，合适就买。我家三代同堂，预算1250左右，不用考虑学区，目标是4房品质改善型。看了星精的文章，希望买一套面积和居住品质都比较好，物业水平过得去，居住性强，增值性好的改善型物业。我家分别在国贸和望京东工作，所以主要考虑朝阳、通州、亦庄的楼盘。这个预算，能不能请您推荐几处楼盘参考，谢谢。之前单纯关注了后沙峪的中海湖光九里和通州的五邑荣裕二期，我比较喜欢荣裕二期，但是听说一期业主维权，怕二期品质和物业管理跟不上。 以上内容还请各位大神指教，谢谢。
A：答：您好，谢谢信任！如果1250的硬性条件是4房，那在亦庄买会比较稳妥；通州现在还是空城，变现周期不确定性因素很多。亦庄已经有了不错的产业结构，加上教育也是可以的，区域整体价值比较稳定，武夷荣御维权就是一期装修有些小问题，只要房子是精装修的都会有问题，不要在意不该在意的，抓大放小，这个板块综合品质指标全部具备，如果考虑通州长线持有，亦庄可以看看金茂系列，4房很棒，在你的预算之内，楼盘居住感也是区域天花板级别； 您可以通过星精华专栏中的《16#北京区2017-2022年房产上涨趋势及收益分析（历史交易大数据）》一文查看该楼盘详细市场行情；
建议放弃后沙峪，后沙峪是刚需和高端改善区域，刚需主要承担主城区通勤者，1250买这个区域，是资源错配。朝阳可以关注下乃西地块；但是4房应该很难买到，如果能压缩到3房，把目标从通州、亦庄移到朝阳，整体保值升值更稳；如果对4房预期一般，优先亦庄，其次是通州；放弃后沙峪；参考精华专栏里的文章81#北京房产投资核心逻辑与原则；各区跑赢大盘选股，按照会员文章布局赚钱！祝大家一切顺利；
问：提问：星爷您好。看了您很多文章，感觉您无论宏观还是微观经济学都很有见解。现在说说我的情况，是我第一套房子，第一笔贷款，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头有400左右的子弹。另外我在四惠东地铁站附近还有一套老旧小户型的自住房，可以卖450左右。我目前考虑改善一下我的房子，主要有以下几点考虑：1、考虑到二手房的交易成本，我目前在看新房，主要看了北溪区的三房和东坝的德贤皇家府邸，都是900万左右。但是北溪区的户型目前已经让我们望而却步了。另外我们觉得东坝现在的房价有点透支了。
2、十八里店的云筑我看了，但考虑到朝阳重心不在南方，不建议。3、德茂、金城苑我看了，但感觉900万在九宫，有点错配，以后变现能力也不好。4、太湖的贵屿亭兰我看了，单价、总价低，户型不错，还有17号线，通勤基本可以接受，但看不到太湖未来，目前先考虑通勤，更看重保值升值，感觉现在北京新房有点涨价，现在慢慢在看二手房，二手房可以换手，这样手头可以有600-700左右的子弹头。诚恳请星爷指点。
A：答：您好，谢谢您的信任！1、2、3完全正确。关于太湖：前几年这个位置主要炒的点是亦庄，而亦庄发展的核心单位是东南拓展，核心产业、优质资源都集中在亦庄核心圈层。太湖只能理解为通勤到亦庄，这个位置的优势从0开始，所以一到这个区域就非常有吸引力。新区、新项目对于置业者来说诱惑力很大，从投资角度来说，这些位置的房子已经不便宜了。太湖处在两区交界处，朝阳主攻东北方向，通州主攻大运河商务中心，亦庄主攻亦庄新城核心单位的发展，未来的拓展方向是东南，所以太湖的位置非常尴尬，如果这个区域离亦庄核心圈层近一点，房价必然会上去，但是又太远了。 这几年的行情也是一直在跌，可以通过星精专栏里的《16#北京区2017-2022房地产上涨趋势及收益分析（历史交易大数据）》一文查看近五年的行情；
亦庄有过多次市场反弹，但太湖从来没有过，这种区域很难套现，而且你这个区域的总价有点高，会影响房子的流动性。不管怎么看，太湖都不适合你。你最好的方向是看国贸附近的优质二手房，一是稳定，二是套现比较容易，选股没问题，水小涨幅小，水大涨幅大，每一轮都不会拖累。新房至少要等5年才能看到希望，不确定因素太多，可以关注首城国际、A派公寓、丰都柏林、银谷美泉、华房逸城、青年汇嘉园，这些楼盘位置资源好，成长空间也不错，离你单位也不远。祝你一切顺利！
Q：问题：看了星球精华的文章，深受启发，想请教各位，问题比较多，请多包涵！个人情况如下：我是北京人，今年打算结婚，目前有现金450万，无贷款记录，在双井有一套老旧一居室，可以卖300万左右，总购买力750万。目前想购置一套房产亦庄房价还会上涨吗，不自用，纯投资，未来3-5年内可能卖掉，和老婆一起升级。我的问题如下：
1、5月份以来楼市遇冷，双井房子卖得不好，传闻北京将出台利好政策，放宽首套房贷、解除六环外限购。我现在应该低价出售，还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较高，支出大于收入，以后打算用房租补贴家庭开支。（2）目前北京首套房利率按照LPR在5%左右，这两年投资环境也比较差，存量基金普遍下跌，普通百姓已经无法通过国债、大额存单等保本理财来还房贷，考虑到这两个因素，我不打算贷款了，这种理解对吗？
3、纯投资750万元。 看了你的文章之后我初步锁定：1望京（北纬四十度、朝庭公寓）、2傲森（林傲家园、祝华年、天畅花园）、3新北苑（世华园郡、润泽悦溪）、4世佛营（华业玫瑰郡）、5朝清（华芳逸城、青年家园）、6亦庄（万科、海子公馆）。 我个人比较喜欢超庭、林傲家园、祝华年、华业玫瑰郡、青年汇家园。 您对这些行业和社区有什么建议？
4.关于亦庄河西，想问个特别的问题，这两年万科、城建涨了50%，据说今年11月会出台多校区政策，我打算持有3-5年，现在价格高了会买吗？ 5.婚房是女方准备的，是酒仙桥的三房，但是老婆不喜欢，考虑换掉，预算1200万全款，地理位置方便很重要（老婆不喜欢望京）。初步选择：三元桥凤凰城，3-5年内也有可能升级换代，从保值角度来说，合适吗？如果不适合，有没有其他核心区域可以推荐？
A：答：您好，感谢您的信任！1、双井一居室不好卖。首先一居室不是现阶段的主要需求，另外老旧小区的一居室并不稀缺，北京四环以内的老旧小区占比高达70%，这样的比例，给购房者带来的选择空间实在是太大了。投资这类房子唯一要考虑的指标就是入市价是否够好，正常小区的房子价格500万，你买入价至少要450万才有获利的可能。这类房子升值空间小，如果按正常价格买入，卖出的价格肯定会和同小区的房子差不多，流动性自然差，如果你买入价很低，卖出的价格比同小区的还低，流动性自然不会差。其次，不要把希望寄托在政策上。 精细化分区调控已成市场共识，调整区域楼市低迷，且多针对一二级市场，开发商库存积压过多，未来拿地积极性也会降低。从这个角度出台政策大概率会出台，即使实施，对城区现有房市影响也不大，可以从价格角度看有没有操作空间，这是最直接有效的方式。
2、你的理解不够具体，要看你拿什么作为参照物，如果拿它和大部分房地产市场的行情对比，是正确的。但是你要知道，在没有成交量的情况下，如果顶部出现小幅回落，那么未来市场就会大幅上涨，这种对比是错误的。贷款、全款，看你买什么，如果确定性高，贷款是没有问题的。建议你仔细看08#史诗级通胀，普通人攻略/货币与房价关系这篇文章。所有商品都不会一直涨，也不会一直跌，都是有周期性的，房地产也是一样。但是我们可以判断未来的走势，而不是只关注某一阶段。这里有一个关键指标，就是货币。大方向上，房地产价格有极小一部分会涨，什么时候涨、涨到什么程度，和货币有直接关系！你贷款买下这一小部分房地产，方向是没有问题的！
3、关于楼盘的选择，750望京朝青亦庄都是非常好的位置，可以买到区域内最优质的2房，不要扩大面积减少楼盘资源，这些位置的资源都一样，但是楼盘资源同样重要，在同一个位置能一直跑在前面的，都是资源稀缺的楼盘，可以参考81#北京房产投资核心逻辑与选楼原则/原则。北纬、首开、青年汇、华芳、万科、城建都是综合资源优质的6个楼盘，这些位置不管是不是过热，现在买入加入俱乐部高价接手，产业资源大于50%叫价值投资，产业资源不足导致房价上涨叫假火。 假火类型区域一般涨幅特征是，牛市来临时，房价涨幅会超过30%，然后冷静期下跌20%甚至回落到原位。价值区域，一波行情的房价涨幅是30%，冷静期可能只下跌5%左右。近几年亦庄望京每轮涨价冷静期跌幅都没有超过5%，这样的区域不存在假火，买家会站在高位把守，它的天花板和成长环境一直是市场最领先的。亦庄的涨幅为何能达到50%？我从去年到现在一直在星球里告诉会员，有一线资源的核心圈层，优质楼盘便宜=潜力，数量自然成为龙头。房价轮动原理请参考81#文章！
4、如果在三元桥买一套楼1200，然后过3-5年再升级，效率不高。三元桥受望京太阳宫影响，但是这个商圈很小，好的楼盘只有秋马都和凤凰城。这两个楼盘只能长期经营，因为三元桥地段好，价格很低，所以房价走势一直很稳定。这种区域一定要持有10年以上才能看到盈利，3-5年就没什么空间了。不喜欢望京可以去海淀清河，祝你好运！
Q：问题：石佛营地区400万左右的小两居室小区有好几个，该怎么选？石佛营东里、西里，轩特佳苑一期、二期、三期，十里铺北里，八里庄北里，日月东华，紫罗园。另外，3号线开通对选择有什么影响？
A：答：你好，1.优先排序：宣特嘉园二期、一期、三期、八里庄北里、石佛营西里、石佛营东里，后面的比较差。宣特的性价比高，是2004年建成的，品质不是很高，但是是二手房，对于这种大面积低预算想要二手房的，这个楼盘是最合适的选择。八里庄是入门级楼盘，变现率和保值率都不错。至于未来的成长性，商圈整体水平上升，这个楼盘也不会落后。详细行情你可以通过16#北京区2017-2022房地产成长收益率分析（历史交易大数据）查看；2.这个交通资源好的区域，房价不会因为新地铁的开通而改变，只是在通勤区，祝好运！
北京房价跑赢大盘的房源不超过20%
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