一、采用成本模式计量的投资性房地产
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量：
按历史成本计量，账户设置：投资性房地产
折旧（摊销），科目设置：投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
减值损失不可转回，科目设置：投资性房地产减值准备
【提示】固定资产与无形资产的处理原则相同：
l 建筑物好比固定资产：固定资产是当月购买，下个月折旧。
l 土地使用权与无形资产对比：无形资产于购买的当月摊销。
【例4-6】A公司将一栋办公楼出租给B公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该办公楼原值为7200万元，折旧采用直线法计算，使用年限为20年，预计净残值为0。经营租赁合同约定，B公司按月等额向A公司支付租金40万元。
A公司的会计处理如下：
（1）月折旧
月折旧=（7200÷20）÷12=30（万元）
借记：其他业务费用-租用办公楼折旧 30
贷：投资性房地产累计折旧 30
（2）每月确认租金收入（不含增值税）
借：银行存款（或其他应收款） 40
贷：其他业务收入-办公楼租金收入 40
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
按公允价值计量，不计提折旧（不摊销），不计提减值，账户设置：
投资性房地产—成本
-公允价值变动
公允价值损益变动
【例4-7】2×18年9月，A公司与B公司签订了租赁协议，约定将A公司新建的一栋办公楼租赁给B公司使用，租赁期限为10年。2×18年12月1日，该办公楼开始出租。该办公楼建造成本为8000万元，公允价值亦为8000万元。2×18年12月31日，该办公楼的公允价值为8400万元。
A公司的会计处理如下：
（1）2018年12月1日，A公司出租了一栋办公楼
借：投资性房地产-办公楼-成本 8000
贷款：固定资产-办公楼 8000
（2）于2×18年12月31日，将账面价值调整为公允价值，公允价值与原账面价值的差额，计入当期损益。
借：投资性房地产-办公楼-公允价值变动 400
贷：公允价值变动损益-投资性房地产 400
【示例 • 单选题】（2016年考试题目）企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，资产负债表日投资性房地产公允价值与其账面价值之间的差额，应当计入（）。
A、其他综合收益
B、公允价值变动损益
C、资本公积
D、资产减值损失
【答案】B
[解析] 在公允价值模式下，企业应当根据资产负债表日投资性房地产的公允价值与其账面价值的差额，调整投资性房地产的账面价值，记录公允价值变动产生的利得或损失。
成本模型测量
（1）折旧或摊销
借记：其他营业成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
（2）租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费-应交增值税（销项税）
（3）减值测试结果存在减值的，计提减值准备。
借：资产减值损失
贷款：投资性房地产减值准备
公允价值模型计量
（1）不计提折旧或摊销，按照资产负债表日的公允价值计量。
①投资性房地产的公允价值与其账面余额的差额，应当按照下列方法处理：
借记：投资性房地产-公允价值变动
贷：公允价值变动损益
②公允价值低于其账面余额的，作出负数会计分录
（2）租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费-应交增值税（销项税）
【示例：计算分析】A公司为增值税一般纳税人，房地产适用增值税税率为10%。A公司经董事会批准，购买了一栋办公楼，明确用于经营性出租，且短期内不会改变持有意图。A公司按月确认租金收入。
文件1：2019年3月31日，A公司购买了一栋办公楼，取得增值税专用发票3600万元，进项增值税额360万元。同日，A公司与B公司签订租赁协议，约定将该办公楼出租给B公司使用，租赁期限3年房地产投资考题，月租金150万元（不含税），同日为租赁开始日。同日，公司收到9个月租金并存入银行，开具增值税专用发票1350万元，销项增值税额135万元。
成本模型测量
借：投资性房地产 3600
应付税款-增加360
贷记：银行存款3960
公允价值模型计量
借记：投资性房地产-成本 3600
应付税款-增加360
贷记：银行存款3960
文件1：2019年3月31日，A公司购买了一栋办公楼，取得增值税专用发票3600万元，进项增值税额360万元。同日，A公司与B公司签订租赁协议，约定将该办公楼出租给B公司使用，租赁期限3年，月租金150万元（不含税），同日为租赁开始日。同日，公司收到9个月租金并存入银行，开具增值税专用发票1350万元，销项增值税额135万元。
成本模式计量、公允价值模式计量
借：银行存款 1485
贷记：预收账款 1350（150×9）
应交税费 - 应交增值税（销项税） 135
文件2：若采用成本模式计量，该办公楼预计剩余使用年限为30年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧；若采用公允价值模式计量，2019年4月30日该办公楼的公允价值为人民币3200万元。
成本模型测量
借：其他业务费用 10
贷：投资性房地产累计折旧 10（3600/30×1/12）
借记：预收款项 150
贷：其他业务收入 150
公允价值模型计量
借：公允价值变动损益 400
贷记：投资性房地产-公允价值变动 400 （3600-3200）
借记：预收款项 150
贷：其他业务收入 150
【提示】同一企业只能采用一种模型对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模型
特殊情况：在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，如果有证据表明在企业首次取得投资性房地产时（或现有房地产在建造或开发活动完成或改变用途后首次成为投资性房地产），该投资性房地产的公允价值不能可靠和持续地获得，则应当采用成本模式计量该投资性房地产，直至处置为止，并且不假设其残值。
[示例·单选题] 下列关于投资性房地产后续计量会计处理的说法中，错误的是（）。
A. 不同的公司可以选择成本模式或公允价值模式
B. 满足一定条件的，可以采用公允价值模式
C.同一企业可以同时采用成本模式和公允价值模式
4.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
【答案】C
[分析] 对投资性房地产进行会计处理时，同一企业不能同时采用成本模式和公允价值模式进行计量。
【示例 • 判断题】（2018 考试题） 如果企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且未来期间继续将其作为投资性房地产使用的，应当在开发期间继续计提折旧或摊销该资产。
【答案】×
[分析] 如果企业通过装修、扩建或其他方式对投资性房地产进行重新开发，且今后继续将其用作投资性房地产，则应在重新开发期间继续将其作为投资性房地产处理，并且在重新开发期间不计提折旧或摊销。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业投资性房地产的计量模式一旦确定，不得随意改变。
【示例】2019年1月1日，A公司董事会决定将投资性房地产的后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式。当日，A公司持有的投资性房地产账面价值为900万元（原值为1000万元，已计提折旧100万元），公允价值为1000万元。未考虑所得税因素。
借记：投资性房地产-成本 1000
投资性房地产累计折旧 100
贷款：投资房地产 1000
盈余公积（100×10%） 10
利润分配-未分配利润（100×90%） 90
【示例·判断题】（2012年考题）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得由公允价值模式计量转为成本模式计量。（）
【答案】√
【示例•单项选择题】（2011年考试题目） 如果将投资性房地产的后续计量由成本模式转为公允价值模式，则转换日投资性房地产的公允价值与其账面价值之间的差额将对下列财务报表项目产生影响（）。
A、资本公积
B、营业外收入
C. 保留利润
D、投资收益
【答案】C
【解析】投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，应作为会计政策变更处理，将公允价值与账面价值的差额计入留存收益。选项C正确。
【示例 • 选择题】（2018年考试题目） 当投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差额将对企业下列财务报表项目产生影响（）。
A、其他综合收益
B、资本公积
C、盈余公积
D、保留利润
【答案】CD
【解析】投资性房地产计量由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，其差额调整至留存收益。
四、与投资性房地产相关的后续支出
后续计量的成本模式
（1）转入改扩建项目
借记：投资性房地产-在建
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷款：投资房地产
（2）装修、扩建、装修费用
借记：投资性房地产-在建
贷款：银行存款等。
（3）装修、扩建、装修竣工
借：投资性房地产
贷款：投资性房地产 - 在建中
采用公允价值模式进行后续计量
（1）转入改扩建项目
借记：投资性房地产-在建
信贷：投资房地产-成本
-公允价值变动
（2）装修、扩建、装修费用
借记：投资性房地产-在建
贷款：银行存款等。
（3）装修、扩建、装修竣工
借记：投资性房地产-成本
贷款：投资性房地产 - 在建中
【例4-4】2×18年5月，A公司与B公司签订的一份厂房经营租赁合同即将到期，该厂房原价5000万元，已计提折旧1000万元。为增加厂房租金收入，A公司决定在租赁期满后对厂房进行改造扩建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定改造扩建完成后将厂房出租给C公司。2×18年5月31日，与B公司的租赁合同到期，厂房随即进入改造扩建工程。2×18年12月31日，厂房改造扩建工程完工，共计支出500万元，已全部支付，并于同日按照租赁合同约定出租给C公司。假设A公司采用成本模式计量，A公司的会计处理如下：
（1）2018年5月31日，投资性房地产转入装修扩建项目
借：投资性房地产-厂房-在建 4000
投资性房地产累计折旧 1000
贷款：投资房地产-厂房 5000
【例4-4】2×18年5月，A公司与B公司签订的一份厂房经营租赁合同即将到期，该厂房原价5000万元，已计提折旧1000万元。为增加厂房租金收入，A公司决定在租赁期满后对厂房进行改造扩建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定改造扩建完成后将该厂房出租给C公司。2×18年5月31日，与B公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改造扩建工程。2×18年12月31日，该厂房改造扩建工程完工，共计支出500万元，已全部支付，并于同日按照租赁合同约定出租给C公司。假设A公司采用成本模式计量，A公司的会计处理如下：
（2）改造扩建费用
借：投资性房地产-厂房-在建 500
贷记：银行存款 500
【例4-4】2×18年5月，A公司与B公司签订的一份厂房经营租赁合同即将到期，该厂房原价5000万元，已计提折旧1000万元。为增加厂房租金收入，A公司决定在租赁期满后对厂房进行改造扩建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定改造扩建完成后将厂房出租给C公司。2×18年5月31日，与B公司的租赁合同到期，厂房随即进入改造扩建工程。2×18年12月31日，厂房改造扩建工程完工，共计支出500万元，已全部支付，并于同日按照租赁合同约定出租给C公司。假设A公司采用成本模式计量，A公司的会计处理如下：
（3）2018年12月31日，改扩建工程竣工
借：投资性房地产-厂房 4500
贷款：投资物业 - 工厂 - 在建 4500
【例4-5】2×18年5月，A公司与B公司签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。为增加厂房租金收入，A公司决定在租赁期满后对厂房进行改造扩建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定在改造扩建完成后将厂房出租给C公司。2×18年5月31日，与B公司的租赁合同到期，厂房随即进入改造扩建工程。2×18年5月31日，厂房账面余额为2000万元，其中成本为1600万元，累计公允价值变动为400万元。2×18年11月30日，厂房改造扩建工程完工，共计支出300万元，已全部支付，并于同日按照租赁合同约定出租给C公司。假设A公司采用公允价值模式计量。 A公司的会计处理如下：
（1）2018年5月31日，投资性房地产转入装修扩建项目
借记：投资性房地产-工厂-在建 2000
贷记：投资性房地产-厂房-成本1600
- 公允价值变动 400
【例4-5】2×18年5月，A公司与B公司签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。为增加厂房租金收入，A公司决定在租赁期满后对厂房进行改造扩建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定在改造扩建完成后将厂房出租给C公司。2×18年5月31日，与B公司的租赁合同到期，厂房随即进入改造扩建工程。2×18年5月31日，厂房账面余额为2000万元，其中成本为1600万元，累计公允价值变动为400万元。2×18年11月30日，厂房改造扩建工程完工，共计支出300万元，已全部支付，并于同日按照租赁合同约定出租给C公司。假设A公司采用公允价值模式计量。 A公司的会计处理如下：
（2）改造扩建费用
借：投资性房地产-厂房-在建 300
贷记：银行存款 300
【例4-5】2×18年5月，A公司与B公司签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。为增加厂房租金收入，A公司决定在租赁期满后对厂房进行改造扩建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定在改造扩建完成后将厂房出租给C公司。2×18年5月31日，与B公司的租赁合同到期，厂房随即进入改造扩建工程。2×18年5月31日，厂房账面余额为2000万元房地产投资考题，其中成本为1600万元，累计公允价值变动为400万元。2×18年11月30日，厂房改造扩建工程完工，共计支出300万元，已全部支付，并于同日按照租赁合同约定出租给C公司。假设A公司采用公允价值模式计量。 A公司的会计处理如下：
（3）2018年11月30日，改扩建工程竣工
借：投资性房地产-厂房-成本 2300
贷款：投资物业 - 工厂 - 在建 2300
