焦点 4 个问题
1.为什么只限于二环外？
主要库存位于三环外
保留二环内限购
有疏解四大主城区人口的考虑
2、房价会波动吗？
随后房地产市场繁荣
房地产市场将会平静下来
房价不太可能大幅上涨
三、政策意义是什么？
有效降低买房门槛
这对于一些有能力但是不够资格的人来说是一个很大的福利。
4. 还有什么好处？
全面推行“质押转让”
增加刚性和改善型住房供应
新建商品房“同时交房、同时领证”
西安自2017年出台限购政策以来，经历了数次调整，9月19日，西安房地产政策迎来重大变化：西安市二环以外区域取消限购。
此政策为何选择在二环以外？调整会带来什么影响？
新交易
解除限购范围为二环路以外区域
9月19日下午，西安市住房和城乡建设局发布消息称，近日组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，通报1至8月西安市房地产市场运行情况，并对下一步工作进行研究部署。
会议建议：
一是进一步优化调整限购范围，取消西安市二环以外区域限购。
二是全面推行“有抵押过户”，落实住房置换退税优惠政策。
三是增加刚性住房和改善性住房供应，做好价格监测和引导，确保房地产市场供求平衡、结构合理、价格稳定。
四是严格落实商品房销售信息披露制度，切实维护购房者合法权益。
五是实行分阶段办理施工许可和联合验收，全面落实新建商品住房“交房移证”政策。
六是完善房地产企业诚信评价机制，推动企业依法诚信经营。
原因
为何二环外取消限购？为疏解中心城区人口
对于西安限购政策的调整优化，第一财经记者联系上了资深房产经纪人杨先生。
他表示，放宽限购范围、取消西安二环以外地区的限购，是基于房地产市场低迷作出的政策调整。
“解除二环外限购的客观原因是二环以内基本没有新增商品房，但也有疏解西安中心城区人口、缓解中心城区生活配套和公共服务压力的考虑。”杨先生介绍，作为国民经济的支柱产业，房地产行业的地位不容小觑。受经济大环境、疫情冲击等影响，近年来西安整体房地产市场处于下行趋势。为促进房地产市场平稳健康发展，政府也在宏观层面不断调整限购政策。比如去年实施的“以租代购”政策，即住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可获得在限购区域内加购一套住房的资格。
影响
房价大幅上涨？不太可能
“金融领域也在为房地产市场的发展提供支持，受前期降息政策影响，西安房地产销售近期有所好转。”杨先生表示，取消限购对一些有能力但没有资质的人来说是一大利好，“徘徊在限购边缘的人会抓住这个机会，尽快买房。但从长远来看，影响大部分消费者购房决策的并不是限购，而是房价和房贷压力。因此，限购放开带来的购房小高峰结束后，西安房地产市场将再次回归平静，房价大幅上涨的可能性不大。”
意义
可以有效降低买房门槛
取消限购有何意义？对此，西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗表示，此举可以有效降低购房门槛，让此前受限制的购房者有了更多选择，帮助刚需购房者或改善居住条件的购房者在城市核心区购买自有住房。“此前西安实施限购政策，是为了限制住房投机，防止房价过快上涨。目前房源供应充足，优化限购政策，可以促进房地产市场平稳健康发展。”
审查
此前，外地居民在限购区域内只能购买一套住房。
最受老百姓关注的，是第一大变化：西安市二环以外区域取消限购。
本次政策调整前，西安市限购区域包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、西咸新区、沣东新城（不含上林街道）、高新区（不含托管非限购区域）、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区。
对于具有西安本地户籍的家庭，如家庭成员均无自有住房，可在限购区内购买两套住房；对在西安有两个以上子女且在本市落户3年以上的家庭，可购买第三套住房；对名下有两套及以上住房的家庭，可以“以租代买”福州限购对房价影响，在限购区内购买第三套住房。
新落户家庭在住房限购区域内无住房的，落户西安后，可在住房限购区域内购买首套二手住房；落户西安满一年后，可购买首套新建商品住房，落户西安满三年后，可购买第二套住房（新建商品住房或二手住房）。
对于非西安市户籍家庭，购房前持有西安市《居住证》且在西安连续缴纳社会保险或个人所得税两年，或连续缴纳社会保险或个人所得税五年及以上，可以购买新房；在住房限购区内无自有住房的非西安市户籍家庭，持有西安市《居住证》且在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税六个月，可以购买二手房。
具有西安市户籍的夫妻离婚的，离婚前家庭在限购区域内拥有两套及以上住房的，离婚后一年内任何一方均不得在限购区域内购买住房。
取消限购是否意味着上述限制措施将全部取消，还有待等待具体细节。
>> 预测
西安周边地区房价会下跌吗？
●对于新房市场：
取消限购必然释放购房需求福州限购对房价影响，此前受资质限制的购房者将重回西安二环外主城区，购买力增强，新房市场将迎来一轮回暖。
●对于二手房市场：
短期内房源数量肯定会激增，库存压力加大，如果没有人接手，二手房市场就会陷入困境。
●对于购房者：
无论您是急需住房还是想要改善生活水平，现在都是买房的好时机。不要错过这个机会。毕竟，这里有新房和二手房供您选择，价格优惠，利率低，首付少。
●对于投资者和房地产投机者：
限购政策取消后，虽然投资者、投机者购房机会增多，但目前房价上涨空间已经很小，加之他们可能已经拥有大量房产，因此，限购政策取消后，提醒投资者、投机者此时尽量不要买房，先观望一段时间再做决定。
● 关于房价变化：
大胆猜测西安的房价不会大幅上涨，而是保持平稳，至少从目前的情况来看，西安的房价已经没有大幅上涨的机会，但主城区的很多房源会立刻取消优惠政策。
●西安周边地区
从目前的情况来看，西安解除限购后，原有的非限购区域将“感受到痛苦”。目前，非限购区域主要享受政策红利，典型有西咸（除沣东）、鄱阳、周至、临潼等区域。新政策实施后，沣西、泾河、秦汉等周边地区的房地产项目或将加大购房优惠力度，打折销售，以各种优惠形式“降价”。而最受痛苦的可能是西咸，因为西咸是西安的土地供应大户，占全年成交量的40%。一旦主城区限购放松，短期内部分区域将出现滞销，但随着主城区好转，西咸也将快速调价改善。总体来看
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国内10余城市近期将取消限购
9月19日，武汉市6部门发布通知，宣布当日起取消二环路以内的住房限购政策。同日，无锡市发布《关于促进无锡房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，其中提到在全市范围内取消限购政策。
9月7日，大连市发布《关于进一步促进我市住房消费的通知》提到，自发布之日起，取消原政策中的大连市中山区、西岗区、沙河口区商品住房限购政策，居民家庭在大连市购买商品住房不再受房屋总量限制。
9月4日，沈阳还出台房地产市场新政，该市将取消限购限售政策，取消二环以内的限购政策，取消一定年限的住房限售政策，满足居民购房需求。
近期，大连、兰州、济南、青岛、郑州、沈阳、廊坊、佛山、东莞、嘉兴、南京、福州等12个城市取消限购。
>>重点
全面推行“质押转让”政策
新建商品房“交房时同时办理交证”
西安市住房和城乡建设局在这次会议上还提到了两个重点问题，一是全面推行新建商品住房“即交即证”，二是全面推行“有抵押过户”。
今年6月25日，西安市住房和城乡建设局、西安市自然规划局等部门印发《关于推广二手房（即住房）以房抵债过户的通知》，推动陕西“以房抵债过户”政策落地，切实提高便民服务水平。据悉，“以房抵债过户”政策可间接降低二手房贷款利率，有效活跃二手房市场，提高交易效率，间接增加一手房市场刚需和装修客户的交易活跃度，带动消费扩大。
9月1日，省住房城乡建设厅等四部门联合印发《关于全省推进“以房抵债”转移改革的通知》，对我省全面推行“以房抵债”转移改革作出部署，进一步提升便捷服务水平，降低制度性交易成本，为群众和企业提供更加顺畅、便捷、高效的不动产登记服务。
据悉，西安、宝鸡、铜川、汉中、安康等城市已开始办理该项业务，截至8月底，陕西省已办理“质押转让”62笔，交易金额合计9015万元，共计节省交易费用360.6万元，成本降幅达80%。
什么是“质押转让”？
根据《民法典》第406条规定：
“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其协议的规定，申请抵押房地产转移登记时，无需提前偿还旧贷款或者注销抵押登记，即可办理转让、再抵押和新贷款发放手续，实现了房地产登记与抵押贷款的有效衔接。”
质押转让业务范围
西安市六区、开发区内，对已设立抵押的房产，在存量房（二手房）交易时，无需先还清贷款、解除抵押再办理产权过户，买卖双方可自愿选择使用“带抵押过户”服务。
当事人因赠与、出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）等原因申请转让抵押房地产的，不属于一并登记的范围。
“质押转让”申请主体
买卖双方与贷款银行、住房公积金管理中心签订协议后，即可共同到房地产登记机构申请办理房地产转移登记和抵押登记。
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西安房价8月涨幅最大
事实上，从近几个月西安房价走势来看，表现不错。根据国家统计局发布的8月70城房价指数，西安等三城新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅居前。其中，西安已连续两个月涨幅领先。
虽然价格有所上涨，但西安成交量仍处于低位，据克而瑞陕西统计，8月主城区商品住宅成交4745套、62.66万平方米，环比下降2.96%。
此外，2023年上半年西安市供应面积约650万平方米，同比下降16%。但成交面积接近600万平方米，同比增长18%。相比其他城市，西安的基本面还是不错的。
其次，区域分化明显：目前西安楼市以重点新区和主城新区为主，代表区域有高新、港务、西部大道等，多次摇号现象在全国并不多见，主城存量房源10个月售罄（较好水平），西咸新区则为30个月左右。据新京报等报道。
