上层阶级的本质，往往不是上层阶级。
2019年，随着91岁的李嘉诚卸任恒基兆业地产主席，香港四大家族的“第一代”纷纷退居幕后。
除了李兆基，还有香港首富李嘉诚、新鸿基地产的郭得胜，以及周大福、新世界、K11等知名品牌的创始人郑裕彤，才是香港真正的“四大天王”。
在巅峰时期，他们四个人可以联手买下“广东七个省”。
1997年，四大家族资产总额高达445亿美元，按照当时汇率折合人民币3600亿元，而当时经济第一大省广东省一年财政收入只有500亿元，是四大家族资产总额的7倍多。
然而当揭开四人崛起的历史时，总是有四个字绕不开：
抄底买进，卖预售楼花、公用区域，做“环保先锋”。
一
香港首次房地产繁荣
（20 世纪 50 年代）
1949年前后，随着大量外来移民涌入香港，香港人口由1947年的180万人猛增至1959年的300万人。
人口多了，住房需求自然也会增加。
今天很难想象，当时的房屋不是按“单位”出售，而是按“楼”出售。
这谁受得了？不但房价高，而且可供出售的房屋太少。
有人真聪明，就想出了按“楼层”卖的办法，不仅价格便宜了，选择也多了，结果一年之内，他名下的六栋五层住宅楼全部售罄。
受此启发，有人想出了一种更快收回资金的方法：
在建造房屋时，要求买家分期付款，这被委婉地称为“购买期房”。
买楼花的风潮终于传到了内地，我们这里叫“预售楼”，就是恒大、碧桂园等做的很好的那种。
这个想法在当时有多流行？
1958年，“塑料大王”李嘉诚不再卖塑料花，周大福不再是郑裕彤独宠，郭得胜与李兆基一起开公司，他们四个人都在做同一件事：改造房地产业。
20世纪50年代是香港房地产的第一个繁荣时期，四大家族开始初具规模。
二
香港第二次房地产繁荣
（20 世纪 60 年代末至 70 年代初）
随着预售楼盘越来越多，开发商得以通过这种“稀缺商品”的方式迅速扩张。
水平领地已被抢占，但垂直空间仍然充足！
于是，大家都开始加楼层，5楼变成了10楼，10楼变成了20楼。
楼层更多，楼道、电梯等公共区域也更多。
怎么解决这个问题？分摊费用就行了！
于是，臭名昭著的“公共区域”诞生了！
当然，共区之风如今又再度蔓延至大陆，不过那是另外一个故事了。
虽然这个馊主意不是第一代企业家想出来的，但他们都全力推广它，尤其是李嘉诚。
这时，又发生了一件事，可以说蛋糕已经喂到他们嘴里了，不吃的话，就太不礼貌了。
20世纪60年代初，由于一些历史原因，外资撤出，房价低迷。
最先做出反应、趁乱买入的是李嘉诚。
通过低买高卖，这些旧楼和土地使得李嘉诚的长江实业于1972年成功上市。
当然，另外三家也没闲着，于是四大家族于同一年集体上市，对香港经济的主导地位开始形成。
同样的抄底操作，在1987年、1997年、2008年恒生股市三次崩盘中，都反复上演，这些手法并不新鲜，只要管用就行。
20世纪60年代末至70年代初，香港制造业抓住发达国家产业转移，带动经济腾飞，与韩国、新加坡、台湾并称为“亚洲四小龙”。
与此同时香港楼市的三次崩盘，房地产企业纷纷登陆港交所，香港房地产迎来了第二次繁荣时期。
三
香港房地产第三次繁荣时期
（1980年代~1997年）
然而1997年亚洲金融危机的到来改变了这一切。
1997年之前，是第三次繁荣时期，房价指数飙升7倍；
1997年以后，房地产市场一片哀嚎，市场崩溃，房价蒸发70%。
四
香港第四次房地产繁荣
（2003年至今）
这种压抑的气氛一直持续到2003年，无法再忍受的人们走上街头香港楼市的三次崩盘，意外破坏了每年为穷人建造8.5万套新房的“8.5万计划”。
虽然香港市民错过了解决住房问题的最好时机，但以四大家族为代表的地产开发商却再度收获了地产热潮的红利！
此后的20年里，香港房价不断上涨，毫无疑问是世界上房价最高的城市。
平均每平方米售价约20万港币；
只有影视明星或者大老板才能住得起面积不足100平方米的“千尺豪宅”。
这是黄宗泽在自己无法挺直腰板的“豪宅”里做饭的样子。
他们每月租金5000至6000港元，只能住在面积不足10平方米的劏房里。
房租2000-3000，只能像动物一样生活在“笼子”里。
香港政府曾多次推动廉租公屋，但屡屡受阻；
刘德华呼吁填海造岛，为下一代谋福利，却遭批评为坏主意。
作为高房价的既得利益者，囤积了数千万元土地的“李嘉诚家族”纷纷跳出来告诉民众，这并不“环保”。
四大家族住在上千平米的豪宅里，呼吸着山顶的新鲜空气。
你可以在数百公顷的高尔夫球场上自由地挥杆，笑眯眯地看着山脚下的“笼中人”。
70年来，四大家族凭借着房地产垄断优势，让年轻人在金融、消费、水电煤气等很多领域都看不到希望。
屈臣氏是李家的，IFC是郭家的，新世界是郑家的……
想创业吗？或者直接去四大家族打工。
就连小学生都知道，工作时间很灵活，可以按照自己的节奏去上班、下班。
“他付出了这么多，却只希望我们准时上班，而不是准时下班。”
——摘自香港小学生作文《李家的城》
供地难、围地难、分利难，这是香港房地产行业的困境，也是摆在每一位业主面前的难题。
