北京的张哥从事房地产行业20年了，对这个行业的来龙去脉了如指掌。我不是所谓的“专家”，但我会用我20年的实践经验来解答大家的疑问。
问题：
张哥你好，我们在翠微有两套老旧破旧的小学区房，婆婆住小两居室（无房贷），我们一家四口住小三居室（200房贷，月供1.3万）。明年二胎上小学一年级，至少6年内不搬家！目前想把外地的房子（目前出租1600）卖掉（大概100）再加手头剩余的钱凑足总共250左右。不想提前还贷，以后儿子结婚想换一套北京的房产当首付！
我看了永丰圈、丽泽圈、中关村圈、丰台科技园、云冈、龙泉！我算了一下租售比，不如老家，但我坚信比老家的房子值钱！能不能以孩子名义全款付清？怎么办！总金额真的不多了，要不要再等几年？
回答：
1.租售比很难解释，北京等大城市都太高了，平均700，学区房要上千，朝阳最低的也要680左右，600左右的老旧房也不多，真的很难解释。
2007年之前，北京的租售比是国际公认的正常值南邵二手房价，不超过300。当时人们觉得房价贵，但现在回头看，2008年12月之前，北京的房价非常健康，没有泡沫。对于那些买得起房却没买房的人来说，唯一的安慰就是“你值得拥有”。
2、250万全款买什么都不容易，而且既然是全款，最好不要用子女的钱，估计大孩子刚成年，借不了多少钱。虽然说他的首套房贷资格用不上，但按照现有政策，以后可以把这套房子卖掉，恢复首套房的首套房贷。但这是“现有政策”，谁能保证以后不加息呢？要是限购政策再加强，规定只要有房产备案就算二套房贷，那首套房贷资格就白白浪费了。
所以既然要全额还款，最好把你的第二笔房贷资格用上去，尽量给孩子留着，不要轻易用掉，这笔第一笔房贷资格相当于福利，等他结婚的时候能发挥更大的作用。
3.但是如果你只有250万南邵二手房价，就别在这几个地方买房了，工业区肯定买不到，中关村就别想了，你得花差不多两倍的钱才能买到破旧的小房子。云冈、龙泉比较偏僻，自住可以，投资不行。
建议你看看天宫苑和南邵，虽然离市区也远，但都有产业支撑，这几年发展不错，房价涨幅没有落后于市场，而且价格比较低，可以买房。我当年不看好这两个板块，后来我错了。当然现在投资也不晚，相对来说比较安全。
4. 我应该再等几年吗？我没有什么建议，但我认为北京房价在不久的将来上涨的可能性很大。但我的预测从来都不是很准确，所以只是猜测。你应该根据自己的分析做出决定。如果你认为北京房价不会上涨，或者你坚信你的收入可以超过房价上涨和通货膨胀，那么你可以再等。仅供参考。
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