——专访中房集团董事长、汇利基金董事长孟晓苏
■中国经济时报记者王楠、王晓霞■乔国栋
中国巨大的人口红利和城镇化红利驱动房地产市场连续多年繁荣。然而，随着经济发展进入新常态，房地产宏观调控不断收紧，房价趋稳，销售放缓，“房地产将成为中国经济最大危机”的传言不断传出。房地产是天使还是“灰犀牛”？房地产税能不能实施？REITs（房地产投资信托基金）能解决哪些问题？带着这些问题，中国经济时报记者近日对中国房地产之父、中房集团董事长、汇利基金董事长孟晓苏进行了专访。
房地产仍为主导产业
中国经济时报：当前，中国经济呈现回暖迹象，您对此怎么看？作为业内知名的房地产专家，您如何看待房地产市场在中国经济发展中发挥的作用？
孟晓苏：过去很长一段时间，房地产对中国经济的拉动作用是显而易见的。2014年、2015年，房地产市场持续下滑，导致整个国民经济下滑。所以2015年，我跟厉以宁教授讲了我的担忧，他也有同样的感受。后来厉以宁教授在2016年全国“两会”上明确表示，房地产仍然是国民经济发展的主要引擎，因为创新需要时间，转型需要一个过程。在这个时期，如果失去了房地产对增长的拉动作用，国民经济就缺乏后劲。现在不要说房地产是泡沫，2016年下半年中央开始提出去库存，然后2016年到2017年初，房价一路飙升。 2016年上海房价上涨45.5%，北京房价上涨35.6%，这立刻提振了低迷的钢铁、水泥市场。去年，钢材价格翻番，整个经济开始复苏，房地产行业再次重回主导产业的位置。
我们现在正在讨论下一轮经济发展，制定十三五规划，我们预测未来经济增长率会维持在6.5%-7%之间，因为这些年房地产行业的回暖带动了制造业的复苏，再加上基础设施建设的拉动，可以支撑整个国民经济的持续增长。
房地产作为国民经济的龙头产业，是我们做房改方案时就研究透彻的一个概念，但这些年舆论一直在炒作这个行业，把原本明确的概念给搞混了。大家一直说房地产是泡沫，现在还流行一个新词叫“灰犀牛”。其实，当大家都认为它是“灰犀牛”的时候，其实它已经不是“灰犀牛”了，因为国家出台了那么多的调控政策，就是为了防止这个行业出现大的泡沫，在它变成泡沫之前就控制住。
我们应该看到，这几年国家恢复了房地产对经济的拉动作用，看到了经济持续的发展。制造业对国家长远发展很重要，但不能说制造业的发展壮大了国民经济，而是主导产业带动了制造业的产能和发展。如果主导产业被堵住了，制造业就会成为无源之水、无根之树。
《中国经济时报》：2016年9月、2017年3月两轮调控被称为史上最严，各地房价上涨势头随后得到抑制。不过2018年伊始，长沙、武汉、合肥、郑州、兰州等地调控开始松动，这是否意味着政策将出现转向？
孟晓苏：2015年，中国房地产市场处于下行趋势，经济增长也出现下滑。当时有悲观的预测，认为我国国民经济出现S型走势，而且S型走势是向下的，没有回升的迹象。也有悲观的观点认为，波浪式消费基本已经结束。所谓波浪式消费，体现在每一轮消费品有三个格局。第一轮是：手表、自行车、缝纫机；第二轮是：电视机、双滚筒洗衣机、单门冰箱；第三轮是：升级版洗衣机、冰箱、升级版电视机。
早在1996年，我们就推测中国将迎来新一轮浪潮式消费。当时在一次座谈会上，有专家提出，浪潮式消费基本结束，认为老百姓没什么可买的了，判断下一步要向多元化发展。我在会上就说，还会有新一轮浪潮式消费，就是买车、买房。当时离房改还有两年。早在那个时候，我就预测下一步是第四次以买房、买车为代表的浪潮式消费。我去美国做访问学者的时候，为了完成博士论文，看到了美国上世纪50年代以买房、买车为重点的消费时代。不过，那不叫浪潮式消费，而是美国梦。 1997年，亚洲华尔街日报刊登了我的一篇文章《中国梦》，主题是推测美国梦是否会成为中国梦（当时叫中国梦），并预测买房、买车将成为中国下一轮浪潮式的消费。
回过头来看，从房改到现在，房地产行业对中国经济的拉动作用非常明显。房改之初，中国只有1亿吨钢产量过剩，5000万锭纱锭也过剩。但房地产业发展起来后，没过几年这些就不再过剩了。汽车也是如此，市场消费每年以35%、38%、42%的高速度增长，短短几年时间，汽车已经挤满了中国的大街小巷。
中国拥有世界上最大的城市建设、最大的房地产市场，推动了中国制造业许多世界第一的发展：钢铁产量世界第一、煤炭产量世界第一……世界第一有200多个。这些世界第一是如何发展起来的？归根结底，是主导产业的拉动，才让这些产业得以复兴。我的博士论文引用了美国经济学家沃尔特·惠特曼·罗斯托的观点：主导产业带动国民经济。罗斯托的理论认为，在各国经济起飞发展过程中，每个阶段都会有一到两个主导产业。房地产一直是带动中国经济发展的主导产业之一。
房地产仍有很大的发展空间
中国经济时报：王健林曾说：“中国房地产泡沫是最大的。”您同意这个观点吗？正如您所说，房地产这几年对中国经济增长的拉动作用非常明显，但同时也存在房价过高、过度透支居民住房消费、挤占其他消费等问题。您对此怎么看？
孟晓苏：我国真正进入房改是在1998年，当时很多购房者是打折买的，有的拆迁户是拿拆迁补偿款买的，有的廉租房、经济适用房也不贵。所以拿现在的商品住房价格和这些购房者对比，忽略了一个商品住房购房者的背后，可能还有一两户拆迁的成本，还有不少基础设施建设的成本，这是不合理的。所以现在主张适当开征房改税，因为最后买房者不可能承担前面所有的成本。
中国经济时报：房地产市场的火爆状态能持续到什么时候？
孟晓苏：客观地说，中国经济面临的新形势很重要。我们总觉得现在房子太多了？其实我觉得不是太多：一方面，城镇居民需要更多、更大的房子；另一方面，城镇化过程中，很多农民会转移到城市，会带来很多新的家庭。随着全面二胎政策的出台，人口红利会继续带动经济。另外，随着收入的提高，人们开始购买旅游房。在海南买的房子，一年只住三个月，这就相当于衣柜里有很多衣服，但是要换季穿。
中国经济时报：世界上其他国家衡量房地产是否过剩，都是用收入房价比等指标，这些指标适合中国国情吗？
孟晓苏：有些数据并不符合中国的实际，比如收入和房价的比值。我们引入了多种住房结构之后，发现不能拿商品房的价格和一个年轻人的收入去比较，而应该考虑房子的历史形成。另外还有住房自有率的问题，中国现在的住房自有率已经不低了，包括农民进城，虽然在城里可能住地下室，但是在老家会有一套房子。我觉得我们不应该僵硬地用国外的数据去比较中国市场，而要看到中国市场在不断发展变化。我认为，中国房地产市场未来还有很长很长很大的发展空间，而且随着农民进城，小城市的人进城，这波需求会不断改善房地产行业。
房价是由市场自行决定的，是土地和房地产供求、货币供应等多种因素共同作用的结果。
房产税迟早要开征
中国经济时报：您认为房地产税对房地产的健康发展将起到什么作用？
孟晓苏：开征房产税利大于弊。现在一提起开征房产税，有些人就反感。为什么反感呢？因为以前不开征，有房的人不愿意损害自己的利益。但现在有开征房产税的计划，这个群体就会反感。
虽然我也是房主，但我并不怕自己的利益受到损害，因为我觉得这样不公平。我主张开征房产税，可以减少地方政府对土地财政的依赖，减少推高地价的内在动力，从而降低地价。另外，房产税刚开始实行的时候，建议不要交太高的税，可以设置一些减免、优惠条件，但只要房产税存在就没事，慢慢调上去，总要有个过渡期。
中国经济时报：李克强总理曾经说过，触及利益比触及心灵更难。您认为中国房产税什么时候会正式推出？房产税将如何实施？
孟晓苏：房产税从2003年十六届三中全会开始就被写进了《决议》，为什么十几年来一直没实行呢？应该说减税容易房地产泡沫经济论文，加税难，一旦加税，很多问题就会出现。但是房产税迟早要开征，全世界都开征房产税，是地方财政收入的主要来源，占地方财政收入的60%-70%。至于中国什么时候实行，我不敢妄下判断，现在社会上要求开征房产税的呼声越来越大，我相信慢慢来，迟早会实行的。
改革必然会影响一部分人的利益，弱势群体的利益需要得到保护。比如，在评估房产、确定税率时，对部分房改房、安置房应当给予适当考虑。因此，我一直主张，在征收房产税时，第一步房产税应该按照当时的购买价格确定，而不是按照评估价格确定，以减少征税阻力。当然，这样的政策只能照顾一代人，当这些老人转让房产时，应该按照最新的转让价格征收房产税。
REITs将在中国受到欢迎
《中国经济时报》：习近平总书记说，“房子是用来住的、不是用来炒的”，是不是为了打压投机炒房？
孟晓苏：我觉得“房子是用来住的，不是用来炒的”是一个大方向，房子本来就是用来住的。那么，什么叫用来炒的呢？股票是用来炒的。当REITs出现的时候，当房子成为金融产品的时候，房子就不会一栋一栋的转让了。房子是用来住的，房屋租赁权的证券化产品可以用来炒。这样，房子和炒就分开了。
中国经济时报：REITs能解决哪些问题？您对政策有什么建议？
孟晓苏：十几年前我在中国最早介绍REITs，很多媒体都称我为中国REITs之父。现在从租赁房入手，大家更容易接受REITs。我们现在的租赁房，第一阶段都是政府或者普通老百姓的，没有租赁业主群体，没有供给方，也没有需求方。我觉得是限购措施阻碍了租赁房的发展，至少现在没有社会持股，限制了普通老百姓作为供给方提供住房，未来应该是社会机构持股。REITs就是普通老百姓通过投资房地产证券投资基金，间接持有租赁房，成为机构持股。作为个人，你不再是买整套房子，普通老百姓通过投资REITs，就可以买卖。国际REITs专家告诉我：“REITs在中国一定会流行起来。” 未来，REITs不仅可以用于租赁住房、长租公寓、公租房，还可以推动很多基础设施资产的证券化。近些年，印度在一些基础设施的证券化上做得比我们更进一步，我们要“学学外国人的强项”。为此，专门成立了REITs课题组，全国政协副主席陈元担任首席顾问，国务院发展研究中心原副主任刘世锦担任组长。目前，课题组秘书长王步芳正带领专业团队在部分省市加班加点开展高速公路、公租房等公共资产证券化REITs试点。
十九大报告提出要加快住房制度改革和长效机制建设。加快住房制度改革，意味着租售并举、产权共享，坚定不移地朝这个方向发展，房地产长效机制问题就能破解，房地产行业也会迎来新的发展阶段。
记者观察
房地产调控应加快构建长效机制
■中国经济时报记者 王楠
史上最严房地产调控政策正在见效，一度“高烧”的中国房地产市场明显降温。央行近日公布的数据显示，2017年末，人民币房地产贷款增速放缓6.1个百分点至20.9%。房地产贷款增速在连续两年上升后转入下降，连续三年加速的个人住房贷款也在去年突然放缓。
此轮房地产调控于2016年9月启动，2017年3月升级。之所以被称为史上最严调控，是因为此前的调控政策只是限购、限售、提高首付，而此次，各地在这些措施的基础上，增加了限价、限业、买了几年后禁止出售，提高出租房价格等措施。
房地产信贷出现积极变化：据金融机构贷款投放统计报告显示，2017年四季度，全年人民币房地产贷款增加5.6万亿元，同比多增1087亿元房地产泡沫经济论文，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年下降3.7个百分点。
个人住房贷款余额增速也明显放缓：2017年末，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，比上年末低14.5个百分点。此前已连续三年加速，同比增速分别为17.5%、23.2%和35%。
不过，也有一些信号值得注意。房地产开发贷款增速出现明显加速迹象，而保障性住房开发贷款增速放缓，占比大幅萎缩：2017年末，房地产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，比上年末高9.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额3.3万亿元，同比增长32.6%，比上年末低5.7个百分点，全年增加8203亿元，占同期房地产开发贷款的61.8%，比上年下降51.7个百分点。
市场成交量价分化，前几年炒得过火的区域，量价齐跌，北上深四大一线城市成交量基本跌了一半，广州也跌了三成。但在二线城市，排队、全款、抢房、拼速度、一天卖完等新闻时有发生，有的地方甚至还在疯狂抢，不管小区环境、地理位置、户型楼层，只要能抢到就行。
国家统计局数据显示，2017年1-11月全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然2016年是房地产销售大年，但2017年不少一线楼盘销量基本“腰斩”。在这样的情况下，房地产商的业绩依然红火，3家房企销售额突破5000亿元，值得玩味。
一线楼市快速降温，得益于政策调控，尤其是增加住房用地供应、租售比，这些举措已被证明是缓解房价过快上涨的有效措施。不过，一些严重依赖“土地财政”的地方，仍然感受到土地出让金下调的压力。据中指院披露的数据，2017年，石家庄土地出让金同比下降42%，苏州同比下降36%，合肥同比下降35%。
虽然兰州房地产新政被有关部门称为“误读”，但不能不引起人们关注的是，近三个月来，全国近20个城市和地区都采取了类似的“套路”：人才引进新政的核心内容是放宽购房资格，而二线城市见市场稍有变化就开始调向，不利于巩固前期调控效果，如果反过来，必将加大房地产泡沫风险。
2018年，世界经济和金融市场更加动荡，不排除出现黑天鹅事件的可能，国内经济环境面临的不确定性明显增加，意味着房地产调控已经到了最关键的时刻。必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，毫不动摇坚持房地产市场调控的目标任务，毫不动摇坚持调控政策的连续性和稳定性，严格落实各项调控政策措施，坚决遏制房地产投机行为。
金融政策善于长袖跳舞。加强住房信贷管理、巩固调控成果、推动建立“租售并举”的住房金融体系，都是必要的，也取得了阶段性成效。但房地产市场平稳发展的长效机制还需加快推进。根本出路在于采取财政、税收、土地、市场监管等多方面政策，形成长效制度安排。继续壮大租赁市场，建立健全市场化的住房租赁制度；调整土地供应政策，建立分类规范的土地供应机制和土地供应结构，实现住房市场与住房保障有效结合。信息联网、房地产税等基础性制度对抑制过度投资、投机有立竿见影的调控作用，更值得期待。
主编：毛景辉 编辑：高科
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