“当时我无法想象今天会看到这样的场景。”
透过办公室的窗户望出去，孟小苏露出了这样的感慨。
孟晓苏的办公室位于北京CBD商圈世纪财富中心高层，高耸的楼宇和繁华的街道尽收眼底。走进室内，墙上的文字、书架上的照片无不展现着主人丰富的人生阅历。
事实上，确实如此。有着“地产教父”美誉的孟晓苏，经历了从实业到政界、从商到学界的身份转换，做过汽车厂青工、国家领导人秘书、政府部门官员、央企董事长。如今，他除了担任汇利基金管理公司董事长、上海人寿保险公司监事会主席、中国企业投资协会副会长外，还是经济学博士、教授、享受国务院特殊津贴专家。
孟晓苏所说的“那时候”，是指40年前。
40年前，中国刚刚走出大灾变，经济颓势渐显，社会一片迷茫，人们茫然地为自己和国家寻找方向。当时，28岁的孟晓苏放弃了“当好工人”的想法，参加了高考。他怎么也想不到，自己和国家的命运即将发生巨大的转变。
40年前：
我进入大学，国家进入改革开放
孟晓苏与中华人民共和国同龄。1949年，祖籍山东的孟晓苏出生于苏州，4岁时定居北京。14岁那年，孟晓苏考入北京八中，这是一所北京名校。
1966年“文革”爆发，孟晓苏的学习中断了。两年后，18岁的孟晓苏进入北京汽车制造厂当汽车工人。“那个年代，工人阶级是最光荣的。”孟晓苏在厂里工作了10年。这10年里，除了追求技术进步，孟晓苏也不忘学习马克思的《资本论》、给报刊写文章。这为孟晓苏日后参与改革、进行多项理论研究打下了良好的基础。
1978年，是当时中国命运的重大转折年，对内改革、对外开放的大幕徐徐拉开。
孟晓苏的人生轨迹也悄然发生改变。1977年，恢复高考的第一年，孟晓苏在厂领导的鼓励下，犹豫再三后，决定放弃工厂基层干部的工作，在1977年底参加高考，努力实现自己上大学的梦想。
1978年初，孟晓苏如愿考入北京大学中文系新闻系。大学四年，正是中国改革开放如火如荼的时刻：1978年，中国农村改革从安徽省起步；1979年，中央决定在深圳、珠海、汕头、厦门等地试点经济特区，中国对外开放的大门正式打开。
“那段经历给我留下了很深的印象。大学期间，社会上出现了信仰危机，人们刚刚从文革的阴影中走出来，找不到新的方向，甚至有人对国家的未来前景产生怀疑。但就在这个时候，以邓小平为首的一批中国共产党人毅然迈出了改革开放的步伐。”当时，孟晓苏还没有想到，自己很快就被卷入改革决策的中心。
“那时还是国家分配工作时期，1977年我还是一名本科生，1982年1月毕业后就被分配到中宣部工作……”回忆起那一年的经历，孟晓苏十分感激，“如果不是恢复高考改变了我的人生轨迹，我不会有后来的这段经历。”
1983年，中国改革开放的第五个年头，孟晓苏从中宣部新闻局调入中共中央办公厅，成为时任中共中央政治局委员、书记处书记、国务院副总理万里的秘书，在近八年的时间里，参与了中国改革开放一系列重大决策过程。
“1983年，我刚当上万里同志的秘书时，农村改革已进入向全国推广安徽经验的阶段。从1982年开始，中央连续下发5个一号文件，把农村承包制从安徽推向全国。我分别参与了1984年、1985年、1986年中央一号文件的起草和修改。当时，中央高度关注农村经济发展和农民的改革要求，随时总结经验、推动政策完善。”孟晓苏至今仍记忆犹新。其中，1982年的一号文件“登记”了土地承包责任制，结束了长达20年的家庭联产承包责任制之争。
孟晓苏记得最清楚的1号文件是什么？
现在回想起来，孟小苏还是掩不住激动的心情。
“改革开放最初几年，当时的法律法规包括宪法都要求坚持人民公社制度，中央文件也要求不能分地分产、不能搞联产承包责任制。在这样的历史背景下，我们怎么能迈出农村改革的第一步呢？”万里同志后来回忆说，我们用发红头文件的方式来支持改革，鼓励和规范农民‘违法’，最后通过修改法律，使改革合法化。”
没想到，“一号文件”一词却在农村干部和农民中引发了特殊的共鸣，他们认为，这是“一号文件”，是党中央对农村、农业、农民的高度重视。
这样，文件号1就被用了。
“所以，农民群众突破了当时的法律障碍，在中央的支持下推动改革。这既是自下而上的诱导性改革，也是自上而下的强制性改革。这种上层与下层的互动，造就了20世纪80年代波澜壮阔的改革历史。”孟晓苏说，这种改革精神、改革勇气，至今仍令人震撼。
孟晓苏记得，“20世纪90年代，中央就明确提出，改革从安徽起步，开放从广东起步”。2015年7月，孟晓苏在影视媒体面前进一步延伸了这一中央精神，他的这句名言被广泛传播，得到了全社会的认可。他说：“改革从安徽起步，就是从万里同志起步；开放从广东起步，就是从习仲勋同志起步”。当安徽省在万里同志的带领下探索农村改革时，广东省正在习仲勋同志的带领下打开长期关闭的大门。
“1978年4月，习仲勋同志来到广东省主持工作。当时广东经济落后，就业条件差，收入水平低房地产泡沫经济论文，到香港打工收入比在广东高十倍。当时有很多居民偷渡到香港，香港警察把他们赶回来，广东公安局就把他们接回去了。但释放后，他们又偷渡到香港。这种情况引发了习仲勋同志等同志的思考。”孟晓苏回忆说，“当时，在习仲勋同志的牵头下，广东省委向中央提出，利用广东的地缘优势和网络优势，率先办出口加工区，随后又提出率先对外开放。”孟晓苏还记得，邓小平非常支持广东率先对外开放，建议叫经济特区，还要求“浴血奋战”。
1979年，深圳、珠海、汕头、厦门获准设立，成为中国最早的四个经济特区，广东省占据其中三个，足见其在中国对外开放进程中的特殊地位。
“喝水也要记得打井人。邓小平同志是改革开放的总设计师，万里同志、习仲勋同志是中国改革开放的领军人物、开拓者和先行者。”孟晓苏的话语中透露着对他们的怀念和敬意。1988年至1990年，他担任全国人大常委会秘书处副主任期间，主要服务于万里委员长和习仲勋副委员长。两位老领导人的深邃思想、改革勇气和高尚品德，让年轻的孟晓苏深受感动和鼓舞。
在与万里同志共事的最后几年，孟晓苏萌生了进一步系统学习经济理论知识的想法。1988年，他成为著名经济学家厉以宁、肖卓基、刘芳琪等人的学生，攻读经济学硕士学位。在此期间，他与本科同学李克强再次成为同学。
如今，孟晓苏办公室的书架上，还摆放着几张孟晓苏和李克强等同学的合影。其中，1980年四人合影，是他们读本科时一起拍的，都是北大学生会领导成员，照片上四个年轻人身材清瘦，意气风发。另一张五人合影，是1991年他们硕士论文答辩现场的合影，前排坐着三位导师，后排站着的两位同学，就是孟晓苏和李克强。
20年前的房改：
帮助人们实现住房梦想
1992年，中国改革开放再次迎来重大转折，邓小平南方谈话正式提出建立市场经济体制，改革开放进入新阶段。
随后，刚刚走过创业阶段的中国房地产业也借时代赋予的机遇，掀起了新一轮的发展热潮。这一年，中海、万科、北京城建、上海绿地、大连万达等一批知名房地产企业应运而生，王健林、王石、冯仑、张玉良等一大批热血青年纷纷创业或转行房地产。
1992年，孟晓苏出任国家进出口商品检验局副局长的第二年，年轻气盛的孟晓苏婉拒了上级的聘任，主动要求调入我国最早的房地产公司中国房地产开发集团有限公司，担任公司负责人。
没想到，初入房地产领域，书生气十足的孟晓苏却见证了市场的疯狂。
“当时的房地产市场就像是被圈养多年的野马，突然看到辽阔的草原，兴奋地奔跑起来。”孟晓苏这样形容当时的情形，“市场经济开放后，国家转向国有土地使用权有偿出让，以海南为代表的一些南方地区房地产发展迅速，但同时也引发了投机炒作、地价飙升等泡沫现象。国务院紧急刹车、实施调控，海南房地产市场就此草草收场。”
房地产市场在经历了四年的停滞不前之后，1996年，中国出现了大规模产能过剩，严重影响了整个经济运行。孟晓苏表现出了改革开放初期老一辈领导人的魄力，大胆提出要改革住房制度：“住房建设是国民经济新的增长点。”而当时，中国还实行的是福利分房制度。
“当时有人说，居民买齐了，消费浪潮基本结束了。当时谁也不知道内需会往哪个方向发展。这时候我们率先提出，住房建设是下一轮经济增长点。”当时孟晓苏还提出房地产泡沫经济论文，中国经济发展到一定时期后，会出现一波像当年美国人实现“美国梦”那样的浪潮。他把即将到来的买房买车浪潮，称为“中国梦”。
孟晓苏提出观点后，建设部、国家体改委、国家计委、国家科委迅速作出反应，并与中国建筑集团联合成立调研组，开展住房建设成为国民经济新增长点的研究和住房制度改革方案设计。
“我是这个房改调研组的组长，从到各地调研，到完成调研报告，大概用了一年半的时间。”孟晓苏说。
在孟晓苏等人的推动下，1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式启动我国城镇住房制度改革，结束了福利分房制度。提出的各项政策包括提高工资、降低利率鼓励消费、完善住房供应体系、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、扶持房企发展等，将推动我国住房建设和分配走向商品化、市场化。
事实证明，孟晓苏当时的判断是正确的：通过房改，人们开始逐步实现住房梦。
但这一政策在房改初期推行并不顺利。
孟晓苏以房改的一大亮点——住房抵押贷款为例说，“当时居民买房没那么多钱，但又不愿意贷款，说‘我有钱买房，没钱我慢慢存，我为什么要借钱买房？我还要给银行付利息。’所以住房抵押贷款很难推广。”
那么如何才能让普通百姓接受提前按揭购房的好处呢？
孟晓苏讲了当年发生的一件趣事，“有一位房地产专家编了一个‘天堂里的中国老太太和美国老太太的对话’的故事，说一个中国老太太省吃俭用，没来得及买房就去世了。在天堂里，她遇到了一个美国老太太，她贷款买了房子，住了一辈子，还清贷款才去世。相比之下，中国老太太损失惨重……”
这则当时流传的趣闻，引发了全社会的思考，并很快推动居民贷款买房。孟晓苏回忆说，“别说居民一时不能贷款买房，就是银行花了三年才接受。一开始还怕居民不还钱，我就给他们讲国外的情况，抵押的房产怎么可能不还……于是，从供给侧到需求侧，用了三年的时间，推动住房抵押贷款全面推行。”
“改革是一个庞大的系统工程，推行起来并不容易。但中国的改革有巨大的内生动力，推动了中国走到今天。”孟晓苏说。
如今，中国经济已发生巨大变化，“住房建设是国民经济新的增长点”已得到充分印证。孟晓苏给出的数据是，房改20年来，房地产作为新动力源，已成为中国经济发展的主导产业。房地产投资从1998年的3580亿元，增长了40倍；中国GDP也从7.8万亿元增长到2017年的82.7万亿元，增长了10倍。“其中，房地产投资占据了基础设施建设投资的一半资金，具有两倍的拉动力。”
“现在中国城镇居民住上了更舒适、更宽敞的房子，生活也更有尊严了。很多当初花几万元购买房改房的居民，随着房价上涨，都成了百万、千万富翁。房改带来的好处是有目共睹的。”对比起以前中国居民拥挤的住房条件，孟晓苏感慨地说。
未来20年：
中国房地产市场的发展还将持续很长一段时间
“我很高兴看到，房改作为一项重大改革，有力促进了国家经济发展和全面建成小康社会；但担心的是，很多房改任务并没有完成，房改指出的市场经济改革方向在监管上往往模糊不清。”
孟晓苏接受记者采访时吐露了自己的复杂心情，虽然已经年近七旬，但孟晓苏坐姿端正，说话洪亮，思绪毫无杂念。
孟晓苏梳理道，房改启动以来，中国房地产大致经历了几个阶段：
1998年至2002年，房地产迅速成长为主导产业；
2003年至2008年，政府出手干预，给经济降温；
2008-2009年，面对全球金融海啸，政府制定4万亿元投资刺激计划，房地产行业重新活跃，拉动了经济增长；
2010年至2012年实施限购政策，抑制房价上涨；
2013年，楼市购买力再度活跃；
2014年至2015年，房地产及相关行业受政策限制发展困难，产能过剩局面再度出现；
2016年，中央加大房地产去库存、化解产能过剩力度，导致新一轮房价销售和价格上涨；
2017年至2018年，调控政策进一步收紧，中国房地产市场再度进入调整期。
过去20年，房地产对经济发展的拉动显著，但由于忽视廉租房建设、土地供应不足，问题不断出现。出台了多项调控政策，试图达到抑制房价上涨的目的，但调控却走上了错误的方向，陷入了“越调控，房价越高”的恶性循环。
“短期调控必然只能带来暂时的成效，这种短期调控压不住房价，只压住销量，全国城镇平均房价一直在上涨，近几年在短期调控的压制下，楼市形成了三年一轮的小周期。”孟晓苏对房地产的发展规律进行了深入观察，戏称其为三步舞“蹦蹦跳跳恰恰”的脉动节奏，并表示2018年已经进入第二个“恰恰”阶段，预计明年将再次“蹦蹦跳跳”。
此时，关于房地产泡沫的讨论愈演愈烈，甚至有人预言房地产泡沫即将破裂、中国经济面临系统性风险等。孟晓苏对此并不认同，并有自己独到的见解。
“中国房地产市场不存在泡沫，未来20年，房地产市场整体向上的趋势不会有太大变化。”孟晓苏解释道，美国房地产市场有18年周期，英国、日本有10年周期，这些国家市场经济成熟，城镇化基本完成，已经到了存量房交易为主的时期，但房地产仍然在周期性波动中发展。相比较而言，中国房地产市场还处于增量增长为主的时期，市场需求大，发展活力大，就像刚满20岁的年轻人，年轻人一般不会患老年病。
当前，中国新兴城镇化发展空间巨大，数亿农民工进城务工，住房需求将进一步释放，二胎政策刺激新增住房需求，更多家庭有改善性住房需求，这些因素都将持续推动中国房地产市场需求旺盛。“居民对住房面积、住房品质的追求，为房地产市场提供了巨大需求，成为推动房地产长期稳定发展的力量。”孟晓苏认为。
“在一个以新增供应而非现房交易为主的市场，整体房价必然会继续上涨。只有当市场需求得到充分满足，市场以现房交易为主导时，才会有起有落，就像发展了200多年的欧美房地产市场一样。”
“中国房地产行业仍将是拉动中国经济发展的主要引擎，并将伴随中国经济的发展而长期持续发展。”孟晓苏预测。
不过，从需求端考虑，孟晓苏担心的也是今天很多人担心的事情：年轻人如何跟上不断上涨的房价。
“房地产升值让已有住房的家庭财富增加，但另一方面，我也看到房价上涨过快，很多年轻人买不起房。”孟晓苏坦言，“我们在设计房改方案时就考虑到房价上涨的问题，提出建立双轨住房制度，市场供应商品房、政府提供保障性住房，让老百姓有房可住。房改方案的设计到目前为止是正确的，但实施20年中也出现过偏差。”
孟晓苏口中的“偏差”是指保障性住房建设，这一领域被忽视了很多年，直到2010年才得到足够重视。孟晓苏说，他高兴地看到“在习近平总书记的领导下，中国的改革开放这些年迈出了新的步伐，这是20世纪80年代改革开放的延续，也是改革思路的深化。”
“国家在房地产政策创新方面下了很大功夫。”孟晓苏总结说，近年来政府通过“共有产权住房”、“租购并举”、加强保障性住房供给等多种合理的双轨制措施，不断深化住房改革。
下一轮住房建设改革应该抓哪些方面?孟晓苏最关注的是供给侧改革。
“新时代的主要矛盾是人民日益增长的美好生活渴望和不平衡不充分的发展之间的矛盾。新形势下，房地产行业需要继续加强供给侧结构性改革，以建立长效机制取代频繁的短期调控，加快建立多方供应、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全体人民都有地方住。”
不过，孟晓苏认为，“住房全民共享，并不意味着人人都要买房”，他曾撰文支持并进一步构想“租购并举”的政策举措：
提倡“租购并举”，发展住房租赁市场特别是长租市场。租赁市场的发展不能单靠政府当业主，要从供给侧入手，增加租赁住房供给，改变住房“限购”政策，允许和帮助有能力拥有租赁住房的居民成为业主，支持专业化、机构化的住房租赁公司发展，通过房地产投资信托基金（REITs）等方式推进资产证券化。
当前国家政策支持农村集体建设用地建设租赁住房和资产证券化，这是一项重大改革，希望看到这项改革持续推进，十八届三中全会提出的“允许农村集体经营性建设用地流转、租赁、入股，实行与国有土地同等准入、同等权利、同等价格”的要求应该实现，最终应该修改法律，将农村宅基地流转给公民或企业从“非法”变为“合法”。
“房价上涨的趋势不会改变，随着租赁市场的发展，房租必然会上涨。年轻人应该明白这其中的逻辑关系。在这种情况下，政府和企业应该怎么做？要扩大土地和房屋供应，减轻房价上涨的压力，继续提供保障性住房缓解低收入群体住房困难，利用共有产权房等创新举措帮助中产阶层居民实现置业梦想，继续保持经济增长和收入水平提高，让居民能够应对通胀和房价上涨。”孟晓苏针对近期租赁市场的波动提出建议，要注意如何利用各种社会力量帮助年轻人和城市新市民实现住房。
当被问及全民住房还有多久才能实现时，孟晓苏明确回答：20年，还要持续发展20年。不仅要满足城镇居民和进城农民的需求，还要引导房地产投资向农村倾斜，让没有进城的农民也能共享改革开放和经济发展的成果。
