扭曲的小三居室（第四部分）
以前我们以为100平米的房子有三间卧室，90平米的房子有两间卧室。
如今，80平米的户型全部都是三房，据说70平米的三房也有可能。这是市场需求驱动，也是这个城市生存压力的另一种体现。但即使是“小三房”，我们也绝不应该无底线地降低对居住空间的要求。我们将带领大家领略小三房，关注这个城市特定刚需群体即将面临的楼市形势。
《简书》005期文章及图片在郑州发表
升值对象：保利新宇一期 交割时间：一期分两批交割，一批于2018年3月底，一批于2018年6月底 位置：中原路与华山路交叉口西500米
基本信息：开发商为郑州裕盛地产，投资方为郑州保利地产。一期占地总面积3.9万平方米，总建筑面积27万平方米，共计10栋，低层7-12层，高层26-34层。物业类型包括普通住宅、商住公寓、商业。目前在售房源面积为77、86、140平米，均价1.4万元/平米（9月3日价格）。
关于开发商：其实我第一次听到“保利”这个词并不是跟房地产有关，而是跟郑州保利影院和北京保利大剧院有关。所以一直以为是文化娱乐行业的公司，不太了解。两年前听到保利百合楼盘的名字时，没想到竟然跟上述项目是同一个集团开发的。
事实上，作为前四大房企“万宝今朝”的一员，保利地产去年的销售额在全国房企中依然排名第六，实力毋庸置疑。不过保利2011年才进入郑州，在各大一线房企中算是后来者，至今未拿下多少核心地块，在郑州的知名度远不及万科、恒大、绿地等竞争对手。
相信对“保利新宇”项目有所了解的朋友们都知道，它之前的名字并不是这个，而是“尚品新天地”。它最初的开发商并不是保利地产，而是郑州裕盛地产。其大股东上海禾明地产也是一家有着国企背景的知名开发商，虽然名气不如保利地产，但在上海也有二十多年的发展历史，是一家很有实力的老牌开发商。
“尚品新天地”是这家公司在郑州开发的第一个项目，但最终被保利地产全资收购，多少就像是一家外资地产商进入郑州后，无法适应当地环境一样。虽然早在2007年就已开始投资尚品新天地项目的上海禾铭地产，比2011年才进入郑州市场的保利地产抢先一步，但漫长的项目周期，让这家不算一线房企的“小鱼”开发商，难逃被“大鱼”吃掉的命运。资本运作背后的原因，我们在此就不展开讨论了，毕竟建树的主要目的还是看房子本身，但保利新宇的背景，还是让它与其他一些地产项目有些不一样。
保利新宇的“特殊性”在于，保利地产并未参与楼盘建设阶段，因此房屋品质应该还是以郑州裕盛地产的标准为准。虽然背后的禾铭地产实力也不错，但与保利这种国内一线开发商相比，无疑还是有些差距。因此，期待保利新宇品质完全媲美保利地产开发项目的购房者，还是降低一下预期吧。比如购房者比较关心的容积率问题，就是距离保利新宇不远的保利百合项目，由保利地产自主开发，容积率只有3.70。相比之下，保利新宇一期5.50的容积率，就让人眼前一亮了。 如此高的容积率，再加上2梯4户、2梯5户、3梯7户的高层户比，总共2200户，我们无疑要质疑这个小区未来人口密度是否过高，居住舒适度是否足够。另外，该项目一期的物业管理公司是上海云栖物业管理有限公司郑州分公司，而非保利地产自己的物业管理公司——保利物业管理有限公司。既然已经被收购，保利为什么不继续用自己的物业管理公司呢？在看楼时，我向置业顾问询问了这个问题。置业顾问告诉我实情。因为项目是中途收购的，之前的开发商在收购时就已经和这家物业管理公司签了合同，保利接手之后，认可了这家物业管理公司的服务，也就没再换了。物业管理费是2.2元/平米每月。 经测算，一套85.6平方米的房子，一年的物业管理费为2259.84元，不算贵。
所以该物业的实际服务效果只能在第一期居民入住后才能检验。
不过由于保利新域已经是一线开发商的项目，所以相比于其他一些小开发商还是有不少优势的，比如项目要等五证齐全才会开售，购房者就不用担心这一点，而且开发商承诺的2018年3月、6月两批交房，比一些小开发商在销售期间的空谈要靠谱得多。 项目整体情况 我们来看看保利新域这套85.6平米小三房有哪些值得买的理由，又有哪些需要吐槽的地方。 我们先从整个小区说起，容积率上面已经说了，就不再赘述，我们再来看看绿化率，项目目前的绿化率为25.10%，相比于保利百合33%的绿化率，这个数值确实不高。不过仔细想想也是正常的，毕竟容积率那么高，小区剩余面积也不多了。 绿化率能有多高？
此外，容积率高通常意味着楼间距会比较小，这一点从社区规划图上就能明显看出来。即便是开发商大力推广的6号、7号两栋楼间距也并不算很远。虽然被称为一期“楼王”的7号楼南侧没有遮挡，但对于26-34层的高层建筑来说，较小的楼间距依然意味着低层住户的采光会较差。不过，相比其他楼，6号、7号楼确实是整个社区仅有的两栋不临街的楼，因此这两栋楼的业主也会感觉比较安静、干净。整个社区的停车场都位于地下，车位配比仅为1:0.6，也就是说至少有40%的住户没有车位。 在走访市场的时候，置业顾问告诉我们，车位还没有开始卖，等到一期房源卖得差不多了才会统一销售。这对于后面买房的消费者来说是公平的郑州保利心语房价走势，但高昂的车位价格能否被购房者接受还有待观察。如果不买车位，周边繁华商圈带来的负面效应——找车位难的问题会更加凸显。85.6平米小三居看房再说房子本身，在售楼处后面可以看到这套公寓的样板间。对了，售楼处其实是离中原万达最近的地方，在中原路与华山路交叉口的西北角。
据置业顾问介绍，这套85.6平米的三居室是朝南户型，客厅的窗户、主卧的飘窗、以及与次卧相连的大阳台都是朝南的，所以两间卧室的采光都不错。看房那天是晴天，阳光照进了卧室，两个房间都挺亮的，样板间明亮干净，让人感觉很舒服。客厅就差了一点，毕竟朝南的窗户不够大，无法让整个客厅的光线透进来。
主卧比较拥挤，虽然床边只有两个小床头柜，但感觉没有多余的空间，如果你是想拥有稍微大一点卧室的购房者，可能会觉得主卧不够大。
相反，次卧因为连着大阳台，会让人感觉比主卧还要宽敞，大阳台的面积有一半让给了主人。
再说客厅，一进门就是客厅和餐厅连成一体，所以虽然房子只有85.6平米，但客厅看起来一点也不小。
餐厅旁边是三间房间中的一间。不幸的是，如果一定要用作卧室，它除了用作婴儿房外，无法容纳任何成人床。因此，用作书房可能是它最终的命运。
厨房紧邻餐厅，细长的结构让其看起来十分宽敞，因此在里面忙碌的人也不会感到局促。厨房旁边有一个小阳台，置业顾问说可以用来放置洗衣机，也可以收起来做储藏室。像大阳台一样，这个阳台的一半面积会让给业主。
卫生间虽然不大，但还是能合理布局，干湿分区，整体除了空间略显局促，室内居住环境还是不错的。此外，保利新域还为业主赠送了新风系统、净水系统、地暖系统三大智能系统，室内空气净化、净水、冬季供暖都能得到充分保障，保利地产倡导的健康生活理念得以落地，值得置业者期待。总结来说，这套85.6平米的小三居优势颇多，面积利用率比较高，没有太多的空间浪费和不合理的设计。项目位置及配套我们先来看看保利新域一期的位置吧（点击拉伸可看大图）。
首先，所谓中原路与华山路交汇并不准确。虽然保利新宇主打宣传是“中原万达旁，保利好四房”，但一期距离万达其实也有四五百米。这个距离不算远，但走路也要近十分钟。不过，由于中原万达就在旁边，沃尔玛超市、万达影城等地确实能给业主日常购物、娱乐带来便利。至于宣传中所谓的王府井、大商集团、西苑国际甚至裕达国贸等商业体，其实距离小区都挺远的，与近在咫尺的万达相比，吸引力不是很大。
至于所谓的环城五大公园，即碧沙港公园、五一公园、绿城广场、西流湖公园、儿童公园，其实它们之间距离并不近，步行无法到达，说它们位于周边，未免有些牵强。
至于交通，确实还是比较方便的，周边公交线路多，中原路华山路站有12路、112路、210路、37路、302路、44路、60路、66路、919路、Y807路等公交车，可以到达市区各大区域。置业顾问还强调，地铁10号线年底开通，该线路规划的“罗庄站”就在保利新宇一期旁边，非常方便。不过，10号线预计开通试运行时间是在2020年12月底之前，所以如果早早入住的业主们期待在家门口就能有地铁的话，那还要等上一年半的时间。至于置业顾问提到的小区旁边正在修建的新路——天山路，具体什么时候能建成投入使用其实还是一个大问题。 因为在网上可以查到，2013年购买保利百合小区的业主被告知，天山路将是一条连接建设路和陇海路的新路，方便小区业主出行。甚至有业主在2014年底就给省长信箱留言询问天山路什么时候动工，但直到2015年才有动静。虽然广大民众应该早已习惯了郑州市政府在道路建设上的“拖拖拉拉”，但依然以天山路为卖点来宣传保利新宇，难道有错吗？
再来看看教育资源，目前唯一确定的就是郑州外语教育集团六十九中分校，由郑州六十九中和外语教育集团联合办学，虽然项目内也规划了幼儿园和小学，但均未开工建设，因此教育资源相对匮乏，或多或少是保利新宇的一个短板。
这么高的价格你能承受吗？
最后，这个户型被置业顾问称为整个一期最火爆的户型，目前开发商仅剩下7号楼少量房源，9月3日开盘价格为1.4万元/平米。下一批房源极有可能会在整个一期的尾声，也就是其他户型基本售完之后，再推出最火爆的85平米三房，到时候售价至少在1.6万元/平米以上，甚至有可能达到1.8万元/平米。这个价格在郑州西区绝对算高的，对于真心想买80平米以上三房的购房者来说，这个价格已经有点难以接受了。
置业顾问算了一下房价郑州保利心语房价走势，每平米1.8万元，总价153万元，如果首付39万元，需要贷款114万元，按30年贷款期限计算，每月还款5716元！如果单独还贷，那是一件压力很大的事，就算夫妻俩共同还贷，对于即将生孩子或者已经有孩子的购房者来说，考虑小三居室依然不是一件容易的事情。
与周边竞争对手的比较
比较项目
Poly 的话
和昌湾景国际
昆仑山观景台
开发人员
郑州市昱盛房地产开发有限公司
河南宜昌置业有限公司
郑州燃气房地产开发有限公司
项目地址
中原路与华山路交汇处
陇海路与西三环交叉口东北角
华山路与英荷路交叉口向西100米，路南
交货时间
2018 年 3 月和 6 月
三期公寓预计2018年下半年交付
尚未确定
容积率
5.50
4.49
2.49
绿化率
25.10%
30％
35％
建筑总数
10
二十八
房屋总数
2050
1421
554
车位配比
1：0.6
没有数据
没有数据
物业费用
2.20元/平方米/月
1.90元/平方米/月
没有数据
地板状况
低层建筑7-12层，高层建筑26-34层
一期有9栋纯板式高层，二期有16栋高层，三期有3栋UI公寓。
17-26楼
平均价格
15500元/平方米
10000元/平方米
有待确定
保利新宇一期优缺点都很明显，不知道这篇文章对想买小三房的你有没有帮助，说实话郑州的房价每天都在变，所以不要等太久。
不管怎样，我们买它是为了住在里面，对吗？
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