进入知识星球提问
Q：问题：景先生您好，看了您的文章和一些问答，我有几个问题。我现在的情况是，我和老公都是北京本地人，在垭头翠城有一套经济适用房，在父母名下，即将出售，预计年收入400左右。我和老婆2019年在怀柔买了一套限时竞价房，2021年买房后交了契税，5年后可以上市。买的时候总价不到300万，还有100住房公积金没还。我们目前住在怀柔，我在市区工作，老婆在密云工作。（这也是我们当时在怀柔买房的原因）
家里有个两岁小孩，四年后上小学，家庭年收入在45-50左右波动，卖掉这套房子后，父母在考虑换房，好处是目前唯一一套没有房贷的房子，但考虑到孩子未来上学和房产保值或升值，他们目前比较纠结。
问题1：怀柔的商业贷款今年已经还清了，最近几年需要提前还公积金吗？考虑1：如果父母直接在怀柔购置房产，可以买怀柔区学区房。当时我看中了新楼盘北科建水岸沿溪，是一楼带庭院的洋房，总价不到300万。开发商的理念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校）。这个选择满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了你的文章，我也知道这个新楼盘是门卫房，预计5-10年后才能出售。由这个思路衍生出的一个问题是：你觉得怀柔科学城未来发展怎么样？多久会影响到房产的升值？
考虑二：在朝阳新源里、流芳、花家地等市区买一套带学区的老旧破旧小房子，可以借一部分贷款，把整体预算提高到500左右，用房租补贴房贷。自己占一个朝阳学区位，孩子上完一年幼儿园就回城上学，读一些九年制学校，但是朝阳区现在的入学率惨不忍睹。
考虑三：这一项原本是没有的，看了你的文章，咨询了教育界的朋友，发现500的预算也可以上东城区老旧小房子，东城学区概念比较一般，整体升学率还不错，把房子租出去后可以在附近租大一点的房子。
总结一下后续问题：总结一下，我个人还是希望借这次卖房的机会，将来多凑够400万房款的。如果现在能在市区买房，五年后卖掉，正好和孩子上学的时间吻合，至少符合学校的入学要求，最快8年后就可以卖掉。这就意味着我能接受更长的站岗时间。那么站岗是在市区老旧破旧的房子里，还是在怀柔科学城区域站岗好呢？怀柔教育目前在全市垫底，但目前得到的信息是2025年怀柔会有清华附中主办的市教委直管的12年制学校开始招生（我家2026年就读）。考虑到科学城的定位，应该不会太差。所以现在挺纠结的。 这次换房的方向应该是市区或者怀柔，再看看能到达的区域，希望大家能给点建议，谢谢。
A：答：您好，感谢您的信任！1、我在星精专栏11#《北京七大行政区边缘地带价格预警研究》一文中对这些位置做过详细分析。怀柔属于北京偏远郊区，比较冷。北京整体产业发展轴线在东南方向，西北是海淀，西南是丽泽，中部是金融街，东部是朝阳亦庄副中心。这些载体比较成熟，在发展；所以怀柔发展起来相对比较困难；第一是产业发展，第二是人才发展，产业带动人口，最后是商圈发展，这三个是房地产市场的支撑点；
这三点对于怀柔来说都是难点，每一项都存在很大的不确定性；不是硬性要求的话，不建议在怀柔买房；即便是租房也可以，这是2025年怀柔清华附中在怀柔买房的基本逻辑；整体的教育质量没人敢保证，学校好不好，靠老师，靠学生；再深一层说，靠家长；从教育均衡的逻辑上，怀柔不应该是六大城区之外首批被扶持的城市；
2、东西、海淀、朝阳学区逻辑不同，朝阳主要对非本市户籍家庭友好，海淀竞争较为激烈，东城相对佛系均衡。从房屋保值和子女入学角度考虑，东城以最低总价拿入学名额相对稳定。可参考星精专栏文章13#学区攻略：东西、海淀学区选房攻略；城区老旧危房不守房守，升值属性略弱，但还是有一定涨幅的。关于老旧小区未来，我在星精专栏文章81#北京房产投资核心逻辑与原则中做过详细分析，建议阅读全文。
北京房价上涨的逻辑是点分布逻辑而非环线逻辑，而老房子遵循环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环。但增值的逻辑是资源集中的优质商圈、优质楼盘；比如国贸周边优质商圈、亦庄周边优质商圈、望京等；这些区域资源相对集中，市场购买力相对充足，对房价的带动作用较大。其次，靠近市中心的老旧小区，只能跟随市场普遍上涨，保值性尚可。对这类住宅我的建议是适可而止；怀柔很可能亏损，资金成本较高。另外，垭头翠城的房子还是尽快卖掉吧，这个区域保障房的行情不会很好，公积金利率很低。 短期不卖的话就没必要提前还款，祝你一切顺利
Q：问题：东四环融创一号院4栋新房13.5万性价比如何？和13万的霄云路8号二手房、11.5万的泛海蓝海花园二手房相比如何？蓝海花园虽然楼龄12年，但小区自然环境感觉更好；霄云路8号单价12万值得投资吗？和可以看到市政公园的泛海蓝海花园相比如何？还有北五环顾家庄桥北2600米的润泽皇家公馆值得投资吗？
A：答：你好，独木不成林，不要买孤岛式的房产来投资。融创一号院没有商圈氛围。朝阳公园泛海国际不仅产品本身稀缺，商圈也同样稀缺，独特性无法复制。霄云路8号地段不算优越，除了定位顶级豪宅外，并无任何附加价值，已经销售十多年，期间改过多次名字，请过很多明星代言。顶级豪宅的投资价值比较弱，市场变现能力很差，纯粹是卖给外地的本地富豪，本地人很少买，能接手的人更是寥寥无几。
此房产不作为投资，只能作为改善用，看你有多喜欢。润泽皇家府邸在北京比较稀缺，是五环附近比较新的独栋产品；园林设计符合这个购房群体的要求，但别墅的投资属性稍弱。一是总价过高占用资金过多，二是流动性不好。如果你对居住品质有要求，兼顾自住和投资，此房产很不错。如果是纯投资，改善置换户型更受市场欢迎。可以参考星精专栏16#北京十大必买豪宅；文中房产流动性和位置都是市场稀缺的。祝你一切顺利！
Q：问题：景先生您好！我最近考虑买房，我是北京人，正在办理第一套房贷，总预算大概450万，我通勤在国贸，父母家在望京。现在希望再买一套房子，至少2居室结婚用。首付加起来能有300万，但是我不想压力太大，所以总价450万压力不大。考虑到通勤和离父母近，听说2024年东坝地铁平坊村站要通车，所以主要看朝阳区东坝。这边预算差不多。中介推荐：1.金泰丽府，70多平米两居东南向，东面对面有一栋楼挡光； 2、汇景园，89平米两房朝南，最高价但无税费可商量；3、朝阳新城小区4号，95平米两房朝南。金泰丽府总预算下降了几十万，其他两个小区预算都增加了几十万，所以要增加贷款。
自从能在通州买房以来，我也看了一些小区，比如阿尔法、合生滨江帝景、天时名苑、世纪星城等，基本上2-3房的房子都可以买。但是考虑到保值、变现、通勤，我觉得不确定性太大。北京二手房存量已经达到历史高位，人口在减少，生育率持续下降，这套房子至少要住5-10年，又担心以后换房难。最后现在倾向于朝阳，就是这个流程。
由于我喜欢在客厅活动，所以比较注重客厅朝南，另外衣服鞋子比较多，所以需要很大的收纳空间和柜子。老人建议除了注意客厅的朝向和宽度，也要注意卧室的大小；因为预售房等得太久，想尽快入住，所以选择了二手房，加上新房价格很高，预算加码到500万，面积又不大，希望帮忙分析一下：1、预算450万左右东巴区域是否保值，哪些小区值得入手；2、如上图，请大家帮忙分析一下东巴区域三个小区的实际情况； 3.朝阳、通州还有什么小区推荐，考虑通勤，养老距离，保值，升值，有电梯，客厅朝南~这是一个很大的问题，既有微观的，也有宏观的，非常感谢。
A：答：你好，1.你比较关注房屋的居住属性，尤其是户型设计。房屋的价值从来都不是由某项资源的突出程度决定的，产业资源+区位资源+房产资源最终等于房屋的综合价值。户型属于房产资源，如果前两项得分很低，无论房产资源和户型得分有多高，都无助于房屋的成长空间。你需要重新整理思路，对这个问题进行综合考量。建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资的核心逻辑与原则。
2、关于东坝，请看会员文章87#朝阳跑赢大盘精选股。这个区域一直都是概念性比较强的板块，如果选一些颜值好的二手房会更好。这个区域炒得比较火爆，区域内很多新盘都在拉涨价。从区域的价格规律来看，颜值好的二手房会因为新盘的推盘而涨，但是仅限于颜值比较好的房源。并不是所有房源都拉涨，因为这个区域很大，房源也很多，类型也不同，有拆迁的，有担保的，有商品的。一线房源有常春藤、奥林匹克花园，二线房源有金域菁禾、悦禾、福东，二线房源可以自己预算买。关于选股的逻辑，一线房源长期价值会高一些，二线房源保值性还行，但是升值不保证，不建议后期选择。 既不能保证变现，也不能保证保值，如果为了满足房型要求而牺牲各种资源，我觉得不值得。
关于选股方向，如果你能再增加50万预算，可以去看看长营的苹果派，这个项目南北向最好的两居室530左右，南向的中型500左右，应该可以满足你的要求。这个区域资源还行，有龙湖商业综合体和轨道交通，到朝阳东部各大商圈都很方便。长营属于国贸二次溢出板块，未实现收益是东边的通州运河中心，现阶段它的主要价值是承接整个朝阳东部的刚需买房群体。个人觉得长营更适合你，你对通州的理解基本正确，祝你一切顺利！
Q：问题：您好，景先生，我是北京居民，孩子上大学，刚拿到首套房证。目前我家有亚运村卧龙小区一套2室老公房，阳光新干线一套1室房，天悦花园一套（自住不卖）。10年后我退休。3套都是20年以上，特别是老公房，目前比较容易卖。想用孩子的学历置换优质房产。目前工作和生活在亚运区，请您给点置换区域的方向和思路建议。
1、用子女的房券做资产优化过户给子女作为未来婚前财产，卖掉卧龙小区旧公房，留着阳光出租贴补养老。2、卖掉卧龙和阳光，换取更好的地段和房产。3、不知道大学生接力贷最高能批多少，需要提前做哪些储备？4、奈溪新房目前有望景悦，还有中建晨园低密度大平层还未推出，是否值得置换，能跑赢通胀？5、从保值增值角度，奈溪、海淀永丰等一手新房和市区二手房该如何选择？
A：答：你好，1、卧龙社区、阳光新干线、天悦花园这三个公寓中，最值得持有的是天悦，其次是卧龙，阳光是亚运村的尾端。卧龙社区从2019年开始一直呈上升趋势，去年9月份市场很好，最近略有下滑，从2017年3月份开始一直处于横盘状态。小区虽然有点老旧，但是除了保利金泉这个亚运村品质商住小区外，其他楼盘项目均为老旧公房小区。因此卧龙的保值性还是不错的，在市场中属于中上水平；可以参考星球精华专栏16#北京区2017-2022房地产增值收益率分析（历史交易大数据）；
阳光虽然比卧龙新，但是整体居住体验和小区综合水平远不如卧龙，现阶段可以考虑卖掉阳光，留卧龙和天悦；以子女名义买下；后期第二次置换时再考虑卖掉卧龙；如果考虑一次性卖掉卧龙和阳光，也可以换成更好的地段和楼盘；2.贷款事宜请私信；
3.奈溪地块望京悦，在目前的新房市场中，是值得购买的，从物业位置和后期开发程度来看都不错，但空白区域变现需要时间，在此期间计划实施存在不确定性。优点是物业新，成熟后在市场上的竞争力会更强。二手房的优点是建成较早，所以位置更好，选择范围也比较大，基本上想买什么位置、什么类型，都会有。其次配套比较成熟，优缺点肉眼可见，确定性更强。房产交易后望京2024年房价，立马拿到房子望京2024年房价，拿到产权证，拿到手后可以出租几个月，然后拿一些相应的贷款，解决未来月供的问题。新房在头几年会失去金融属性，如果注重居住感，长期投资，可以考虑新房。 如果未来几年没有明确的规划，或者期间会有不确定因素，比如工作变动；那么二手房灵活性更高，而且前几年二手房在保值增值方面也比新房要好。建议仔细看精华专栏里的81#北京房产投资核心逻辑与原则这篇文章。祝你一切顺利！
Q：问题：景先生您好！看了您很多文章，很受启发！现在卖房的钱加上首套房贷大概在1000-1100左右，想换个国家图书馆附近的房子，主要考虑孩子上班方便。想请教您；第一，这个区域最值得选择保值自住的房是哪一套？我看了韦伯豪斯和仁济别墅，您推荐哪一套？或者有其他更好的房源吗？第二，以现在的资金，买这两套房子有点勉强，买个两居室还行，但是好的三居室就买不起了，家里还有龙湖时代天街的三居室，是不是要打抵押贷款才能增加资金量？
A：答：您好，感谢您的信任！1、韦伯豪和仁济别墅。从中长期来看，韦伯豪更具有稀缺价值。韦伯豪在魏公村板块一直处于领先地位。除了韦伯豪和悦园是2000年以后建成的，魏公村其他楼盘大多是上世纪八九十年代建成的。商圈优秀，商圈内80%-90%的楼盘品质很差，只有少部分楼盘品质尚可。那么这些楼盘就会成为这个区域大家争相追捧的楼盘，从而一再推高房价；如果区域内没有新增住宅供应，那么这类住宅产品的上涨空间就会更大；这是微观市场的逻辑，
人济别墅属于紫竹桥板块，像紫竹花园、中海雅苑、中海紫金苑、标的家都是人济别墅的竞品，从房源增速来看，韦伯豪的上升空间更大，从居住品质来看，标的家和中海紫金苑品质更高。楼盘详细行情可以通过星精华栏目16#北京区2017-2022房地产涨势收益分析（历史交易大数据）查看；2、加杠杆的方式比较多，抵押其他房产或者用新买的房子做抵押都可以。成交价X0.95X0.7=总贷款额，总价1000万的房子，评估价大概是950万，贷款70%，也就是665万。 总价1000万的房子首付（不含税费及中介费）335万，是目前贷款额度的上限，与首套、二套、二手新房无关。详情请参考精华专栏文章07#如何用杠杆和贷款利用率，如有疑问再交流，祝大家一切顺利！
Q：问题：景先生您好！看了您星球精华区的文章，感触颇深，改变了以前对房子的错误观念，很后悔没有早点关注您。这是我的第一个问题，先说一下我的情况。基本情况：我在北京没有房子，但在河北大厂有房子（市值140左右），有房贷，现在在北京买房算是二套房了。我孩子的户口在西城光牛学区，9月25号入学，按照现在的情况应该可以上康乐里小学，但是因为没房子，排名在后面，不安全。目前我们在海淀租了一套公房，离西城小学有点远。主要诉求：想给孩子下次上学的时候买套房子住。 方案设计：把大厂的房子卖掉，加上手头的现金，首付大概可以到42万，可以撬动一套总价600左右的房子。
主要有两个选择：一个选择是在西城买学区房，把孩子的户口迁过去，这样可以选择好一点的学区，孩子上学也近，但只能分到又旧又小的一居室或者两居室。感觉这边的学区是顶级的，孩子在西城上学也可以。买房加成不多，房子可能不保值。
第二种选择是在草桥、菜户营、右安门外附近的丽泽商圈买，选择比较多，600万可以买到大两居甚至小三居，居住体验不错，未来升值空间也更大。但是孩子的学校比较远，如果是草桥的话需要坐两站19号线，孩子上学通勤成本太高（因为早高峰堵车，看来还是要坐地铁）。另外我家不考虑投资居住分离，也就是在丰台买房，在西城租房，所以没有考虑租房的情况。荆先生，这种情况我该怎么选择？是买房自住，还是投资居住分离？如果买草桥，有什么适合我预算的房产项目推荐？如果买西城，应该落入哪个学区？ 如果把投资和居住分开的话，感觉买房的选择余地有点大，目前很纠结，不知道该怎么选择，希望荆先生能给点建议。
A：答：你好，你最好的选择是投资和居住分开，投资和居住的距离你自己决定，如果能接受比较远的距离，可以选择全城为范围，最大化你的利益。因为你对学区的要求不是很高，所以买不买学区，对孩子在西城上学没有影响，唯一影响就是排名高低而已。如果因为这个因素而承担学区房的不确定性，我觉得相对于实际需求来说成本太大，没有必要！选股方向，布局在草桥或者彩户营方向都可以，可以关注联日华都的小两居，草桥新园3区大两居和小三居，彩户营可以关注万润枫景
如果把选股范围扩大到全城，可以用其他方法把杠杆率提高到50%左右，这样你就可以把800的房产杠杆化。如果是600的话，你400本金效率不高，所以可以把目光转移到海淀清河附近，以后离你孩子的学校也不远，但是海淀能拿到最大的升值空间，以后肯定还要再换。如果布局在丽泽区域，保值还行，只能说升值一般，丽泽区域购买力还是弱于海淀的。关于北京一二线区域轮动逻辑我在星球精华专栏81#北京房产投资核心逻辑与原则/房价轮动规律写过。 建议大家结合《北京16区2017-2022房地产增长收益率分析（历史交易大数据）》仔细阅读本文，这样才能用800布局实现收益最大化，祝你好运！
北京房价跑赢大盘的房源不超过20%
我们的股票选择领先于市场
