这场争论，谁对谁错？三环内，三环外，北龙湖，南龙湖，东，西，南，北，中，我分不清了。
中国的房地产市场动荡不安。
几个月前生意红火，一房难求，茶水费、回扣满天飞；现在，门面里却充斥着各种特价房、员工内部住房、退还差价、售楼处被砸的新闻。
市场仅用了几个月的时间就从“卖方市场”转变为“买方市场”。
商品房逐渐回归其本来的居住功能，其金融属性受到“去杠杆”的抑制，但其抗风险能力、应急变现能力仍然存在，且比其他投资方式更加稳健可靠。
纵观郑州楼市，相比被炒得沸沸扬扬的郑东新区绿城百合公寓小区，稳健的投资者更适合看中金逸国际花都、正弘蓝湾、海马公园等稳健易变现的项目，这些项目才是更好的标的。绿城百合毕竟只是例外中的例外，万中无一，购房者数量还不如有急需、需要装修房屋的人群。
1郑东新区
首先，我们要对现在的郑东新区进行一个清晰的划分，北龙湖、郑东老区、白沙组团是郑东新区的三大组成部分，这也是郑州房价阶层分化最为明显的区域。
有富豪为了自己喜欢的东西，一掷千万，圈子、学区、企业、规划都在他们脚下；也有人需要买房，用光“六个钱包”才能坐上凤起街的公交车，义无反顾地堵住郑州继续东行的路。
不管怎样，过去的成功和未来高层的规划都告诉我们，这里依然是中原的核心。
但对于购房者来说，郑东新区其他斥巨资打造、继承了旧东区过去成功经验的区域，会不会是一个让你身价翻倍、发财致富的地方呢？
我认为应该划分区域天宫院房价，理由如下。
1、北龙湖的豪宅大多是CEO的，并不适合作为投资标的，当然也不全是CEO的。
CEO房产最早出现在欧申的《中产阶级如何保住自己的财富》一书中，顾名思义就是增值率极高，但实际价值却很低的房产，一般只能跟上通胀的步伐，甚至跟不上通胀的步伐。
以建业海马九如府为例，2016年6月左右售价约3.3万元/㎡，现2018年10月左右，同类型产品售价约4.5万元/㎡，涨幅约40%；
同期高铁站海马公园大户型售价约1.6万元/㎡，现约2.7万元/㎡，涨幅约70%；
从增量体量来看，龙湖优于高铁；但从增速来看，高铁优于龙湖。
我们再来看西四环天宫院房价，2016年6月份左右汇泉熙悦城的售价在7000元/平米左右，而目前已经涨到了12500元/平米左右，涨幅与海马公园持平甚至还高出10%左右。
从增速来看，北区也有很多因需求强劲而进行装修的新购物业，其表现跑赢了通胀甚至高铁地区。
总结：投资以成长为目的，用最少的资金和杠杆，实现最大的收益，然后套现，才算是真正的投资，但同时也要考虑额度问题。
2、白沙西可作为优质投资标的。
东广场已大规模开工建设，5年后将基本建成投入使用。但东广场住宅用地稀缺，民生银行职工宿舍建设已停工近一年；碧桂园天琴湾要么通道窄，要么出让费高；未来华庭已由销售预售楼转为销售现房。
接下来最直接的受益者，就是京港澳高速对面的白沙西部组团了。紫藤大厦、中建翰林院、中州东盛中心等地产项目将是直接受益者，京港澳高速沿线还有金山银山公园。未来等东广场的华润、宝能落成后，从高铁东广场到白沙西部，将形成一个商办园区+地铁一号线/地铁八号线（规划中）的格局。如果能在这里买到商品房，未来成长性肯定是喜人的；当然如果有一些组团买房的单位，建筑指标合理，户型品质高，这里就是洼地中的洼地，比如郑州永盛园。
当然，白沙东部凤起街一带也会有不同程度的价格上涨，这一带房屋以商品房和单位团购房为主，小区内整体环境较好。
总结：在热门区域买房，赚钱的可能性很大，如果遇到以低于区域价格的价格买到优质集体住宅的机会，一定要把握住。
2郑州古城区
西三环、北三环、南三环及中州大道所包围的区域大致属于郑州市旧城区的管辖范围。
站在大玉米的观景台上，天空晴朗，中州大道的东西两侧越来越像两座城市，房价是最鲜活、最血腥的评判标准。
但对于有急需、首次购房，甚至只是想普遍改善一下生活条件的人来说，郑州古城区依然是首选。
学校、超市、医疗机构、企事业单位等仍然主要分布在老城区，这也是城市最核心的资源。
对于为何郑州旧城区人口密集、资源丰富，但得分却低于新区，众说纷纭。
比较可信的两点应该是背景和环境。
北京东西城作为帝都的核心区域，聚集了史家胡同小学、北大第一附属医院、北海公园、中央各大部委等城市核心资源，甚至可以说是华北地区的核心资源，估值过亿的四合院数不胜数，这种资源在经济重心逐渐南移的华北地区是无与伦比的。
再看上海，外滩沿岸的国际建筑群百余年来争奇斗艳，浦西租界的别墅至今还能卖到30万元每平米的单价，光速离婚的张雨绮在离婚前以每年550万元的租金租下此处。浦东虽然辉煌，但上海的核心还是牢牢驻扎在浦西。
相比之下，郑州老城区的历史底蕴可以追溯到“石器时代”，距离现在太过遥远，难以考证。仅有的几处著名的历史建筑，如郑州日本领事馆旧址，早已被火车站周边的商贩包围，遗址仅被象征性地与周边地区隔离开来。
▲郑州日本领事馆旧址
脏、乱、差是同义词，精致是奢侈品。无论是省委的经纬路，如经五路、经七路，还是西郊市政府，如伏牛路、桐柏路，路面坑坑洼洼，体验感极差；而且水系里到处都是污水，实在对不上省委的称号。
▲金水河实拍
但瑕不掩瑜，郑州旧城虽然存在明显短板，但其核心资源短期内仍是包括郑东新区在内的任何一个新区所无法比拟的，研究郑州旧城房地产成功案例，将为未来提供借鉴。
1、旧城改善房，投资、自住皆宜。
老城区居民有地缘归属，人脉、资源、生活圈都在一个固定的范围内，生理和心理上都不愿意离开原来的地域。
但现有老旧房屋多为多层住宅，居住体验较差，交通、照明、社区环境陈旧，大部分房屋已失去价值，区域改造需求极强。
受地理因素和改善性需求双重作用的影响，旧城区不少房地产项目都以这种角色存在，100平米以下小户型和100平米以上大户型的市场售价比同一小区的小户型高出2000-3000元/平米。
金逸国际花都、昆仑望悦、康桥金悦尚郡、康桥西山皇家公馆、正弘蓝堡湾等均是如此。
在这5个例子中，只有昆仑望悦2.5的容积率还算提升，而康桥金悦尚郡6+的容积率甚至比筒楼和安置房还要低，但并不影响溢价。
当然，我们也不能绕过万科“正房集”地王项目，万科美景世界二手房将在改善项目稀缺的金水区南阳路沿线释放出怎样的威力，让我们拭目以待。
2、旧城延伸区是人口自然溢出的第一站，是房产保值的良好目标区域。
老城区改造刻不容缓，土地出让难度加大，但居住在这里的人们又不愿意离开，其自然延伸区自然成为首选。
高新区、长溪湖新区可以视为中原旧城的延伸区；二七新区为二七旧城的延伸区；上都新区为管城区的延伸区；惠济区可以视为金水区的主要溢出区之一。
这些新区大多高标准、高规格起步，按照最新的市政标准和绿化水平建设，其中惠济区最为特殊，它本身就是一个独立的城区，又与金水古城在路网、人员往来等方面实现无缝衔接，区域间不存在明显的城市断层带和城市区域发展的阻碍，是不少金水古城居民改善居住条件的重要选择。
金水古镇作为省委所在地，是郑州市最富裕的地区，自然而然地溢出到惠济区，这也是惠济区房价高于其他主城区的原因之一，除了环境优势、土地紧缺、靠近北龙湖等因素外。
3郑州郊区
荥阳、中牟、新郑、黄河北等地都位于郑州较远的郊区，但荥阳东部、绿博会、南龙湖、平原新区等地凭借各自的优势，成为资金紧张的外地人来郑州置业的首选。
荥阳东的地铁10号线率先开通、绿博集团郑东项目的下一站、南龙湖紧邻主城区、平原新区20分钟可达郑州，都是各自区域的骄傲或核心卖点。
只要市场稳步上涨就好，但一旦市场开始下滑，这些以郑州为依托的区域就会率先降价，无论是供需原因还是市场原因，特价房、内部员工房、八折房都是最先从这些区域流出的。
就保值目的而言，这些区域没有郑州市区强；就投资目的而言，这些区域的潜力并不比城市延伸区和郊区大；就自住目的而言，当然各取所需，没有问题。
但其实无论怎样，只要遵循以下几点就可以了。
1、郑州大都市圈内，有明确地铁规划的房产相对更有价值。
与其他国家中心城市相比，郑州的城市面积还比较小，未来郑州将会成为1500万人口甚至更多的特大城市。
地铁让城市空间和通勤距离比你想象的还要近，无论是二七广场、紫荆山作为城市中心，还是郑东CBD，地铁都能在固定的时间到达你身边。
2、只从自有房角度看城市发展大势是没有用的。
如果你在郑州高新区工作，即使郑东大势所趋发展，其实和你关系不大，在城那边买房的结果就是：前路漫漫，任重而道远，还得自己努力奋斗，奔波跋涉！
当你解决了温饱问题之后，再去想投资，投资之前，你首先要想两个字：赚钱。
3.进步的群体可优先考虑。
对于那些想要改善居住条件，但又没有地域归属感或朝九晚五工作压力的人来说，郊区是一个不错的选择，那里人少，树木更绿。即使是像 Pro Utopia 这样的房产，也可以作为这些人的第一居所。当然，我们也必须单独考虑每处房产。
编辑也有自己的看法
对于有急需住房需求的人来说，“无需等待”是一句金科玉律。不仅急需购置的首套房金融属性较低，多用于解决住房问题，而且因为急需找不到房市所谓的“底部”，容易受市场影响。
人是屠夫，我是肉。但鱼不甘于当肉，非要与刀搏斗。最后的结果，注定是粉身碎骨。
1、地铁仍然是住房需求者的第一或第二选择。
早晚高峰，一号线黄河南路以东站通常人头攒动，中州大道以西的车流则开向郑州老城区。明年五一后，郑州地铁五号线将开通运营，客流将比一号线还要大。
人流带来资本、带来金钱，未来几十年，5号线将是郑州人口最密集、最有价值的线路。
随着郑州城市框架的扩大，10号线将延伸至上街、荥阳，17号线将延伸至港区、许昌，8号线将连接荥阳、中牟。未来这些地方将因为房价便宜、交通便利而成为上海华侨城、北京天宫等大城市的“睡城”，而现在的南龙湖就是它们的前身。
建议放弃那些五年内没有建设迹象的地铁和那些所谓的长期规划的地铁，因为存在太多不确定性。
远郊的地铁口一般都配有大型停车场，对于住房需求迫切的租客来说，地铁口单间租金比地铁口单间高500-1000元是正常现象。反正也要骑摩拜、ofo，如果每天多骑5-10分钟，房租能省下500-1000元，还是值得考虑的。
2.从某种意义上来说，学校对于有紧急需要的人来说，是一种相当于地铁的重要资源。
以后接送孩子的工作很有可能会交给家长，如果你家住郑东新区，你还要让家长每天去金水区、中原区接孩子放学吗？
郑州的好学校毕竟是少数，更重要的是，好学校的建设需要时间，那些草草建成的所谓好学校，往往都是空置的。随着郑州人口的持续增长，这些稀缺的教育资源，长远来看，将成为郑州中产阶层的主要社会资源之一。潜力学校周边区域的价值已经开始显现，比如农科路小学、淮河路小学等。
3.至于生意，我觉得可以淡化。
周围不一定要有大型商业区，毕竟你一周或一个月去电影院或商场的次数还是很有限的。这可以看作是加分项，但不是必要项。在很多城市主城区的延伸区域，人口密度增加后，商业自然就起来了。楼下有个便利店或一个小菜市场其实就能满足基本的生活需求。而且，随着网络购物的盛行，网购可能是你购买商品的主要渠道。
对于投资而言，观望或许是个好主意，有时间的人可以寻找便宜货。
市场越是呈现下滑趋势，市场上就会不断涌现出越多的好交易。
结论
对于不同收入群体来说，无论是投资、理财，甚至房产，首先考虑的不应该是收入，而是稳定和安全。前段时间的股市“黑色星期五”，满地都是绿色跌停板，散户们哀鸿遍野，损失惨重。
在城镇化进程还未结束的当下，房地产市场依然是老百姓最稳定的投资方式之一，因此我对房地产市场还是持乐观态度的。
房价和开发一样，都是螺旋式上升，曲折前进，经历了一波大行情之后，需要休养生息，就像跑完马拉松之后，你还指望运动员冲刺一百米吗？
