我是星叔，中国资深房产投资专家，你最好的购房策略师，已经为5000人提供过最好的购房方案。星叔不像其他自媒体那样遮遮掩掩，迷惑你！星叔是实干家，只告诉你最有用的操作和建议。
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问：你好，星叔，我未婚，刚毕业，在深圳工作，想在深圳地区买第一套房子（钱不多，20万左右），两年内住不进去，东莞一手房没有房券，之前看到你发的东莞适合三阶段投资，由于钱不多，打算在靠近高铁的惠州惠阳买二手房，或者东莞石龙镇佳兆业中央阁，或者等到21年有30万左右钱再去离深圳近的东莞樟木头或者虎门买二手房，怕明年房价涨，请星叔抽空给我指点一下，谢谢。
答：我不是要打击有意买房的朋友，但是如果你只有二三十万的话，任何能坑你的都是骗局，尤其是惠阳高铁附近的房子。
建议大家选择东莞虎门的二手房，无房票。
我不知道你的现金流，只能说如果你买的房子评估价明显高很多，税费就足以吃掉你首付的很大一部分了。当然也有房子首付和税加起来只需要10%的首付，首付可以控制在20-30万之间。
但我还是建议，如果能借到钱，再进行下一步，否则，如果刚毕业，现金流不足，就不要贸然行动。
投资房产不是盲目之举，买错房子比不买后果更严重，一旦掉入陷阱，房价涨不上去，卖不出去，贷款也贷不到款，还占额度，每个月还要还分期付款，痛苦至极。
我整理了几个新手经常陷入的坑：
1、再次强调，不要购买公寓、商铺、工业写字楼等非住宅产品，这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，其保值功能无法与住宅相比。
2、不要买旅游地产，三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房产千万不要碰，买了就是大坑，最后弄个几百万的房子。
4、除非你有很高的自住需求，否则不要买别墅。别墅的特殊性决定了它是消费品，别墅本身的回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，增加风险。
3、不要只追求“量”而不追求“质”。同样的首付，是买两套郊区房，还是一套市中心房？郊区的房子不是那么容易出租、升值、出售，虽然房子多，但升值难度大。
4. 不要滥用你的首次贷款资格。每个人一生只有一次机会支付30%的首付，所以你必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随便用你的首次贷款资格买房子。在你的能力范围内武汉虹桥家园二手房价，尽可能多地从银行借钱，买一套总价值最高的房子。
5、不要被房子的“外表”所迷惑。影响买房的宏观因素排序为：地段>学区>社区品质>地铁。单身公寓的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否带阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足，再根据微观因素选择单身公寓。
6、买房犹豫不决，错失良机。投资需要计算收益率，所以买房要考虑时机。今年全球都是资金泛滥，趁着房价横盘下跌，赶紧买房吧。
好房子的一个特点就是流动性强，容易出售。
流动性来自于核心购买力的需求，以及住房供应的挤压效应。
只有那些位于有持续人口流入和产业支撑的城市的房屋才具有长期投资价值，因为它们一直有巨大的需求。
问：杏先生，请问贵州铜仁这样的五线城市，碧桂园的楼盘值得投资吗？我最近打算买一套二手联排别墅，不是急需，目前有自己的房子，想换个环境，现在名下还有一套房子还在按揭，如果买这套二手别墅，需要支付哪些费用？怎么跟中介砍价？房子是2014年建的吗？
答：五线城市的别墅投资价值不大，除非纯自用。如果要买的话，建议买新房。二手别墅过户税不划算，因为别墅总价高。
我一直建议大家在四五线城市买个好房子自住就好，没必要在这种低线城市投入巨资，这些城市既没有太大的潜力，也不缺买家，未来的投资方向还是在一线和强二线城市。
西南城市我推荐大家投资重庆，没有购房券限制，容易发展。因为贵州整体存在感不强，重庆作为直辖市，红利比较多，雪坡长，值得长期投资。另外重庆是山城，平地资源有限，未来肯定会有一波拉升。
可以查看知识星球内部分享，了解重庆最具投资价值的行业
问：星叔你好，我家在唐山，首付三成就可以买房，未来三年都会住在唐山，离开工作了，目前在租房，现在的想法是买一居室现房或者二手房自住，离开后出租或者出售。不知道这样是否明智，还是继续租房，在其他城市买个小户型等升值。今天看看在沈阳买有没有可能。因为准备领结婚证的男朋友在河北已经有房贷了，婚后也算是第二套，所以男朋友想在领结婚证前用我的名字作为第一笔贷款，买个不亏钱又能升值的小户型。男朋友明年可以领北京房票，但是北京的房价太高了，所以想在力所能及的范围内做些规划。
如果我现在想在唐山买小户型的房子，应该注意哪些问题呢？请各位大侠指点一下，谢谢了。
答：第30条想婚前投资，好好利用首置业资格，这个想法是对的，但是不建议在唐山买。
如果你想在唐山再呆三年再离开，我建议你采取“投资居住分离”的策略，在唐山工作的地方附近租个房子，在沈阳投资。
沈阳是东北三省唯一的国家中心城市，也是东北三省唯一人口净流入的城市，沈阳历史地位较高。
弱二线城市中，沈阳是唯一一个房价还未上涨的城市，是开发重点，非常适合2-3年的短期投资。
唐山作为典型的三线城市，外来人口流入有限，需求不太可能大幅增长。近期，唐山成为房地产中介青睐的地区，由于房价低廉，唐山也吸引了不少来自北京的超员购房者。
但无论从调控时机、通勤条件，还是当前房地产市场的两极分化，以及唐山的经济困境等角度考虑，如果你想在唐山买房，希望获得和燕郊、香河一样的回报，恐怕只能做买家了。
唐山主要有以下几个原因：
1、唐山与燕郊、香河、大厂等北京周边地区相比，距离北京太远，不具备地理优势。
2、住房市场饱和，空置房屋较多。
3、人才流出较少，外来人口数量较少。
4、城市能源水平较低，资源支撑不完善。
5、为重工业城市，空气污染严重，不适宜居住。
6、经济低迷，产能过剩，人均收入较低。
问：你好，星叔，我有个问题想问你一下，孝感市区可以买二手房投资吗？如果可以，应该买多大的房子？因为我手上有一套低于市场价2000多元的房子，可以作为投资吗？总价18万，每月还款700多元，如果买回来出租的话，每月租金1100元，你有什么建议吗？
答：千万别单纯为了投资而买孝感！
当前房地产市场的格局是：一二线中心城市稳定；
弱势二线城市和部分三四线城市出现反弹或零增长；
其他小城市和城镇正在经历低潮。
孝感等四线城市经历了一波去库存房价上涨潮之后，房子已经变成了纯粹的居住用房，新房看似涨价，二手房却没有市场，有价无需，城市很可能会停滞。
农村的资金流入不足以支撑房价的大幅上涨，高端群体本身可能会去往更中心的城市，如此循环，小城市又被大城市进一步蚕食。
这个省份投资，只推荐去武汉。
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问：星叔，如果杠杆包括房租收入等，贷款额度一般是月收入的几倍，还能维持。因为我一直看成是长期持有的想法，那么每月的现金流都是一个问题，如果靠贷款养活贷款还能维持得住。
答：极端情况下，只要你的现金流强劲且可持续，你的债务可以永远维持下去，你只需要有能力承担贷款利息即可。
但现实中，这中间过程的扩张或者收缩，分分钟会打乱你的节奏，你的现金无法填满各种穴位。
因此，对于大多数人来说，通过贷款来偿还贷款是一项危险的行为。
谁知道变化是否会突然来临？
真正能长久的只有高现金、高负债、高资产，对于大多数人来说，在现金流正常的情况下，控制负债率在50%以内，就能保平安。
问：附加问题，如果我想在沈阳买房投资，总价18万左右，是买磨子山碧桂园公园印象还是找满融地区的二手房？听说满融最近很有潜力。因为我在沈抚新城上班，同事买了棋盘山的中旅万科城。现在沈阳浑南东新区和新市政府的房价差不多，不知道以后哪个涨幅会好一些。另外很多同事买了小学区的危旧房，不知道是买校本部的危旧房还是分校区的危旧房自己住。
答：沈阳全省用10年时间发展起来的湖南，现在才刚刚起步；沈北全市用6、7年时间发展起来的沈北，现在才初见成效。
沈抚新城刚刚进入成长通道，五年内发展不乐观，距离主城区25公里太远，资金方面对产业落地也不乐观。
千万不要考虑投资沈阳老旧破旧的小学区房，除非是自用。
湖南已经被炒作起来了，别再追高价了，新城政府很少有便宜的二手房，而且大部分都是刚交房，还没有办证、交付。
地铁4号线或者9号线沿线的价格还是很好的，三年内还有机会翻一番。
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问：请问星叔能评价一下衡阳的房地产市场吗？现在投资房地产安全吗？
答：现在城镇化进程进入后半段，城市之间的分化越来越明显，强者愈强、弱者愈弱，而且人口老龄化、少子化趋势叠加。
预计几年后，全国将有数百个类似鹤岗的大小城市，成为城市竞争中的被淘汰的城市。
目前日本有的城市在免费赠送房屋，中国城市也有可能出现这样的情况。在新一轮的城市竞争中，最先萎缩的是五六线城市，其次是四五线城市，然后是一些三线城市……
这些情况在未来10-20年内都会相继出现。
所以不管现在在哪里，一定要尽力去资源最丰富、对人口有吸引力的城市，不仅是为了保护自己，也是为了保护子孙后代。
只有大城市才有房地产。
抛弃小城市，拥抱大城市，将是未来十年房地产投资的核心主题。
普遍暴涨的时代已经过去，选对城市、选对区域、选对产品，才能不亏不赚。
问题：你好，杏叔，请问买二手房怎样才能交三成首付？
答：如果你买了二套房，想把它变成第一套房，可以做二套房转一套房，具体操作方法在知识星球有分享。
问：能推荐一下今年的热点吗？我的预算是300-800万，只是投资，刚刚找到房子，前滩还没能买到房子，也不抱太大希望。
答：除了前滩这种限价房，买了就能赚钱外，其他的房子就不好说了。
思路有两个，一是买有学区的二手房，最好是双学区，九年制学区也可以，趁着校票升值。
另一类是城郊热点地区，如前滩辐射区、张江辐射区、大虹桥辐射区等。
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问题：你好，星叔，急需解答！！我家住威海经济区，刚结婚，目前在租房，首付大概35-40万，想买个总价10万左右的房子，看房很久了，很纠结。
本人现有意向购置怡安园四楼二手82平米三房多层住宅，总价108万。
义元小区的房子大概有10年了，位置不错，其他的就一般了。
华信家园还有一套房子，大概100平米，15楼有电梯，总价102万，装修还挺新的。华信家园房子大概5年左右，地段一般，其他都一般。
两套户型都可以即刻入住，想问一下星叔，哪个比较适合自住，是怡园地段好一点但有点老的，还是华信花园有电梯的高层？以后没有电梯的多层住宅会被淘汰吗？我很困惑，急需星叔！
答：建议购买华信家园，新房更利于长期持有，居住体验也更好。
如果没有电梯的多层建筑，在您以后出售时将会是一个重大缺陷，所以不要购买有楼梯的房子。
有楼梯的房子是上个世纪的产物。
它象征着停车位不足、花园狭小、门面难看、上楼困难、居住舒适度低。这种产品往往意味着流动性差，将来想卖的时候，由于期限较长，贷款会比较困难。
问：你好，杏叔，请问怎样才能尽快把房子卖出去呢？
答：大多数人都知道如何买房，却不知道如何卖房。关于卖房的几个基本常识，请看知识星球《卖房技巧-如何快速、合理地卖出房子》内部分享。
问：你好，星叔，我在宜宾有一处房产，未来几年应该不会住在那里了，是卖掉还是等好价钱？未来房产投资趋势会如何？
答：更新换代是一个好时机，尤其在三四线城市。
今天房地产还是比较好的投资渠道，但是下半年房地产市场，以前是普遍性的上涨，现在是选择性的上涨。
未来房地产的增长空间、速度、利润都受到多重限制，并不是所有的房地产项目未来都具备投资价值。
由于监管等原因、市场供给原因以及不同业态发展不平衡，其增值率和投资机会有很大差异。
未来只有20%的城市、20%的房地产项目、20%的房地产公司值得投资，房地产市场的两极分化是不可避免的。
房产投资“讲价值胜过讲价格，讲城市胜过讲房市”！
选择正确的城市往往是房地产投资的首要选择。
甚至城市的选择也决定了投资成功与否和回报大小的一半。
提问：杏叔，请问一下买二手房怎么跟房东砍价？
答：砍价是一门技巧，具体请看知识星球内部分享《二手房砍价技巧：50万如何砍价》。
问：老师您好，最近我很苦恼，我想成为一个优秀、成功的人，但有时候又觉得平凡、快乐就够了，但是这样反而会让我感觉很轻松，我讨厌这种感觉，我觉得我需要有人给我一些建议。
答：我认为最好的建议来自于生活中的困难情况。
困难给我带来了很多改变。
很少有人能一直保持极度自律和卓越，只不过他们可能会遇到更多的困难和挑战，让他们没有多少喘息的时间。
富爸爸系列丛书之一《点石成金》是罗伯特·清崎和特朗普在特朗普当总统之前合著的，两人都提到，最好的成长机会就是失败。
失败来临时，会逼迫你投入更多时间和精力，让自己变得更强大。特朗普讲了自己的故事，27岁那年，他完成了特朗普广场的改造，觉得自己是个商业天才，不用费什么力气就能赚钱。后来他沉迷于声色犬马，失去了重心。金融危机让他意识到自己的问题，重新开始做出调整。
我常说：我们总说幸福就够了，但事实上，如果不努力，就不会幸福，就不会够好。
平凡而快乐，不代表不用努力就能得到，这应该叫无为，当你的努力长期得不到回报时，你不会快乐，只会陷入无聊和自我厌恶。
所以，创造困难，然后努力实现它吧！
房地产注定是一门只有少数人能赚钱的生意，我们走在了大多数人的前面，一步步教你如何白手起家积累千万资产。很多人留言问我问题武汉虹桥家园二手房价，但星叔精力有限，没法一一解答。
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