近期，房价下跌的城市越来越多，尤其是曾经被认为是房价韧性最强的城市北京，房价连续下跌两年，毫无好转迹象，甚至有加速下跌的迹象，北京房价的疲软也很大程度上摧毁了人们对于国内房地产市场只会涨不会跌的信念。
随着房价下跌，人们对于房产投资的心态也愈发保守。很多打算买房的人开始担心这个问题：如果房价下跌，我还需不需要用最高贷款额度来买房？而已经买房的人甚至开始思考，是否要提前还清房贷？
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过去20年，国内楼市创造了只涨不跌的神话。对于购房者来说，只要能申请到房贷，最好的策略肯定是满额借——用完自己的贷款额，借30年。因为只要房价持续上涨，房贷杠杆越高30年后 房价，收益率就越高。之所以选择30年而不是20年，主要是为了减轻每月的还贷压力，让购房者能够支撑更高的贷款额，买更贵甚至更多的房子，将杠杆运用到极致。虽然表面上看，贷款期限越长，需要支付的利息支出就越多，但如果房价能够持续大幅上涨，额外的利息支出就可以忽略不计。
但现在，楼市只涨不跌的前提已经不复存在，就连北京楼市，也传出了降价100万元的消息。因此，如果还按照过去的方式采用全额贷款的策略，在楼市下跌的背景下确实会面临较大的风险。如果购房者的房贷过高，房价下跌带来的最直接风险就是负资产，也就是房子的价值低于贷款额。如果你用80万元的贷款买了一套100万元的房子，如果房价降到70万元，这套房子对你来说就是负资产。房子变成负资产之后，“理性”的选择就是停止还贷，放弃这套房子。毕竟，没人愿意花80万元去贷款70万元。
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上世纪 90 年代，日本房地产泡沫破裂、大量房屋沦为负资产后，购房者被迫不断偿还房贷，抛弃住房，最终落得流落街头甚至自杀的下场。悲剧背后的原因，就是购房者使用了过高的房贷杠杆，房价下跌幅度远超预期，最高跌幅超过 70%。
从数据来看，国内购房者申请房贷确实变得更加谨慎。央行数据显示，今年三季度末，新增个人住房贷款3.3万亿元，占全部新增贷款的24%。前几年房价暴涨的时候，我国信贷体系新增贷款有一半流向了个人房贷。如今新增房贷占比下降了一半，一方面是管理层有意控制，另一方面是越来越多的购房者意识到风险，开始主动控制购房杠杆。
在房价只能涨不能跌的信念被打破后，房产投资的逻辑和方式也发生了变化。对于打算买房的人来说，主要考虑的是要不要降低房贷杠杆，而对于已经买房的人来说，一些人已经开始考虑要不要提前还贷？
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是否应该提前还清房贷？其中一个重要的考量是，未来这笔闲钱能带来多少利润。如果预期利润高于房贷利息，那么就没有必要提前还清贷款。相反，如果你预期这笔钱未来没有很好的投资渠道，可能会被通货膨胀吞噬而贬值，那么提前还清贷款是一个不错的选择。
2016年是房价大涨的一年，国内房贷利率处于非常划算的水平。当时5年期以上贷款利率为4.9%，多数商业银行对首次购房者提供15%的优惠，实际利率只有4.17%，基本是历史最低的房贷利率。而且当时市面上理财产品种类繁多，预期收益都在5%以上，有的甚至达到两位数。银行的低利率给购房者提供了无风险的套利空间。因此，当时国内房价最疯狂的上涨，很大程度上和利率环境有关。 在当时的背景下，即便不考虑未来房价上涨的因素，仅从利率角度来看，贷款买房已经非常划算，而且购房者无需提前还款30年后 房价，因为用手头的资金购买一款理财产品完全可以覆盖房贷的利息支出，甚至还有盈余。
但现在情况发生了变化，近几年房贷利率不断上涨，首套房利率基本都在5.5%以上，比前几年上涨了30%，二套房利率更是贵了不少。在房贷利率不断上涨的同时，市面上理财产品的收益率却在快速下降。随着P2P的大规模清理，银行理财不再承诺保本，市面上能超过4%的无风险理财产品屈指可数。这意味着通过理财产品跑赢房贷利率已经不可能了，房贷的套利空间已经彻底消失。
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理财产品收益率下降的同时，通胀指数却快速上涨。今年11月最新CPI已达4.5%，创8年来新高，而过去几年，国内通胀指数基本在2%左右波动。理财收益的下降，通胀指数的飙升，意味着现金资产贬值速度加快。在目前的背景下，如果手头现金没有好的投资渠道，确实可以考虑提前还贷。
如何提前还贷也有一些技术性操作，房贷还款方式有两种：等额本息还款和等额本金还款。如果每月还款金额相同，就是等额本息还款。我国大部分购房者采用这种方式。等额本息还款方式，前几年主要是偿还利息支出，本金偿还比例比较小。随着时间的推移，偿还的利息越来越少，偿还的本金越来越多。
因此，如果想提前还清贷款以减轻利息压力，应尽量在头几年还清贷款，越晚提前还清贷款对减少利息支出的效果就越差。具体来说，如果你前几年申请的是便宜、利率较低的房贷，利息高峰期已经过去，那么提前还清贷款意义不大。如果你近几年申请的是比较贵的房贷，利息高峰期已经过去，闲钱没地方放，那么提前还清贷款是一个不错的选择。
当然，当前形势下购房者的去杠杆行为，都是对未来房价下跌的预期。但当前房地产市场面临一个重大变量，就是政策调控是否会再次放松。近期，不少地方政府开始放松对房地产市场的调控政策，包括放宽限购、降低购房门槛等等。近10年来，国内房地产市场调控经历了两次大的转向，分别是2008年和2015年。这两次转向的结果，都是导致房价快速上涨。如果房地产市场迎来第三次转向，房价短期内大概率会反弹。
但从更长远的角度看，国内房地产市场不可能总是靠反复打针维持，在经历了过去20年的疯狂上涨后，我们对房地产市场的未来应该更加谨慎。
