我是星叔，中国资深房产投资专家，你最好的购房策略师，已经为5000人提供过最好的购房方案。星叔不像其他自媒体那样遮遮掩掩30年后 房价，迷惑你！星叔是实干家，只告诉你最有用的操作和建议。
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问：你好，星叔，济南CBD适合买商铺吗？住宅和商业哪个更有投资价值？
答：不建议投资商铺，购买住宅物业是优先考虑的。
第一是城市化的饱和，过去店铺赚钱是因为城市商业发展不发达，一个城市就那么几条商业街，店铺是稀缺商品。
如今，商业街、住宅中心纷纷拔地而起，集中的商业效应分流了购物需求，大型商场周边的商铺瞬间变得“灯下暗”。
其次，互联网电商取代了商铺的功能，随着移动互联网时代的繁荣，线上获客渠道被打通，商铺作为街边曝光吸引客流的功能被大大弱化。
这几年你会发现大家都在商场或者淘宝买衣服，很多美容院、小酒吧、发廊、瑜伽健身中心等服务场所也从街边小店搬到了更便宜的公寓或者房子里。
这对商铺的价值影响是很大的，很多人说我家小区门口的商铺天天人流如织，是不是要投资一下呢？
这也需要考虑交易的问题。
商铺的交易税大概占到房价的20%到30%，比商住公寓还要离谱，基本上把商铺升值带来的利润都吃掉了，很难卖出去，只适合用来赚租金。
符合条件的商铺要赚取租金，必须有7%至8%以上的回报率，而且每月的租金要能覆盖50%首付所需的每月贷款，这样的商铺才有投资价值。
问：你好，星叔叔。我是新来的，我和老公在陕西汉中县打工，父母双方各自盖房，我们一起住，手里有5万子弹，可以存住房公积金。想着去汉中抵押一套房子，以后可能给娃上学用。目前想选一套龙岗桥南北两边的房子，南郑有个桃李春风，但怕位置远，没有配套，单价6600左右。我也想咬咬牙，去成都或者西安，但压力太大了，我们是普通打工者，实在没办法。请星叔叔给点建议。
答：你好，西安买房比汉中好，价值肯定会大一些。如果没有房票的话可以考虑西咸新区，没有限购。
选择一线或二线城市目前可能看起来很困难，但你可以根据自己的情况来处理。
退很容易，进很难，所以大多数人都愿意直接在自己居住的城市建立阵地，但一二线城市有更好的平台资源和更大的财富积累机会，这是它独特的魅力。
在西安西咸新区五大新城中，沣东实力最强，因为沣东属于西安市行政管辖范围，而且紧邻高新区，可以承接高新区的溢出效应。说白了，沣东就是西安自己的城市，所以可以优先考虑沣东板块。
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问：你好，我第一个问题，请问您能不能评价一下莱芜？莱芜以前是地级市，现在是济南的一个区，现在山东重工也落户莱芜，请问莱芜未来还有发展潜力吗？
答：作为山东省省会，长远来看对济南扩大省会地位是有利的，看来它并没有放弃全国中心战略，莱芜划归济南，未来将有数百万新济南人有资格入住济南房。
政策影响不大，短期会有些炒作，最多炒雪野湖湖景别墅，还是不建议投资，济南市区比较安全。
你可以在莱芜买一套房子自己用，剩下的钱在济南市花。
问：星叔，您一直推荐贷款30年，我算了一下，30年贷款利息差不多和我房子的总价差不多了，我觉得30年贷款真的不划算，您能详细说一下吗？谢谢！
答：如果你买房按揭30年，利息差不多等于房价，这是典型的数学题，按揭金额加上30年的利息差不多等于按揭房价，这也是事实，这是数学题。
但您从银行面临的实际贷款和利息是一个经济问题。
1973年，一个姐姐在银行存了1200元，44年后，也就是2017年，姐姐从银行得到利息1484.04元，本金加利息一共是2684.04元。
这个跟你问的这个情况比较像，一个是按揭贷款，要付利息；一个是把钱存入银行，要赚利息。
1973年的1200元相当于现在多少钱？当时普通工人的月工资是20多元。你能算一下相当于现在几个月的工资吗？
有人算过，当年1200元可以盖两栋房子，在北京可以买一套四合院，现在北京一套四合院要上亿。
如果我用这1200元买了一两套房子，现在这几套房子值多少钱？如果我用这1200元抵押了几套房子，现在这几套房子值多少钱？利息重要吗？
你必须明白一件事：这个世界上最不值钱的东西就是金钱本身。
因此，你不能用今天计算的房贷利息，和几年后进行比较。
30年前，如果有人有一万元，就会名声大噪，被称为“万元户”。但现在，一万元太常见了。也许今天的一万元，30年后可能就相当于几百元。那么，你抵押的几十万元，30年后会相当于多少钱？这重要吗？
这起47年前的存款案说明了一个问题，我们不应该用数学问题去算今天的贷款和利息，而是要用经济学的角度去思考房贷和利息问题，这两者是不一样的。
综上所述，
总之，买房时，能用抵押贷款的尽量用，抵押贷款买房，房贷还款和利息都是固定的，几十年都不会有太大变化。
而且未来经济是不断变化着的！
问题：星叔你好，这是我作为新手的第一个问题。我在银川有一套房子，现在还没入住，不过明年年底可能就会入住。房租大概能覆盖每个月的房款，我和老公一个月的收入大概在1万左右。我女儿现在在重庆上大学，想在重庆投资一套房子，但是我资金有限，只能凑够20万。我想把银川的房子卖掉，拿到45万左右，用首付和首笔贷款在重庆买一套房子，然后在银川再买一套房子自住，这个想法可行吗？我资金有限，请问重庆有哪些房产项目投资回报率高？请大家给点建议。
答：您好，由于您目前有急需居住的银川房屋，没有必要卖掉再买一套，光是税费就很不划算，而且您也没有急需改善居住条件。
如果你为了腾出一张首置业票而卖掉银川，那还不如直接开发你女儿的首置业票去买重庆呢。
在重庆，首付预算20-30万，只能买郊区的房子。
有几个地方，顺序是：龙洲湾>茶园>大学城，重点是在这几个区域买二手房。
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问题：你好！星叔，我刚入行，这是我第一次问问题。我想给女儿买一套上海内环的二手学区小房。女儿有户口，这是她第一套房子，也是第一笔贷款，她未婚，我有120万资金。请问哪个区更有投资价值？谢谢！
答：上海今年的结构性市场肯定很大，所以你可以尝试学区房。
根据我们一线反馈，浦东九年制学区的房价已经大幅上涨。
建议大家关注一下浦西黄浦静安闵行的双学区房，今年有机会买到初中区房。
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问：万能的星叔叔！您好！关注您的房市问答很久了！一直想换房但拿不定主意所以来咨询您！浙江衢州置业，儿子上小学四年级，刚把老城区15年的房子（锦绣家园）卖了，现在有240万现金，还有一套90平米2室多层复式公寓（亭川北区，市值150万左右）住，还有40万合并贷款要还。
我孩子现在在老菱湖校区读书，我在衢州大学工作，所以不用担心孩子学区问题。父母都是农民，住在离家1-2小时车程的农村。我们买房的优先考虑因素是：提高生活质量（希望有家庭图书馆、影音室、健身区、大厨房、父母可以短住等，最好有花园或露台，社区环境好），升值潜力，周边配套，距离近，最后考虑学区。
我看过各个小区的户型，有八寮月亮湾的底层复式，九润公馆的联排，郁金香郡的顶层复式、复式，牡丹园的顶层复式等等，还有即将开盘的云澜公馆的四房，但因为价格问题，一直没能买到。
星叔，能不能告诉我衢州房价的走势？现在买还是再等等？我的目标价位在420万左右。能买到哪套房子？以后会升值吗？
答：衢州目前房价不算便宜，但受地理位置和经济发展影响，房价不会跌太多，大方向还是稳中向好，未来增速大概率还是跟随整体市场，很难跳出独立市场的局面，毕竟城市能级不高，同省的杭州、宁波也一直在被动吸血。
从购买角度来看，今年的购买时机非常适合即时需求或改善性购买。另外，如果你在本地经营30年后 房价，购买既用于自用也用于投资，那么无需观望。现在是一个入手的好机会。
买房一定要摒弃完美主义，不要太挑剔。没有完美的房子，适合自己，满足自己需求的房子就是好的。你的需求比较明确，装修一下就好。
购买自住房子，首先考虑的是居住功能，如果钱够，房子应该能满足你所有的生活需求。
如果资金有限，住宅功能无法全部满足，那么就要对功能进行排序，把最重要的元素放在前面，以便于选择。
对于大部分买房自住的人来说，考虑因素的排序为：面积-学区-距离工作地点-商业-医院-户型-朝向-绿化-物业。
从自住角度来说，复式、顶层复式、叠拼房、联排别墅等，可以满足你各种改善需求，比如家庭图书馆、影音室、健身区、大厨房等，可以买一套自住享受。从投资角度来说，这几种房产的流动性和金融性不如高层建筑。
在你的城市，找到类似地段、同时推出的别墅和公寓，并将原售价与现价进行比较。一般情况下，大户型公寓升值速度更快。
相比较而言，建议考虑云澜公馆的四居室。
问题：你好，星叔，这是我的第一个问题。我家住北京亦庄。预算：卖掉现在的小两居室可以筹到340万。想改善一下居住条件，换个三居室。学区也希望好一点，同时还要有一定的保值增值，以后想换的时候可以卖掉。
我目前在天宝家园有一套57平米的小两居室，小区对面就是亦庄十二年制人民大学附属中学，孩子目前10个月，想改善一下住房环境，换一套三居室，也在考虑学区。1、亦庄河西区河悦华锦、碧桂园、金域学府等限时抢购房项目有推荐吗？
2.也有朋友告诉我可以考虑二手房，毕竟限量房需要持有7年左右才能交易，还要租房一段时间。如果要换房，二手房和新房你推荐哪个？二手房你推荐哪个？
3.另外，亦庄还有不少限时抢购房源，您推荐哪一套？暂时不要考虑通勤时间，因为以后可能会有工作变动。
4、现在是换房的好时机吗？我们住的房子虽然小，但以后孩子上学很方便，我们也没有生二胎的打算，我们也在纠结要不要换房，最有可能的原因是以后父母会收留他们照顾，我们纠结啊。
