越南作为近年来东南亚经济增长最快的国家，其房地产市场越来越受到全球投资者的关注。
越南外国投资局（FIA）近日公布的数据显示，今年前5个月，越南吸收的外商直接投资达167.4亿美元（约合1150亿元人民币），同比增长69.1%，创4年来新高。其中，约11亿美元流入房地产市场，仅次于制造业和加工业。
大量外资的涌入，导致该国中高端房地产特别是公寓价格大幅上涨。
当然，投资越南房产的风险也不能忽视，比如：外国人只能购买没有土地的公寓，且产权只有50年（可续期）；外国业主不能拥有同一社区内超过30%的房产；另外还有越南盾（兑美元）贬值的风险。
越南铁成地产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时也提醒，顶级豪宅的售价远远超出当地民众的收入水平，投资潜力有限，仅仅是当地富人身份地位的象征。
位列全球GDP增长最快的国家之一
据全球房地产经纪公司JLL统计，2019年第一季度，越南胡志明市公寓价格同比飙升22.7%至每平方米2028美元（约合人民币13933元）；同期，首都河内的公寓平均价格也涨至每平方米1407美元，同比上涨6.8%。
海外房产网站居外网首席执行官兼总监Carrie Law在接受第一财经记者采访时表示，越南的房价与东南亚其他地区相比非常有竞争力，不断壮大的中产阶级、持续的城市化、加强的基础设施建设都为越南房地产市场带来了长期利好。
她认为越南房地产对中国买家具有吸引力，并预计越南房价还将持续上涨相当一段时间。
越南房地产市场的蓬勃发展与该国强劲的经济增长密切相关。
根据世界银行数据，2000年至2017年，越南国内生产总值（GDP）增长了7倍，2018年GDP增速达7.08%，创10年来新高，成为全球经济增长最快的国家之一。国际货币基金组织（IMF）预测，今明两年越南GDP将保持6.5%的增速。
尽管全球贸易摩擦不断加剧，但越南尚未受到影响。
据美方统计，今年第一季度，越南对美出口同比增长40.2%，预计越南对美出口总额将超过意大利、法国、英国、印度等主要经济体。
此外，星展银行在研究报告中提到，越南的人口结构也非常有活力，该国35岁以下的年轻人占总人口的70%，人口红利无疑将为越南经济的发展提供有力支撑。
星展银行经济学家埃尔文·西雅图表示，受强劲的外国投资和劳动力增长的刺激，未来十年越南经济增长率预计将保持在6%至6.5%之间。
高端公寓每平方米平均价格超过5,000美元
普华永道（PwC）在《2019年亚太房地产市场新兴趋势》报告中指出，越南胡志明市的投资和发展前景在亚太地区名列前茅，与日本东京和泰国曼谷并驾齐驱。报告认为，对于机会主义投资者来说，胡志明市拥有许多获利机会。
越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时表示，自2015年7月越南政府开放国内房地产市场，允许外资在一定条件下购买当地住宅物业以来，河内、胡志明市等地的中高端住宅市场一直处于快速增长的轨道上。他表示看到了这方面的商机，因此选择在2016年在越南开设中介公司，为中国买家提供相关服务。
他表示，由于海外（个人）投资者无法在越南购买带土地的房屋，公寓成为他们的首选。越南最热门的住宅市场是胡志明市，其次是河内和芽庄等旅游城市，而中部地区则相对欠发达。
仲量联行（JJL）的统计数据显示，2019年第一季度，胡志明市公寓平均价格同比飙升22.7%，至每平方米2028美元；房地产咨询服务公司世邦魏理仕的数据也显示，截至2018年底，该市豪华公寓价格已升至每平方米5518美元，同比增长17%。
据外媒报道，胡志明市中心一套尚未竣工的豪华公寓去年推出后不久便销售一空，其售价约为每平方米3000美元；在有“西贡华尔街”之称的胡志明市第一区，39层高的曼哈顿大厦的公寓均价已超过每平方米6000美元。而据刘铁成介绍，胡志明市部分豪华公寓的售价甚至超过每平方米1万美元。
不过尽管当地公寓价格高企，但平均租金回报率却不低，根据第一太平戴维斯的研究数据，胡志明市公寓年租金收益率在5.8%左右。
罗学欣还向第一财经记者表示，胡志明市是中国买家最感兴趣的越南城市。她认为：“未来10年，该市的财富增长率将是全球最快的之一。该地区目前的主要产业包括建筑、基础材料、旅游和金融，未来有望成为IT行业的聚集地。”
外资的流入固然刺激了越南房地产市场，但房价坚挺的根本原因是国内需求的增加。
据房地产咨询公司莱坊此前发布的全球财富报告显示，越南“百万富翁”数量增长速度仅次于中国和印度。目前该国共有142位资产超过3000万美元的超级富豪。对于富豪来说，投资房地产无疑是最佳的资产配置方式之一。
第一太平戴维斯越南分公司负责人尼尔·麦格雷戈 (Niel MacGregor) 表示，越南越来越富裕，尤其是企业家，一直在寻找保值的方法。事实上，与中国人一样，越南人也是世界上最热衷于购房的人群之一，房屋自有率超过 90%。
CBRE 高级主管 Duong Thuy Dung 女士表示：“我们看到了巨大的变化，现在的年轻夫妇在婚后更愿意搬出父母的家，并选择在封闭式社区购买公寓。”
虽然前景看好，但外国人购房的风险也不容忽视。
需要指出的是，任何投资都有风险，越南近年来房价上涨主要受当地政策放松、货币供给过剩等因素推动，若政策方向发生改变或爆发全球金融危机，房价可能大幅下跌。
第一财经日报记者查阅2015年7月1日生效的越南住房法修正案发现，外国公民只要合法入境越南，就可以购买越南房产。同时，外国人享有50年的住房产权，以及与越南公民同等的租赁、转让或出售房产的权利。
具体条款有7个，分别是：第一，在越南投资住房项目的外国实体、外商投资企业、外国公司分支机构和代表处、外商投资基金、外国银行分支机构，均有权依法购买房地产；第二，外商投资个人及机构只允许在对外国人买房没有限制的地区投资房地产；第三，外国个人和实体最多可购买一个街区30%的公寓和特定区域250栋房屋；第四，个人投资者根据需要，可将房屋产权再延长50年；第五越南芽庄房价，外国业主可以将房产出租用于任何“法律未禁止的用途”，但在出租房产前必须通知当地房屋管理机构；第六，外国业主需缴纳国家房产税；第七，外国实体可以购买住宅物业用于安置员工，但不得出租或用于任何其他用途。
刘铁成还表示越南芽庄房价，投资者应尽量选择知名度大、信誉好的开发商，减少购买到烂尾楼或者因开发商未按实际情况申报而拿不到产权证的风险。
对于有意投资越南房地产的人士，他表示，房地产投资应以长远眼光看待，不需杠杆，更不能以炒房心态进行。短期回报率可能会有波动，但长期来看，越南房地产市场的前景依然看好。
此外，刘铁成还表示，如果是机构投资者，也可以考虑投资工业地产，投资金额相对来说比住宅地产要大，但回报率也更高。
此外，罗学新向第一财经记者表示，今年一季度，中国买家通过居外网对越南房产的问询数量仅小幅增长，同比增长8.4%；而2018年一季度，中国买家的问询数量与2017年一季度相比同比增长了164.4%。
罗学新表示：“我们认为这与近期越南市场缺乏新的豪宅上市有关，河内和胡志明市的新房供应量与去年相比分别下降了25%和50%。一旦下半年或明天上市的新房数量增加，中国买家就会再次活跃起来。”
