2月8日，房地产服务商第一太平戴维斯发布了最新研究报告《迪拜房地产市场报告-2023》，揭示了其对迪拜房地产市场在办公、住宅和工业房地产领域的关键需求驱动因素的详细调查结果。
住宅地产：2023年成交表现再创新高，首次突破10万大关
2023年，迪拜住宅业务的交易表现创下了有史以来最好的一年。
去年，得益于越来越多的外籍人士移居迪拜工作，交易量同比增长29%，达到创纪录的11.82万套，总交易量首次突破10万套大关。自2021年以来，迪拜住宅市场一直呈上升趋势。
投资来源地方面，根据意大利房地产中介集团Gabetti驻迪拜中东办事处Gabetti Middle Est的数据，迪拜前五大投资来源地分别为中国、德国、法国、英国和意大利。
上图：2022-2023 年迪拜现有和未来房产住宅房地产交易趋势
其中，朱美拉村圈、迪拜体育城、阿拉伯牧场和迪拜山庄的交易十分活跃。在迪拜其他地区，迪拜中心区、商业湾和迪拜市中心的需求也十分强劲，而朱美拉棕榈岛和迪拜码头的房产继续引领迪拜西部的住宅交易市场。
具体来说，2023 年总交易量中 78% 为公寓。此外，二手交易量超过一手交易量，交易的公寓中 51% 为二手。迪拜中央、迪拜码头和朱美拉湖塔等靠近交通和办公中心的成熟核心地段是二手交易占比较高的地区。公寓交易量最多的地点包括朱美拉村圈、迪拜河、迪拜商业湾和迪拜码头。
上图：2023 年售出的公寓中有 58% 为期房，但现有销售占别墅交易的 55%
与此同时，在建房产在 2023 年占据了市场需求的主导地位，其中 58% 的公寓为期房，尤其是在朱美拉村圈、迪拜体育城、阿拉伯牧场、迪拜山庄、商业湾、迪拜中心、朱美拉棕榈岛和迪拜码头等地区。
今年别墅和联排别墅的需求也保持稳定。迪拜达马克泻湖、达马克山、阿拉伯牧场等地的别墅区都是交易的热门地点。虽然期房项目在公寓交易中需求最大，但现房销售占别墅交易的55%。此外，今年这些热门交易地点仍有新别墅竣工，预计这将继续成为交易量的推动力。
高端住宅市场全年尤为活跃。2023 年迪拜棕榈岛房价，超过 1000 万迪拉姆（272.3 万美元）的交易量超过 3,800 笔，同比增长 63%。以每平方英尺的价格计算，迪拜港、朱美拉棕榈岛、朱美拉海滩住宅和朱美拉湾岛等地段位居前列。
上图：2023 年迪拜不同地区公寓和别墅住宅物业价格趋势
在此背景下，2023 年新住宅物业项目推出数量增长了 90%。新推出的项目中近 75% 是公寓。
与此同时，住宅地产供应量的增加并不意味着房价的下降；相反，过去两年房地产价值增长了15%，其中迪拜中心、商业湾等靠近交通枢纽和商业中心且供应量有限的核心地段房价涨幅显著。根据第一太平戴维斯《世界城市豪宅指数》报告跟踪的全球30个城市高端住宅物业价格变化，迪拜的房地产价值增长率在2023年上半年排名第一，同比增长11.2%。
其中，公寓房产价值同比增长20%，别墅/联排别墅房产价值同比增长22%，部分地区和细分市场房产价值增速甚至达到32%。高端别墅/联排别墅房产价值增长最慢，2023年仅增长5%。
写字楼地产：美国、俄罗斯、印度和中国是新租户主要来源
2023年，由于经济持续增长、非石油部门增长、持续改善营商便利度的努力以及政府支持创造就业机会的举措（如“未来100计划”），办公楼市场的需求将激增。在租户需求方面，律师事务所、财富管理公司、金融科技和科技、媒体和电信（TMT）公司处于前列，美洲、俄罗斯、印度和中国是迪拜新企业开展业务的主要来源市场。
上图：2023 年迪拜各行业办公空间需求
其中，全年需求集中在优质绿色认证资产上。推动这一趋势的是逐渐但明显的向更可持续运营的转变。迪拜国际金融中心 (DIFC) 大楼内及周边的甲级开发项目是最受欢迎的开发项目之一，尤其是对于金融服务和咨询行业的公司而言。
上图：2023 年迪拜不同地区的办公楼租赁趋势
不过，与疫情前的平均水平相比，迪拜办公空间需求仍然较低，与其他全球市场不同，2023 年迪拜的总体主题是“扩张”和“新市场进入”。全国各地的并购 (M&A) 活动也推动了迪拜办公空间的整合需求。
此外，共享办公运营商的足迹不断扩大，他们正在迪拜的黄金办公地点扩大业务，这得益于对管理良好、灵活且经济高效的办公空间的强烈需求。企业租户更喜欢共享办公空间，因为它们为员工提供混合工作选择迪拜棕榈岛房价，而且在大多数情况下，这些地点离他们的住所更近。
工业地产
迪拜工业和物流用地是迪拜最具韧性的房地产资产类别之一。2023年该领域的市场活动仍然活跃，尽管租户扩大了仓库空间，但优质资产仍然供不应求。非石油行业的持续扩张是迪拜物流需求的主要驱动力，预计2023年增长率为5.3%。其中，快速消费品、3PL（第三方物流）、零售和电子商务领域的公司是2023年该领域最活跃的租户。
迪拜还受益于“中国+1”战略（指一些国家将自上世纪 90 年代以来集中在中国的产业转移到越南和印度等其他新兴发展中经济体，以避免供应链过度集中的风险）以及中国与阿联酋之间紧密的经济联系。随着本地生产和采购机会的出现，新市场进入者和初创企业（包括制造业）纷纷询问迪拜的工业地产，交易也十分频繁。自由区和非自由区的需求都非常强劲，租户从中小企业到大型企业，种类繁多。
上图：2023 年下半年迪拜工业租金（迪拉姆/平方英尺/年）
其中，杰贝阿里自由区（JAFZA）是医疗保健和制药公司的首选目的地。该自由区提供温控仓库和其他配套基础设施，以支持生命科学行业。此外，迪拜南部自由贸易区（Dubai South）和迪拜投资园区（DIP）在活跃仓储需求方面也名列前茅。
此外，由于未来扩张计划和对优质仓库的投资，定制仓库空间的需求尤其强劲。过去 12 至 18 个月，对可持续房地产的投资一直强劲，也是定制仓库需求的主要驱动力。目前，企业正在确保其房地产是可持续的，并符合当地和全球监管要求，以保持竞争优势。
此外，石油和天然气行业的公司也是迪拜仓储和工业空间的主要租户之一。由于计划增加石油产量，与石油和天然气行业相关的公司正在为满足未来需求的预期增长做准备。
需求水平的持续增长和高额的问询量导致大多数物业的租金上涨。其中，Al Quoz 的甲级物业平均租金同比增长 8.3%，迪拜投资公园的物业租金同比增长 14.3%，迪拜南部自由区的租金价值同比增长 7.1%，迪拜工业城和杰贝阿里自由区的甲级物业租金价值同比增长 16.7%。在此背景下，新推出的房地产项目数量也有所增加。
｜来源：第一太平戴维斯官网及原报告、Montenapodaily.com
｜图片来源：Savills官网及原报告，免费图片网站Pexels
