焦点财经新闻盼盼 曾几何时房地产焦点网，中国房企一路狂奔，幻想着万亿时代就在不远处。然而，高周转、高负债扩张的愿景已不可持续。在新的发展时期，我们该如何洞察增长规律、理解行业周期？
9月16日，2021博鳌房地产论坛开幕，数百位行业精英齐聚海南，共话房地产变革与未来，交流思想、论辩观点。搜狐焦点、焦点财经全程报道，并在第一线报道。
当天上午，在“万亿之后”主题论坛上，第一太平戴维斯首席技术官李振伟，中国房地产业协会商业和文旅地产专业委员会秘书长蔡云，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏，融创中国控股有限公司执行董事长兼总裁朱荣斌，越秀地产基金董事长、执行董事兼首席执行官林德良，金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝毅斌，华宇地产集团总裁周德康，龙光地产集团董事总经理刁璐等发表了各自的看法。
在稳定与理性中寻找机会
蔡云认为，房地产行业不仅仅是数量的发展，房地产行业真正的发展，或者说任何行业的发展，都应该追求长期质量的发展。
在循环发展的过程中，有两个途径，一个是依靠政府主动调节市场，这个是符合循环发展规律的。另一个是市场本身，这个让我们更多的发展企业去适应市场的发展。所以我们要重点关注的是高质量发展，这也是符合时代发展经验的。
洪灏认为，粗放型、极高速的发展模式或许已经到达顶峰，但高质量增长才刚刚开始。从市场份额，特别是从龙头房企的市场份额来看，中国房地产市场与国际经验相比还比较低。因此，在做大做强的过程中，下一阶段的发展必将涌现出一批更优质、更优、更大的龙头企业。
朱荣斌说，“我不管是17万亿也好，几万亿也好，我始终相信房地产行业是一个大赛道，有这么大的赛道很难，所以我们要关心的是，在这个赛道里，不管行业怎么样，这个行业是一个永恒的行业，即使行业不好，我相信没有坏的行业，只有坏的公司，我们还是要把自己的事情做好。”
周德康说，安全发展是重中之重，主要还是要防风险，第一个风险就是资金突然崩盘的风险，虽然我们在防风险的时候失去了一些发展机会，但是我们也收获了稳健理性带来的红利和收益。
第二是城市衰落的风险，我们觉得还是要多练内功，把自己做强，做更好的服务房地产焦点网，做更多的创新，我相信只有在这个领域，未来我们才有机会活下去。
不要放弃高营业额
谈及规模与利润的平衡时，林德良表示，利润主要形成三种方式：第一是开发产生的利润，这是快速周转后的利润；第二是物业运营产生的利润，可能是通过运营每天收租金产生的利润；第三是上市公司不能分配的利润，也是不能作为核心利润的部分，就是物业评估升值带来的利润。
面对三大利润，我们该如何有效协调？归根结底还是要在房地产行业各个领域进行布局，然后进行拆分上市，拆分上市后的运营估值升值产生的利润才可以成为母公司的核心利润。
朱荣斌说，企业到了一定规模，还是要想办法做强，大而不强是无法持续下去的。另外，也没有必要做特别大，多年来专注于自己的领域，把自己的细分赛道做好就好。这些都是我们企业在新格局下的选择和思考。
在郝毅斌看来，现在放弃高杠杆是对的，但不要放弃快周转，如果在杠杆率降低的时候你不强调周转，可能对你来说是双杀，所以我们需要通过你的投资去把控品类，通过你的融资方式等手段去加快资产周转。
刁鲁说，规模和利润之间的平衡，无非就是管理好、流程管理好、考核细化、制度化、激励化，其实做生意还是要回归到最本质的东西，做好自己就好。
