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近两年，恒大在威海拿下多块土地，从市区到经开区，再到荣成市区，再到石岛。自2017年3月起，赶上威海第一波房价上涨的潮流，在威海轰动一时。次年，在经开区拿地开发恒大悦兰庭项目，成为继华发之后，首个入驻经开区的大型品牌房企。其实，不难发现，2018年，包括中车华发碧桂园新城在内的8家大型房企，已陆续在荣成拿地开发，土地和房地产市场逐渐下沉到县城和发达镇区。每一步过程，都对当地房地产市场产生巨大的影响。 它从一线城市延伸到三四线城市，最后流向小县城，完成了最后一轮的价格上涨。
房地产市场越小，“刚需”的概念就越弱，虽然外来移民很少，但本地人口在减少。
年轻人也想住得舒服点，对大多数人来说就是逐步改善房子，住上更好的房子。小县城，大家家里都是老房子威海凤凰湖房价，基本都一样。如果有大房企进行品牌开发，不仅有更多像样的住房，一望无际的绿化公园，还有相应的幼儿园、娱乐设施，县城最让人头疼的物业问题也会得到改善。和传统土房的对比太强烈，太吸引人了。所以碧桂园在三四线城市所向披靡，让很多房企纷纷跟风沉沦。
大树下，草也不长
石岛开发区传统房地产市场，市场要素封闭，内环封闭，你是不是拥有全县最大的一手房？如果有，你往往就是全县最好的品牌。在恒大入驻之前，石岛最火爆的地方就是凤凰湖，内外闻名，无数养老度假群体蜂拥而至。现在有了恒大，在二手市场缺乏需求的县城地产项目中，二手房卖得更卖力了。因为恒大不仅开发大型项目，还能在最快的时间内把这个地方热闹起来。这是用户以前没有见过的，第一感知就是品质感知。所以本质上，县城现在做的是万达模式的迷你版，集影院、娱乐、购物于一体。在石岛，还可以整合农贸市场、水产市场、美食节等，这些很常见，但很有效。
小县城没有城市群，但有家庭群，当一个家庭购买了当地最好的房产，会引发周边家庭的连锁反应。威海和石岛也是如此。不同的是，这种现象也发生在外地客户群体中：比如很多东北一些外来人口较多的城市的人在威海买房，会带着亲戚朋友一起来买房。这也是房地产商营销的必然渠道之一：老客户带来新客户。
在我的家乡，每一个四线小城市或者乡镇，都有一个很有意思的现象，一旦有一个好项目推出，你会发现，城里一半的人都会去那里。县城的凝聚力和传播力超乎想象，大树底下没有小草，这也是县城的一个特殊现象威海凤凰湖房价，这也是县城房地产市场的悲惨之处。至少在一段时间内，其他价格差不多，但品质不一样的项目可能要抵制。
当然，这里说的是对当地人的影响。对于不太熟悉石岛的外地人来说，他们可能甚至不知道恒大又开了一个新项目。所以即使我们即将进入5G时代，消息也可能不会那么顺利。
项目位置
目前项目正在建设中，推出时间待定，预计7月中旬推出，项目位于威海市荣成市石岛管理区凤凰湖路。
其他项目信息
绿化率：32%
容积率：1.57
物业公司：金碧物业
内部商业设施
篮球、羽毛球、足球、兵乓球俱乐部、休闲娱乐商业街、电影院（8000平米）、KTV（4000平米）、风情商业街（12000平米）、体育中心、会议及餐饮中心（14000平米）、超五星级酒店（46000平米）、三个儿童乐园（体验馆、游乐馆）及女性体验馆、老年养老中心等。
外部商业设施
医院：荣成市人民医院、赤山医院
超市：家家悦店2家（2公里），西侧有石岛农贸市场。
车站/公交：凤凰湖D区南侧、农贸市场西侧，289路、370路
学校：荣成市第二中学、荣成市第二十三中学、赤山小学等。
项目启动和规划信息
恒大御湖庄园项目拟建多层、高层，一期开发建设65 68 69 75 78 79 85 86 87 73 74 80 81 88 90#楼。总层高26~32层，2梯4户，75#楼为2梯3户，58~153平米，交房时间为2~3年。目前高层认购费2万元，别墅认购费5万元。其中60 61 62超豪别墅（装修标准约3000），其余为豪装房（装修标准约1500），有意向的可咨询。 摇号顺序尚未确定，开市时公布细则。物业费高层2.5元，别墅5元。起拍价6888，均价7000，高层均价7500~8500，别墅均价8700~9700，超豪别墅10000~111000。超豪、豪华均为软装，别墅为毛坯房。样板房为高层样板房。目前在开发一、二号地块，34567号地块也在凤凰湖周边开发。
样板房概况
项目点评：项目环凤凰湖而建，东西向为朝阳山、赤山，西边一河，南边为湖，南面是石岛最著名的湖泊——凤凰湖。南面是石岛湾和黄海，一河一湖，两山夹在中间，近海却不亲海。地块整体位置比较优越，毗邻石岛农贸市场，东西向凤凰湖路贯穿新城，周边超市、医疗设施也比较近。另外项目自身的游乐设施和商业配套，还有大型儿童游乐设施，填补了石岛在这方面的空白，未来聚集的人流会越来越多，潜力比较大。
回头看具体项目，6888的起拍价相对于周边楼盘来说偏高，高层均价7500~8500，拉高了石岛楼盘均价。但对于客户群体而言，无论是本地客户还是外地移民，毫无疑问恒大会是首要考虑和意向。未来石岛市场将呈现与南海新区市场类似的趋势：即大品牌开发商占据市场主流，未来市场仍以新房去库存为主，二手房消化仍难。同时，外地客户旅游、养老居住的需求也将占据石岛楼盘的很大比重。相信看过文章的朋友对于是否投资这一区域房产会有自己的判断。
以上为顾问对项目的总体评价，购买建议请留言或在对话框中咨询，不做公开推荐。
来源：威海新楼市（ID：weihaixinloushi）
