我是北京方洁，资深房产投资专家，你最想遇到的购房策略师，为10000人提供过最佳购房方案，房地产自媒体里唯一敢说真话的人！方洁是个实干的人，只给你最有用的操作和建议。
请搜索关注“北京房街”微信公众号，加入知识星球提问，我们将为您解答所有疑问，为您提供买房内部资讯；重要信息只会在知识星球发布。
问：方姐您好！我想分批出售两套房产，为了尽快卖掉，需要先过户到孩子名下，卖掉一套再过户另一套再卖掉，这样操作会不会有问题？会不会有其他不良影响？还有，在这个过程中进行赠与合适吗？
答：操作上没有问题，但是赠与后再卖掉需要交20%的个人所得税。个人所得税=（第二次转让所得-收到赠与时发生的费用-再次转让时发生的其他税费-其他合理费用）*20%。或者你可以走反向交易的方式（亲戚之间卖），这样比较便宜。
问：疫情结束后北京楼市会开始起步吗？大概需要多久？我有300子弹，想去沈阳，但担心不能及时套现会错过北京潮。谢谢回复！
答：疫情戒严还没解除，还要看疫情影响有多大。货币政策宽松明显，楼市难逃厄运。如果夏末出现一波涨势，300万在沈阳买房可能不够，10万在沈阳买房就够了。
问：你好，这是我的首套房贷，手头有160万左右现金，在西二旗做程序员，月薪4万，不考虑学区，不想要小孩，是投资为目的，不是自用。看了你的文章，非常同意2室危旧小房有升值潜力。惠新西街北口，流芳广西门，双井，团结湖，或者北京哪个区域你觉得2室危旧小房最有投资价值？
答：流芳地段不错，但仔细看就会发现该区域封闭，开发受限，长期略逊于市场。双井只有800+的建筑面积才值得投资。2房集中在团结湖、潘家园、十里堡。
问题：你好，我是新手，第一次问这个问题，2020年7月就办完了连续60个月的社保，想投资办第一笔房贷，不限地区，主要资金来源是父母赞助，大概300万，一个月收入3.5万，唯一考虑的是增值，我住在海外，自己不住，可以出租还部分房贷，请帮我定制一下（北京不熟悉，越详细越好，比如xx区，xx小区，xx地区等）
答：考虑一下自己的月供能力，找总价600-700左右的房子，月供1.5-2.0，可以买TTY的复式，单价2.8，也可以看看青年路青年汇嘉园这样的小两居，或者丰都柏林、后贤带城。
问题：你好，方洁。这是我作为新用户的第一个问题。我目前住在东城区法华南里的一套两居室，是父母名下的。我拥有一套 sfsd 公寓，有 200 子弹。我应该直接买下它还是卖掉现在的再买一套？如果我想住在里面并保值，你推荐哪个街区或社区？
答：200可以看500以内的房源，可以选择朝阳北路黄渠长营一带的房源，如果能把之前的房源卖掉再买一套就更好了，首付增加，可以看的房源范围也会有变化。
问：三里屯soho的房子08、09年刚上市的时候售价5万，现在不到7万，而且一直没涨价，请问方姐觉得这个房子怎么样？是这个区域同品质房子里最低的吗？
答：SOHO产品为什么买不到？地块是住宅，但是因为设计和实际用途，变成了办公楼，所以价格只能介于办公和住宅之间。7万贵了点。
问：2015/2016年没赶上房产牛市，后悔也没用，只能向前看。开门见山，我家有两个孩子，在北京有一套小两居室，地段、学区都还可以，勉强够用。但是因为种种原因，不敢想着换一套大三居室或者同区其他改善性住房，也没条件。我北京周边也有一套小三居室，但是浪费钱，房价比高峰期降了不少，你知道，卖不出去，现在我家勉强能凑够280-300。 如果再向亲友借一点或者信用贷款，勉强能预算350左右。家里这两年税后收入大概100，可能更少，但也有35以上，估计撑不了多久。两个方案：1、在北京再投资一套500万左右的两居室（第二套，实际首付70%），然后家里的那套出租，用房租还贷或者加点钱用房租还房租，改善一下现在的住房条件。2、回老家，长三角的二线城市，用父母的名义或者通过接力贷再借点钱，买一套700-800左右的房子，这样的房子在当地应该算不错的了，能买到比较好的位置或者楼层。我犹豫了，北京现在泡沫不大，但是严控人口。 二手房市场不活跃，有下降趋势，中长期趋势不明朗；南方城市这次很活跃，比较热，有点泡沫，但人口和高层净流入量大。3.投资股市？我有点胆小，从来没有做过高风险的投资。这种情况下，最有利的配置是什么？
答：35岁，如果没有年薪百万以上的工作，就以资产收益为主。对于普通人来说，最好的资产收益路径是一二线房产。不管买哪套房子，都可以贷到评估值的60%到70%。记住基本功（注意）。长三角二线城市，南京、杭州不便宜，2.5的苏州、扬州也不便宜。如果你看到北京下跌，说明你看到的一切都是错的。把北京周边的房子都卖掉，先把所有细节都列出来。
问：方姐，我有一套自住房，想买个小户型投资一下，10AM新坐标怎么样？再贷二套房划算吗？
答：10AM距离方庄地铁站约700米，配套比较成熟，距离方庄体育公园、龙潭湖公园都很近，无学区溢价。但小区户型大多偏小，以一居室、套房居多，两居室也有少量，综合评价建议选择两居室作为投资标的。
问：第一套房子是08年买的，原值低，没有贷款，是宣特三期的一居室，朝东朝北，大概360万，面朝铁路。第二套房子是东城交道口小学区刚买的，48平米，一居室，孩子4岁多，贷款200，在我老公名下，还没有过户。我们在亦庄工作，租房。我考虑把宣特的房子卖掉，贷款在亦庄买一套两居室或者三居室（用我妈的sfsd，接力贷），年底把第二套房子过户。这期间宣特算五年唯一的房子，就卖了省税。看到你说石佛营有潜力，亦庄新房普遍涨价。 我在犹豫要不要把宣特的房子卖掉，用这个钱买个大一点的，买哪里好呢？我有保值的需求，我家税后有60万。 问题： 1、宣特旁边的铁路要改高铁了，对面的房子会不会影响很大？要不要卖掉再转二套房？还是继续留着，租出去，现在房租7000不到。 2、我想在亦庄买个地铁附近的房子，因为：未来两年老人可以住在那里，还可以照顾孩子，再过两年我们搬去城里，老人可以坐地铁帮忙接孩子放学，周末一家人可以在大房子里聚聚风度柏林房价，这样可行吗？还是考虑买别的地方？ 3、亦庄二手房有什么推荐的？最好是离地铁近，没有车的。 二手房如果想要税费低，就需要首付高一点。3、我看了路东英海的一些新房，哪个比较划算？关注过中海环宇时代，但是看到有人说融创南边2.8公里有个垃圾焚烧站，北边有高压线，要注意这些因素吗？房子交付晚了，未来两年都住不了。
答：1.附近街道高铁会有影响，宣特是入门房，可以卖。2.如果考虑自己的居住需求，当然是没有问题的。3.考虑保值房源，建议看万科金域东郡、海子府等。4.中海环宇时代买也行。这两个问题对房价影响不大。也可以看看京凯庭堂、熙瑞天筑
问题：方姐您好！这是我作为新会员的第一个问题，请不吝赐教。我是公务员，公司给我提供公寓，由于已经有住的地方，又不擅长投资理财，所以很少关注房子。2015年有朋友说平谷马坊镇新华联汇谷的房子不错，我去看的当天就买了，还没装修。前几天问了中介，单价2.2左右。我有两个问题：1、您觉得还有继续持有的必要吗？有人说平谷22号线开通了，还有升值空间。这几天看了您的精华贴风度柏林房价，感觉未来没希望了，想卖掉。2、卖掉之后能分到200子弹。 你的精华帖主要推荐东三、东四的老旧公房小区，重点推荐十里堡、石佛营等区域，我住在海淀，你推荐的区域都没去过，从投资角度来说，方洁能推荐几个不错的小区吗？
答：1. 如果有合适的机会，建议择优，不值得长期持有。2. 合适的标的不多，很多小区都是个位数私房，建议全部搜一下。总的原则：尽量选择1990年以后建的公房，1985年以前建的就不要考虑了（会影响以后的销售和贷款），以2房为主
问：大家好，刚进圈子，看了精华帖的回答，这是我的第一个问题，目前考虑买房定居，看了一些小区，团结湖、甜水园、石佛营西里、东里、八里庄北里基本都是老公房，库特小区、宣特嘎园则是2000年以后修建的商品房，基本情况和需求如图，请大家抽空帮忙分析一下，谢谢。
答：这个总价主要针对朝阳老旧公房，流动性和租金都不错，无学区溢价，推荐区域有宣特区、石佛营西村、安源北村、安晖东村、丝竹花园、汇新村。
请搜索关注“北京房街”微信公众号，加入知识星球提问，我们将为您解答所有疑问，为您提供买房内部资讯；重要信息只会在知识星球发布。
