两会基本定下了今年房地产的基调，主要有以下四点：
1、稳定。稳定房价、地价、预期，防范系统性金融风险。
这是最大的基调，大家都能听懂。
但问题是，我们能依靠什么来保持稳定？
要想稳定房价，就必须稳定销量；要想稳定销量，就必须有大量的人花钱买房。
现在的问题是，有钱的人不缺房，缺房的人没钱，有钱又缺房的人没信心，所以根本就没多少需求。
而且，近两年新建的房屋要么还没完工，要么交付质量很差，这进一步加剧了当前的房地产市场状况。
即使经过数月的呼吁，该建筑仍未交付，但结果却平平。
2、房子是用来住的，不是用来炒的。从2016年到现在，房子是用来住的，不是用来炒的，仍然是这个道理。
很多人不明白，为什么买房子是为了住，而不是为了炒，为什么要限购。
原因很简单，他们害怕的就是房价的巨大波动，如果没有限购，房价也不会涨到现在，大量投资者疯狂加杠杆，把全国房价在短时间内推高到了谁都无法想象的高度。
接下来会发生什么？飙升之后，必然会回落！
就像茅台股票，当年那么辉煌，最后却一落千丈。
有人说，茅台的股价还是很强的！
但有多少人炒茅台股？如果大家都炒房地产，疯狂加杠杆，股价涨了又跌了，会有多少人破产？会有多少人最终走上屋顶？
所以当时的限购和“房子是用来住的、不是用来炒的”政策，就是为了降低高位下跌的冲击，为空间争取时间，否则系统性金融风险早就爆发了。
可惜经济未能明显好转，产业升级遭遇阻碍，经济增长放缓，加上欧美打压等一系列因素，房价未能守住最高点，最终上涨后下跌。
但由于“房住不炒”政策和限购政策的实施，房价并没有涨得太离谱，下跌速度也大大减缓，但即便如此，很多人还是承受不住，破产了，房子被拍卖了。
如果当时没有限购，情况会比现在惨烈数倍。
3、赋予地方政府更多自主权，因地制宜、因城施策，救市政策应运而生。
但现在为时已晚，去年上海、北京、广州等地部分地区略微放松了限购，很多人以为会掀起抢购热潮，结果却如同一粒沙扔进大海，没有激起一丝波澜。
即便现在北上广深全面解除限购，短时间内购买力也有可能得到释放，毕竟我们国家还是有很多有钱人的，而且是真正的有钱人。
但最终还是要靠普通百姓去购买，毕竟不管有多少富人，不管他们有多有钱，能买的房子都是有限的。
他们买房要么自住，要么投资，要么卖掉赚取利润，要么出租赚取租金。
但现在这个价钱卖不出去，想卖高点赚点利润，也只是一厢情愿而已。至于出租赚租金，以现在的租售比，70年产权到期，不一定能收回成本，更别说利润率了。
因此，地方政府单靠自身力量救市将会是一个很大的问题。
4.允许开发商破产。
这真是差评，2023年开发商不准降价促销，甚至不准降价救自己的公司，当然更不准破产。
就是不知道今年还允许降价促销，如果还不允许，那公司自然就破产了；如果允许降价促销2024年房地产股票，那房价就稳定不下来。
如果开发商被允许破产而不是降低价格，那么那些购买了未完工建筑的人会怎么样？那些为开发商供货和工作的人又会怎么样？他们的钱会被浪费掉。
有些开发商不是真的没钱了，而是把钱转移了，所以让开发商破产对他们来说，不是一种惩罚，反而可能是一种解脱，让他们可以安心的拿着钱跑路。
这些还是站在卖家的角度考虑的，没有涉及买家的核心诉求。
如果还有其他因素影响2024年的房地产，我认为有两个因素非常重要。
1.美元利率下调。
美元降息会引发一系列的反应，国际热钱、外贸订单会源源不断地流入我国，让很多行业逐渐赚到更多的钱，让更多的人赚到更多的钱。
当然，因为利率较低，很多人会有更多的钱去投资，这使得很多人可以发挥杠杆作用去买房。
不过美元加息也是一个过程，不会一下子有大量资金涌入，所以房价不会突然受到强烈刺激而暴涨。
需要注意的是，欧美对我们的打压不仅没有结束，而且会越来越激烈，因此未来到底有多少热钱、投资、外贸订单进来还是一个未知数，对房价的影响也将是一个未知数。
这一轮美元加息为何没有导致哪个国家崩溃?因为1997年亚洲金融危机、2008年全球金融危机、美国多次加息潮的教训大家都吸取了。
所以各国对于低利率的美元都相当警惕，不会借太多的美元债务，那么当美元加息的时候，它们自然也不会捉襟见肘。
恒大、碧桂园等大开发商这次之所以这么乱，一个原因就是他们的美元债券相继到期。
如今美元利率开始降息，这些大佬们还会趁着利率低的时候借那么多美元债吗？
被打之后，人总会记住一些教训，我相信这次他们不会受太大的教训。
2、北上广深全面放开限购。北上广深的房价是很多看好房地产的人的信仰。只要北上广深房价不崩盘，信仰就不会破碎；只要北上广深不放开限购，房价就不会崩盘，信仰就不会破碎。
最近，要求解禁限购的呼声越来越小，因为之前解禁的城市并没有取得预期的效果，所以很多人不愿意冒险，如果北上广深全面解禁，效果不理想，那么中国房地产的信心就彻底破灭了。
但如果房地产市场持续低迷，北上广深四地即便不解除限购，也不得不解除。
万一，万一解除限购真的能提振房地产市场呢？在没有其他出路的情况下，迟早要用这个办法。
当美元降息、北上广深四地限购解除后，短期房价上涨是毫无疑问的。
但问题在于，房价到底能涨多少、还能涨多久？
这就看全国富人到北上广深买房的热情能维持多久了。
如果全国各地的富人都到北上广深买房，房价涨幅会很大2024年房地产股票，持续时间也会更长。
如果全国的富人对北上广深的房地产不感兴趣，那么房价上涨的幅度和周期都会让市场失望。
但这些都只是短期的，因为不管富豪们对北上广深的房地产有多青睐，他们的购买力都是有限的，当富豪们的购买力耗尽，而普通百姓的购买力跟不上时，中国房地产的信心就会彻底破灭。
到那时，将会出现一波漫长的、断崖式的降价浪潮。
最后一波购买力已经释放。我们能期待谁来接替它？
这个周期可能会持续一两年，甚至五六年，直到美元再次加息。
但一切终究会结束，房地产周期将彻底到期，届时房产税将取代土地财政，成为地方政府最大的财政收入来源。
很多人对房产税的开征仍抱有怀疑态度，但没有人能回答这个问题：
如果不征收房产税，土地出让收入的缺口怎么弥补？
所以房产税虽然迟了，但终究会来。不要质疑房产税的合法性，它是合法的；不要质疑房产税的普遍性，毕竟收的太少，不够花。
这就是2024年乃至未来几年中国房地产的发展趋势，剧本已经写好，就看怎么演了。
