“宣传图片上的住宅楼外立面材料明明是铝板，现在却变成了真石漆！”近日，苏州工业园区斜塘街道“招商·文曦花园”商品房项目购房者李毅（化名）向扬子晚报/紫牛新闻记者反映，购房前，楼盘销售方“招商蛇口苏南公司”的宣传广告和销售人员均表示，该楼盘住宅楼将采用铝板作为外立面材料。但购房后，购房者发现，“招商·文曦花园”提交的规划设计方案中明确写明，住宅楼外立面材料为真石漆。经交涉，“招商蛇口苏南公司”答应购房者将住宅楼东西墙外立面材料改为集成板，但在购房者集体签字确认更改后，却拒绝履行。
售价较周边楼盘低，十分抢手，被曝设计方案与宣传图片不符。
2022年12月下旬，李毅在朋友圈看到一则商品房项目“招商·文曦花园”（以下简称文曦花园）的宣传广告，广告中展示了文曦花园项目的效果图。李毅称，通过宣传图可以看到，文曦花园的住宅楼采用的是铝板做外立面，非常漂亮。该楼盘位于苏州独蜀湖科教创新区，价格比周边其他楼盘略低，很受欢迎。12月27日，李毅报名参加了文曦花园的购房抽签，并于次日签订了购房合同。
李毅称，买家在签订购房合同后，经常会关注工程进度。2023年初，一位买家查阅了文曦花园建设项目规划预核准公告，发现预核准公告中没有与建筑外立面相关的内容。2023年2月，一位知情人士向买家透露，文曦花园项目在提交给苏州工业园区规划建设委员会的规划设计方案中，写明住宅楼的外立面材料为真石漆。
“真石漆材料成本比铝板低很多，真石漆外墙的隔音、防水等效果和美观度比铝板外墙差很多！”李毅说，在购房时，物业销售人员曾口头告知购房者该小区楼面材料为铝板，而从文熙花园的广告图片也可以看出，该小区采用的是铝板外墙。
李毅称，由于买房时间紧迫，所以没有仔细研究合同。记者在李毅的购房合同中看到，合同并未直接约定室内外墙面装饰材料，而是约定广告、宣传材料中写明的，对合同和房价有重大影响的事项房地产广告合同，应作为合同条款履行。“我和很多购房者一样，认为宣传内容应该使用铝板做外立面，如果外立面使用真石漆，我也不会花近千万买这个房子。”李毅说。
同意更改住宅楼外立面，买家签字确认却被告知“不可更改”
李毅告诉扬子晚报/紫牛新闻记者，2023年2月，文曦花园买家代表找到项目推广方“招商蛇口苏州公司”，与客服人员李女士就楼面外立面材料进行沟通。买家代表认为文曦花园的宣传材料有误导买家的嫌疑，但李女士称不存在误导，但会将买家代表的诉求转达给公司管理层。一个月后，李女士与买家代表达成口头协议，将所有住宅楼东西墙的外立面材料改为真石漆集成板。5月，买家代表与公司客服部负责人马建确认了上述口头协议，马建表示，住宅楼外立面变更工程正在进行中。
随后的几个月里，“招商蛇口苏州公司”客服人员多次向文曦花园购房者告知住宅楼外墙材料变更工程的进展情况，还线下向他们展示了该住宅楼东西墙面改为真石漆集成板的效果图，并表示将组织全体购房者签字确认，启动办理手续。
李毅称，今年8月房地产广告合同，“招商蛇口苏南公司”客服代表向买家代表团发来了一份名为《文熙花园项目整改意见申请》的文件，其中“申请”内容包括将所有住宅楼东西墙的立面材料由真石漆升级为真石漆一体板。8月14日，所有买家在这份文件上签字。
但仅过了9天，“招商蛇口苏州公司”客服部工作人员便告知文曦花园购房者代表，公司无法对外立面进行更改，因为担心文曦花园外立面材料的更改，会引起其他楼盘购房者的效仿和申请。
“在我们看来，这是欺骗行为，预售期间宣传外立面是铝板，后来又承诺外立面材料由真石漆改为真石漆一体板，现在就是不换！”李毅说。
9月14日，记者见到了“招商蛇口苏南公司”客服部负责人马建，在记者表明身份后，马建表示不再接受采访并随即离开现场。
相关部门：审批前披露不能面面俱到，虚假广告问题正在调查
近日，扬子晚报/紫牛新闻记者致电苏州工业园区规划建设委员会规划管理处，一名工作人员称，按照相关规定，建设项目规划预审批公示中只需公示项目总体规划。“不同购房者看重的东西不一样，有的注重门面，有的注重其他方面。预审批公示不能把所有细节都公开，不能照顾到所有购房者。”
该工作人员表示，购房前，购房者应向销售人员了解房地产项目的具体情况，索要相关证件；个人购房者也可向规划建设委提出申请，规划建设委将根据申请公开房地产项目的建设规划、设计方案。
记者联系了苏州工业园区市场监督管理局独蜀湖科教创新区分局，一名工作人员表示，目前针对文曦园的虚假广告举报已经有多起，目前已经有专人正在调查，调查结果出来后会逐一回复记者。
律师：买家若发现承诺内容与实际情况不符，可要求开发商承担违约责任
江苏诚品律师事务所律师彭浩表示，为保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条对商品房销售广告、宣传资料是否具有法律约束力、是否视为合同内容进行了解释。“对于房地产广告中关于房屋及其相关设施的描述和承诺，如果对合同价格有重大影响，那么即使这些描述和承诺没有被纳入房屋买卖合同，也是合同的组成部分。”彭浩表示，如果购房者发现描述或承诺与实际情况不符，可以要求开发商承担违约责任。
“当然，房屋实际状况与事实不符的严重程度，是否构成欺诈或者一般违约，仍有待法院在诉讼实践中根据双方提供的证据进行判断。”
扬子晚报/紫牛新闻实习记者翁嘉伟
盛媛媛 校对
