陶东承认错误
刚刚经历了2015年中国股市从暴涨到暴跌的洗礼的经济学家们，应该见多识广，心理承受能力强，对当前中国房地产市场的疯狂并不感到意外。但事实是，经济学家们对当前中国房地产市场的疯狂和过热仍然感到震惊。
面对房价的猛涨，经济学家陶冬博士不得不公开承认自己的错误。在《今日周刊》的专栏中，这位瑞信亚洲区董事总经理兼首席经济学家不得不感叹：
“最近，中国很多城市的房地产市场都出现了抢购潮，房价飞涨。上海浦东的一个新小区距离陆家嘴其实有70公里，但开盘两分钟内就卖光了400多套。为了躲避限购政策，市民纷纷涌向离婚中心办理离婚，离婚中心因人多而被迫关闭现场服务，甚至需要预约时间才能办理离婚。作为经济学家，我曾经提到过‘小春天’，但我没有预见到这一轮房价上涨。”[1]
陶东承认错误。事实上，目前中国学术界承认对房地产市场走势判断错误的人，不止陶东一人。
牛岛的赌注
最有意思的房价多空之争，始于2007年。当时，多头是北大教授许典庆，空头是娱乐财经评论员牛刀。事件源于许教授在2007年7月11日的一次预测，他认为深圳房价还会继续上涨。许教授对自己的判断很有信心，他甚至说：“如果2008年7月11日的房价比2007年7月11日低一分钱，我就用一整页纸向深圳市民道歉。”
十年来一直看淡楼市的牛刀对许典庆的预测表示不满。此言一出，牛刀立即“应战”。当月19日，这位财经评论员在自己的博客中反驳了许典庆的观点。当月30日，许教授在接受《中国房地产报》采访时重申了11日的观点，认为深圳房价不可能跌。为此，牛刀又发博，并设下赌注：谁在2008年误判了深圳房价的走势，谁就登报道歉。
众所周知，2008年爆发了全球金融危机，受此影响，深圳房价不涨反跌。2007年年中，深圳商品住宅均价为13225元/平方米，甚至一度攀升至18000元/平方米，达到全国最高水平；但2008年，情况的确在向不利于许典清预测的方向发展。深圳一手住宅成交均价跌至12800元/平方米，同比下降4.4%，不少楼盘价格甚至下跌50%；2009年初，房价甚至跌至近万元/平方米。也就是说，不到500天的时间，深圳房价几乎缩水一半。
正是在这样的环境下，随着赌局截止日的临近，许典清因2007年的利空言论而陷入舆论漩涡。虽然当时还未到7月11日，但许典清在接受媒体采访时，一直坚信自己能赌赢。然而7月8日，许典清突然在《南方都市报》刊登道歉信，并按照约定刊登了24cm×17cm的竖版半版广告《许典清道歉》，按照约定向深圳人民道歉。当然，在这封道歉信中，许典清依然坚持自己的观点，辩称自己没有输。
客观地说，从许典庆教授自己定下的最后期限——2008年7月11日，以及定下的目标——只要深圳房价比2007年7月11日低一分钱——来看，他确实输了。但如果从长远来看，许典庆的多方意见确实如他所坚持的那样，他也没有错——深圳的平均房价从2007年的13225元/平方米，上涨到了2016年9月的49970元/平方米，也就是说，9年间，深圳房价涨了近4倍。回头来看，当年的胜利者是牛岛，他有点错了。
错误在于只根据住宅属性来分析房地产
牛刀是一位财经评论员、专栏作家，他一直热衷于预测中国经济，而基调就是房地产市场的崩盘！他的代表作是《中国房价软着陆无望》。从2003年起，他就坚持中国房价即将暴跌，十余年来始终如一。他断定中国房地产市场必将崩盘的重要原因之一，就是“中国661个城市有6540万套空置房屋”，这是一个“可以容纳2.6亿人”的面积。他在一本书中，反复强调空置率这个概念。他说：
“中国住宅楼宇空置率是社会高度关注的问题，很多人通常通过夜间观察灯光亮灭来判断空置面积，这种做法非常原始和无助。尽管如此，还是有大量人严肃地提出了空置率过高的问题。我也曾利用夜间时间，观察过深圳香蜜湖、蛇口、北京东北三环、上海静安、普陀等地的亮灯率。大家可以想象，当时的情景非常触目惊心，因为大量住宅楼宇没有亮灯，很多楼宇的亮灯率不足20%，甚至一些非常成熟的小区，亮灯率不足50%。
因此，我专门写了一篇博客来讨论一下点亮率的问题。
今晚跟朋友喝酒，很开心，因为要赶飞机，所以先走了，可惜，天色已亮，就跟司机说去香蜜湖走走。
曾经的地王，如今的香蜜湖一号，基本都是炒房团炒出来的楼盘，亮灯率不足20%；从开盘价7000元跳升到现在3.6万元的水榭花都，亮灯率不足40%，曾经被炒房团炒得如火如荼的华侨城天鹅堡，亮灯率也不足30%。如此多的空置房屋在黑暗中清晰可见，犹如一座死城。[2]
在他看来，6540万套空置房是中国房地产行业无法逃脱的灾难。更重要的是，牛刀绝不孤单，与他持类似观点的学者大有人在，比如谢国忠、清华大学魏杰教授、中国社科院易宪容……但正如大家所见，他们的预测被市场走势轻易击碎。那么，这些财经评论员和学者错在哪里，错在哪里？
陶冬博士承认了自己的错误，并给出了自己的答案：“我错在哪里？我错在以住宅属性来分析房地产，看房源、土地供应、收入增长……其实，这些因素在当下的中国房地产市场中并不重要。分析当下中国房地产的出发点应该是它的金融属性，而不是它的住宅属性。”[3]是的，当前的房地产市场已经不再是简单的实体经济中的商品住房交易市场，而是逐渐演变为金融市场的重要组成部分，并越来越呈现出虚拟经济的特征。
住房的金融属性
那么，什么是实体经济，什么是虚拟经济呢？所谓实体经济，是指人类以价值创造（转化）和物质转化为目的的经济活动，可分为现实消费和现实投资。现实消费是个体为了获得享受而消费物质资源的行为；而现实投资是指个体为了赢得未来的实际消费而参与物质转化和价值创造活动的行为。最典型的情况是，你建了一个工厂来生产商品，就要把相应的劳动力、房地产、各种原材料和能源转化成别人愿意买的商品。整个过程中，你赚到的钱就来自于物质转化和价值增长。
那么，什么是虚拟经济？所谓虚拟经济，是指不从事实际生产、价值转换和价值创造，而是以“钱生钱”为目的，直接参与投机交易，其投资收益纯粹来自资产价格的涨跌。比如，直接以各国钞票为标的的股票、国债、企业债券、期货、期权、外汇交易……此外，还包括赌博、艺术品收藏等行业。
基于虚拟经济的价值发现功能，从降低交易成本、信息成本或者减少信息不对称的角度看，虚拟经济确实能够在一定程度上促进实体经济活动，参与价值创造。对于这种虚实体系，凯恩斯称之为“货币经济”，是实体经济与虚拟经济在一定程度或一定形式上的平衡与结合。
但这种平衡已经被打破。正如经济学家向松祚所指出的，自上世纪70年代布雷顿森林体系彻底崩溃、实行浮动汇率制度以来，整个人类的货币供应量已经完全失去了“锚”，即全球货币体系进入了一个完全没有基本约束的弹性货币体系。核心国际储备货币美元尤其如此。与这一货币体系相伴而生的是各主要经济体之间的浮动汇率制度。正是这一制度，一方面催生了天价的外汇投机和金融衍生品交易，另一方面也迫使各国央行储备大量美元以应对汇率波动。[4]
流动性过剩给各国金融机构的资产负债管理带来新的挑战。各国金融机构开始大量创制金融衍生品，各国投资者沉迷于投机的“财富效应”，导致人类经济体系中基础货币和信贷总量增长数百甚至数千倍，无论是增速还是存量规模都远远高于人类实体经济或现实财富的增速和规模。我们以2014年为例，当年全球以GDP计算的实体经济总量约为77.3万亿美元；但虚拟经济总量大得难以想象。根据国际清算银行（BIS）、国际货币基金组织（IMF）、各国央行和金融机构的统计：2012年底金融衍生品未平仓合约名义价值为633万亿美元； 股市有70万亿美元，债券市场有大约60万亿美元（仅美国国债就有18万亿美元）……
如果用GDP统计法（按交易量计算）来算这些金融资产的交易量，那么虚拟经济上的数据就足以让人大跌眼镜了——目前股票、债券市场每天的交易量都约为2万亿美元；黄金等贵金属市场每天的交易量超过1万亿美元；石油、铜、谷物等大宗商品全球每天的交易量约为2万亿美元；全球每天的外汇交易量高达5万亿美元以上；此外，金融衍生品（如CDS、利率期货等）每天的交易量不下7万亿美元……按照每年250个交易日计算，全球每年的金融资产交易量很可能超过500万亿美元！
也就是说，在全球流动性过剩的背景下，实体经济与虚拟经济已经严重背离。以原油为例，2013年，仅芝加哥商品交易所（CME）和伦敦洲际交易所（ICE）的石油期货全年交易量就高达3520亿桶！但当年人类生产和消费的原油总量为330亿桶。也就是说陶冬房价，当年全球实体经济的石油交易量只有330亿桶左右，但实际交易量却是真实需求量的十倍。由此可见，巨额的投机交易，已经导致虚拟石油衍生品交易与实体经济所需的实际石油量严重偏离。
其实房地产也是如此，比如人们认为房地产之所以复杂，是因为房子有三个主要功能混杂在一起陶冬房价，分别是消费、生产和投资。但事实是原油也是如此，它也有这三种功能。我们之所以热衷于谈论房价，主要是因为它和原油一样，被它的投资功能所吸引，消费和生产已经成为经济的基本面。
当然，有人会说，土地稀缺，所以房地产会不断上涨。但说实话，这其实是一种误解，或者说是房地产商炒作的概念。以现在人类的建筑技术水平，我们城市的土地完全足够满足我们的住房需求。真正不足的是位置。GPS上，地球上只有一个点，如果两个人都想要这个位置，你觉得会发生什么？价格会像拍卖一样不断上涨。这就是房地产的魅力——由于房地产位置的独特性，它成为了最好的投资品。是的，此刻，房子已经脱离了消费品的本质，成为了投资品，甚至是投机品。
正是基于此，近年来房地产市场与金融市场日益相互渗透、相互结合，住房的金融属性，或者说“准金融产品”的特征日益凸显。住房越来越受到数万亿投机资金的追逐，和原油一样，所谓的稀缺性越来越成为那些投机资金炒作的有利法宝。此时，住房的价格自然不再主要由供求关系决定，住房成为金融市场的交易标的，成为巨额投机资金追逐的“金钱宠儿”。在这样的背景下，房地产金融这个名字的出现也就不足为奇了。换言之，房地产市场不再是实体经济中简单的商品住房交易市场，而是整个金融市场的重要组成部分。而随着近年来流动性的泛滥，住房的居住（商品）属性很可能被金融属性所取代，进而成为其价格的决定性因素。 这样的趋势，使得巨额的住房投机量与实体经济实际所需的住房量严重偏离也就不足为奇了——也就是多头们一再强调的住房空置问题。
当然，需要强调的是，如果真实的房价是由虚拟的投机决定的，那么对于房地产行业来说，确实是一件非常可怕的事情。正如真实的原油价格是由虚拟的石油投机决定的一样，最终价格必然会有涨有跌。原因很简单：根据亚当·斯密的自利经济人假说，人们在从事经济活动时，会难以克服自己的欲望，追求自身利益的最大化。倍数杠杆、交易规则极其灵活的房屋交易，将投机者的欲望放大了数十倍，吸引了无数投机者孜孜不倦地将巨额资金投入到这一交易中。虽然他们在交易时也要遵循标的物的商品属性，但无法控制的投机欲望最终会彻底扭曲价格，导致剧烈波动，甚至严重损害自己的利益。更值得注意的是，与原油相比，房地产直接涉及的家庭和人口更多，因此其对金融体系的有害影响将更为严重。
[1] 陶冬. 中国房地产：我错在哪里，政府错在哪里？本周，引用陶冬在《经济时报》的专栏：
[2]牛岛.通货膨胀是穷人的，通货紧缩是富人的[M].江苏人民出版社，2010：3-4。
[3] 陶冬. 中国房地产：我错在哪里，政府错在哪里？本周，引用陶冬在《经济时报》的专栏：
[4] 向松祚. 汇率危机:全球流动性过剩的根源与后果[M]. 北京大学出版社，2007。
