我叫沈叔叔，在深圳有多年房产研究和投资经验，长期关注深圳楼市信息，熟悉购房政策、买房攻略、学区房信息，欢迎关注交流。
以下深圳购房问答内容来自微信公众号“深叔说房”粉丝精选的问题：
问：沈叔你好，我感觉深圳现在买新房很火爆，前不久加入了几个购房群，群里都在说深圳现在买新房很火爆，想了解一下你对买新房有什么建议？
沈大叔：您好，在房地产市场，很多投资者喜欢投机，有侥幸心理，其实有很大的风险。第一是政策风险。受政策影响，房地产市场在变化，但最终都在可控范围内。投资者在分析政策时如果抱有侥幸心理，是一种非常冒险的行为；第二是市场风险。目前深圳房地产市场过于饱和，很多限价房带来套利陷阱，投资者一旦忽视房地产市场周期规律，盲目跟风，是非常危险的；最后是时间风险。现在开发商都在延长交房时间，不管是自住者还是投资者，都需要在相当长的一段时间内考虑自身的经济状况和未来市场发展，要冷静思考，做长远规划。
问：沈大叔你好，我在深圳工作多年，社保也投保了5年，符合买房条件，需要自住，南山和南油的房价好像比较低，请问南油买房值得吗？我的预算是400-500万，有没有什么房产项目可以买？
沈大叔：您好，从区域情况来看，南油位于南山中心，区位优势明显。相比其他区域，这一区域房价相对较低，且处于价格洼地，优势明显。商业集中，交通便利，能很好的满足居民的日常生活。另外这一区域的学校也很好，有部分优秀的学区房。一居室成交价在300万左右，两居室4-5万，三居室5-8万，性价比高的社区繁华，租金可观。二手房建议选择靠近地铁，交通便利的新楼。
问：沈大叔你好，我在深圳有一套房子，老家有两套房子，目前手头有100万左右现金，家庭年收入40万左右，想在深圳投资房产，请问您对我的资产配置有什么建议吗？如果要投资，投资哪个区域比较好？
沈大叔：你好，投资需要明确以下几点：1、二套房需七成首付；2、建议将三四线城市的资产置换为一二线城市的资产；3、建议在有500万资金后，选择600万的房子，这样一部分资金可以作为家庭备用金，每月的还款压力也不大，可以规避风险，更加稳妥；4、不建议贷款买房，相比500万预算，不仅没有月供和备用金压力，房子还有租金收益，所以不需要贷款买房；5、600万可选区域有福田保税区新洲东角头、白石洲、景田新闻路、宝安石岩等； 6、如果想选择800-1000万的房子进行投资，可以考虑科技园北区松坪山、白石洲、东角头、西里等，南山这个价位的房子大多为自住产品，投资收益率一般；7、不建议选择1000-1200万的房子，需要较长的财务规划周期，风险太大。
问：沈大叔你好，我是新手，想在深圳买房，请问有什么好的办法吗？
沈大叔：你好，第一点就是选对板块、选对行业，板块里面一定要有高科技产业，有高科技产业才能聚集高收入人群，有高收入人群你未来的房价才有支撑。第二点就是交通，首先一定要考虑30到40分钟的出行时间，因为你每天的出行时间一定程度上决定了你的幸福指数，避免花很多时间在路上。交通松坪山房价，交通越好，你的房子越有人接手。第三点就是教育，你要考虑以后孩子的教育，目前比较值钱的是各个区四大名校或者分校，不但好用，而且好，卖好教育会是你房子增值保值的核心卖点。第四点就是选产品，不怕房子有缺点，就怕房子没有亮点，以后深圳不缺房子。 房子一定要有差异化的核心卖点，卖点越突出，越有潜力的人买下，房产的价值就越强。
问：沈大叔你好，我想在深圳买房，第一套房子，基本生活需要，买老旧小户型合适吗？
沈大叔：你好，在北京、上海和深圳，老旧、破旧、小户型比较流行，因为那里人多、地少、新房少、房价高。老旧、破旧、小户型在核心地段最为明显，但在边界外就没什么了。“老”的含义是，业内普遍认为，一线城市20年以上的建筑，基本应该归为老旧、破旧、小户型。
所以买危旧小房，尽量不要选择20年以上的产品，尽量选择市区的房子。但有一个例外，就是市区核心区，楼龄30年以上的产品，尤其是阶梯房，是可以买的，是一笔不错的投资。选择危旧小房，首先要突破新房这个毒瘤，新房虽然漂亮，但如果地段不好，最终也会被时代和市场抛弃。相反，市区核心区有预期价值的危旧小房，才是有价值的，资源说明一切。租售方面，房子越小，租售比越高，如果遇到租金收益超过4%的危旧小房，一定要买。选择危旧小房最核心的优势就是租金。 所以小户型的优势就出来了，租金有下限，目前深圳同区域一房一厅租金回报率最高的区域可以在知识星球内部分享；但也有劣势，比如总价低，交易税高，选择破旧小户型的标准是，同等租金，面积越小越好。
以上是微信公众号“神书说方”粉丝精选问题
现在的楼市两极分化越来越严重，注定了未来能够赚到钱的只能是少数人。
沈叔总结了深圳未来最有潜力的社区和板块，包括很多不适合公开的房地产趋势解读松坪山房价，请关注获取内部信息。
