1.场景：
当他购买新房时，发现土地使用权只有50年，据他了解，一般住宅用地的土地使用年限是70年。为何会如此“缩水”？到期后该怎么办？这些都成为购房看房的市民热切关注的问题。
2、判决意见一：买家无责任，退房可以退还押金。
一审法院认为，林女士在签署涉案认购协议时并不知晓涉案土地使用权年限不足28年。作为一般购房者，在购买商品房前，获取购房信息的主要渠道一是通过房地产开发商的信息公开，二是通过其他社会公众平台。因此，开发商有义务、有能力向购房者明示告知房屋基本信息。但本案并无证据表明开发商尽到了明示告知义务，且正规房地产信息网站等信息公开平台上显示的涉案房产信息均显示涉案房产的产权年限为70年。因此，林女士在签署认购协议时不知道涉案商品房附带的土地使用权剩余年限的相关信息属正常现象。 本案应当为因不可归责于当事人的原因导致商品房买卖合同无法签订的案件，开发商应当向林女士退还全部定金及首付款。
开发商不服一审判决提起上诉。二审法院认为，土地使用权年限与土地使用价值是密切相关的因素，土地使用权价值是影响房价的重要因素。因此，在开发商仅拥有28年土地使用权的情况下，应当向买受人作出特别说明，以便买受人合理选择。为此，二审法院最终驳回开发商上诉，维持原判。
3、裁判意见2：故意隐瞒减少期限，构成欺诈，当事人应当赔偿损失。
法院认为，出让的国有土地使用年限由国家法律规定，国有土地使用者通过出让取得的土地使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后的剩余年限。被告作为专业的房地产开发公司，应当知晓这一点。且被告办理的国有土地使用权证上记载的土地使用年限为2001年2月11日至2063年2月10日，而被告在与原告签订的商品房买卖合同中约定土地使用权终止日期为2071年2月10日。被告隐瞒事实，构成欺诈，所获的额外利益应当返还原告。
根据《商品住房价格管理暂行办法》第五条规定，商品住房价格由成本、利润、税金、区位四项组成。成本包括地价和建筑成本，由于建筑成本是一次性投入，与建筑使用年限无关，而地价则与土地使用年限相对应。被告获得的额外利润应为被告多收取的地价款，即73.81平方米（系争房屋建筑面积）*1000元/平方米（土地使用权出让金）*11.4%（合同约定的8年减为70年的比例）=8414.34元。据此，法院判决开发商退还许女士8414.34元及相应利息（从许女士支付房款之日起计算）。
四、裁判意见三：因缩短期限造成的损失并未实际发生房地产土地使用年限，驳回起诉。
本案二审争议焦点为侨伟公司是否应当赔偿邹林志、龙云秀的损失。从本案查明的事实看，侨伟公司在销售现场公开展示了包括土地使用权证在内的一系列房地产开发、销售相关证件。其中，2011年4月2日颁发的（2011）华国永字第721880号土地使用权证明确载明，涉案房屋所在住宅用地的土地使用权终止日期为2071年3月19日。邹林志、龙云秀取得的涉案房屋房地产证记载的使用年限为70年，自2001年3月20日起计算，即两者记载的住宅土地使用权年限一致。
同时，侨威公司与邹林志、龙云秀签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二条虽然约定涉案房屋所在地块土地使用权自2011年4月2日起计算，住宅用地70年，但也明确土地使用权的批准文件为华国用（2011）第721880号土地使用权证。从侨威公司的表述来看，其在向广州市花都区住房和城乡建设局申领商品房预售许可证时，将土地使用权证的核发日期填写为土地使用权起始日期，是基于错误的理解。 结合广州市花都区住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证上记载的土地使用权出让年限起始日期确实由2011年4月2日变更为2001年3月20日的事实，侨威公司的上述解释较为合理，本院予以采纳。
结合双方纠纷的经过，本院认定《广州市商品房买卖合同（预售）》中涉案房屋所在地块的土地使用权起始时间为2011年4月2日房地产土地使用年限，应属合同瑕疵，不影响合同的实际履行，侨威公司未违约。退一步讲，即便侨威公司违约，但根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条第一款“住宅建设用地使用权到期自动续期”的规定，住宅建设用地使用权到期自动续期时是否缴纳费用、按照什么标准缴纳土地使用费，我国尚未出台相应办法和相关具体规定。
双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未约定涉案房屋所在地块土地使用权年限减少时侨伟公司应承担的违约责任。因此，邹林志、龙云秀要求侨伟公司赔偿土地使用权年限减少造成的损失本身属于尚未发生的损失，该损失是否已经发生、具体数额尚不确定。同时，邹林志、龙云秀并未提供有效证据证明其主张房屋价值因土地使用权年限减少而贬值，应承担举证不能的不利后果。因此，邹林志、龙云秀要求侨伟公司赔偿房屋总价七分之一的土地使用权年限减少造成的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
目前，我国法律、行政法规并未规定住宅建设用地使用权续期是否需要缴纳费用，以及缴纳何种费用。也就是说，土地使用权年限减少给原告造成的损失目前无法确定。因此，原告要求按照房屋总价的10%计算违约赔偿金的诉求毫无根据，法院不予支持。
四、法律依据：
《中华人民共和国民法典》第三百五十九条第一款规定，住宅建设用地使用权期限届满时自动续期，续期费用依照法律、行政法规的规定办理。
本文由上海浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理而成，如需转载请注明出处，也可参考《商品房陷阱：买卖纠纷九大热点及反击策略》一书。#商品房陷阱##建议取消土地使用权年限#
