威海本地专业房产装修公众号，分享生活与创业的思考，各位在威海买房、装修的朋友都关注吧！每天一篇原创文章，献给每一位热爱威海的朋友，欢迎关注公众号：威海新楼市。
地段决定房子的价值，城市的发展决定地段的品质。当然，成熟的城市中心价值自然不低，但对于投资者来说，这些区域可能已经不具备什么大的开发可行性。虽然房子保值率高，但未来的升值空间有限，尤其是威海中心区域，这里的房子大多都是老旧房屋，拆迁似乎不太适合威海这座城市（即便是北京、上海这样的大城市，也很少出现大规模拆迁旧城区的情况）。
新区开发似乎带来了不少房地产投资机会，就像电影里一样：一所重点中学规划在一栋烂尾楼旁边，烂尾楼成了热销房。但现实中，以后这样的例子会很少，因为前几年房价大涨期间，能开发的土地都开发完了。未来就看各个城市的规划和发展了。
今天和一个在北京工作的朋友聊天，谈话中他表达了对北京房价、房租的无奈。没办法，这是所有大中城市年轻人的无奈，他们的收入大部分被“住房”吞噬，很多人想离开，却又不得不继续住在那里。
朋友的自述：
当时我在北京租房，觉得房租太贵，又有孩子，就想买房，就选了燕郊，用了我老婆姐姐的资质（因为燕郊有限购）。
我是年初（2019年）买的威海滨海新区房价暴跌，在燕郊。因为北京市政府迁到通州，说要修地铁，所以从去年10月份开始房价就一直在涨。当时大家都觉得两会之后政策可能会放宽，比如北京社保可以在燕郊买房，所以当时房价就涨得比较厉害。
我在福城五期买的房子当时大概是1.6-1.7万，现在大概是1.3-1.4万。因为两会之后没有政策，有些人坚持不住了，房价就下来了。再加上限购政策一直没解禁，导致那里到现在一直不景气。
不难看出，掌控市场的并非购房者，而是大多遵循开发计划的投资者，渐渐地，这成为一种“打压”，而刚需买房的购房者才是最大的受害者。
回到威海，我不建议“打压”威海的政策，也不建议押注威海的发展，毕竟威海的发展步伐还是有点慢。但要搞清楚威海房地产市场，哪些因素能够带动哪些房子升值，还是需要去了解的。
大型开发商的入驻，是否会推高周边乃至整个区域的房价？
可以肯定的是，不能。房价涨跌是“市场”行为，是以房地产经济为支柱的政策市场，任何一个房地产项目或者炒房者都无法左右整体房价的涨跌。有人说恒大海景带动了威海一波房价上涨，倒不如说恒大赶上了这波房价上涨。荣成、石岛都有恒大，为什么没看到荣成、石岛房价大幅上涨？威海经济区凤林有恒大悦澜庭，但对凤林房价影响不大。
当然，大型开发商开发的房产确实可以让周边的房子更容易出售。
近期，威海各个区域都出现了大牌地产商的身影：万达广场入驻旺岛、温泉龙湖开盘、融创南海开售、富力城落户临港等等。如果说大地产商拿地开卖房价会涨的话，那威海的房价就要水涨船高了。
尤其值得注意的是，恒大天悦已入驻乳山市，不少人开始以此为噱头，炒作乳山、银滩的房子，购房者一定要保持正常心态。
不过，如此多优质楼盘的聚集并非毫无益处，一定程度上会提升区域的生活水平。这些地产商拥有丰富的房地产开发经验，无论是产品规划还是售后服务都具有优势。这无疑会进一步提升整个区域的生活品质，提高区域知名度，促进区域人居环境的发展；也会给周边社区的房子带来一定的关注度，让这些社区的二手房更容易出售，当然“老破小”房除外。
品牌房企的入驻是城市发展的必然结果，同时品牌房企也要打造出符合市场的优质产品，才能被市场接受，这是一个相辅相成的事情，威海需要进步，房子也需要跟上威海人的需求。
什么样的房子会受益于周边大型商业或者城市功能配套建设？
其实这个因素才是决定一个地区房价高低的主要因素，因为它是真正影响居民居住指数的因素。
城市的发展需要人口和经济，大企业选址在人口比较密集的地方，或者交通非常便利的地方。俗话说，人多好干活，钱多多。在北京、上海这种人口密集的城市，一个人开个煎饼摊就能月入过万。大城市的房子价值自然不低，因为收入高的城市房价肯定会高。
万达广场：对于威海这样的旅游城市，万达广场会成为外地人的“坐标”，因为他们可能不知道九龙城、威高广场，但万达在全国都是知名的。考虑到靠近高铁站、海岸线，大部分游客都会选择住在万达这样配套齐全的地方，周边民宿、酒店、公寓产品收益都不错，有红利的地方自然会受到投资者的关注，房屋升值、周转率会很高。
荣成英华湖周边配套建设：包括在建的九龙城、政务办公楼、体育馆等。这个不用多解释，事实证明英华湖北岸是荣成最受青睐的区域之一，一系列的城市建设让这里成为大部分外地人养老、本地人居家的首选之地。
临港地区发展规划：随着威高广场、临港地区文化中心的建设，包括图书馆、文化馆、电影院等的入驻，以及轻轨的利好，近期比较流行的以TOD为主导的住宅、公寓等新业态有望在临港地区形成；北京医院威海分院将落户临港；汤泊温泉度假村周边的温泉度假产业、医疗保健产业、田园综合体等也将落户临港。
临港这一系列动作的确不小，目前临港建设也比较好，但由于人口稀少，还是显得有些冷清，但对于“居住”而言，这样的环境不是更好吗？而且，种种迹象表明，临港是威海向南拓展发展的重要位置。
目前临港开发仅影响到住宅产品，主要是高端产品和威海四中周边的房屋，虽然一系列商业设施已入驻，但周边公寓产品的利好短期内仍微乎其微。
南海新区与银滩：位于同一条海岸线，同时起步。南海新区虽然进度不是很快，但一直在向前推进，过去是大规模建房，后来大力招商，现在大型地产公司主动拿地开发，角色的转换表明发展步伐加快，虽然现在还不够完善，但确实是养老度假的圣地。
南海新区房子的价值属性，并不是我们所谓的海景房，主要是海景房很少，大部分都是以养老度假为主的滨海房。从南海新区三大板块的整体发展规划来看，南海房的价值后期会体现在蓝湖公园周边，延伸到海岸线。建议可以参考榕城的樱花湖，但南海新区能发展成跟榕城一样吗？
规划政策对房屋有多大影响？
其他新区包括：临港、双岛湾、北海新城、洋亭等，还有轻轨、高铁、文登与威海联动等。如果这些规划能够尽快实现，那么最值钱的就是房价相对较低的双岛湾、东部滨海新城的海景房；南香海的小海景房；临港区四中周边的房源；文登、威海规划中的轻轨站周边的房源。
但规划如何发展、进展如何，还是值得期待的。关键的一点不会变，就是人口，威海缺的就是人口。环境和人口从来就没有一起增长过，这多少有些矛盾。如果威海人口增加了威海滨海新区房价暴跌，你还会来威海吗？
每个城市都会不断发展，或快或慢，在此期间各种规划不断涌现，这些东西可能随着时间的推移而消失或发生巨大变化。至于房子的价值，除了看一些配套设施真正意义上的完善程度，还要关注国内房地产市场的整体走势，尤其是威海这样的小城市。有计划的发展给房子带来的价值，只有在整体房价呈上升趋势的前提下，才会出现快速大幅的提升。其次，后期套现的时候，卖出去也相对容易一些。
威海市需要的是年轻人更多的发展空间；荣成需要的是更丰富的岸线资源开发；临港需要的是更多的生活设施建设；南海新区需要的是基础设施、交通、商贸等方面的更加完善；银滩需要的是交通、基础设施、医疗等方面的大幅提升。
购房者只要从这几点入手，不难发现一些端倪，但最终还是要从需求入手，买房不难，但要谨慎。
