最近很多人都在说，2022年将重现2015年的房地产市场热潮。
你看，动作一模一样。
山东菏泽率先宣布降低首付比例，买房需付20%。
随后，郑州出台房地产19条新政，迅速发射“棚改货币安置”这一核武器；
随后，福州、上海放松限购，深圳上调二手房指导价，苏州六区放松限购……
房地产市场的大松动，不仅造成了“一城一城蔓延”的现象，还从三四线城市蔓延到了一二线城市郑州楼市已现崩盘迹象，星星之火，如今已成燎原之势。
他在行动上凶猛如虎，但战绩却是0胜5负。
一系列冰冷的数据直接推翻了这一猜测。
量价齐跌，数据难看
CRIC数据显示，4月全国30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比降幅扩大至58%，降幅较3月有所扩大郑州楼市已现崩盘迹象，并处于近年来单月同比降幅最高水平。
房子卖不出去，开发商也难啊！
中指院数据显示，2022年1-4月，TOP100房企销售额均值212.2亿元，同比下降50.2%，拿地规模同比下降55.9%。
专家称：还会继续走弱！
即使是最傲慢的价格也下降了。
数据显示，2022年一季度，全国新建商品住宅销售价格为9552元/平方米。这是继2021年全国新建商品住宅平均成交价格达到10141元/平方米的历史高位后，又回落至万元以下，基本回到2019年的水平。
救市是徒劳的！房地产市场的下滑超出你我的想象。为什么？
刺激政策为何不起作用？
马克思主义的真理归根结底就是一句话：客观规律是不以人的意志为转移的。什么是客观规律？归根结底也是一句话：一切都受时间、地点和条件的制约。
救助政策一样，但22年与15年最大的区别就是购买力！
政策介绍起来简单，一张A4纸加一个红印章只要两分钱，但购买力却是需要真金白银的。
持续的疫情、俄乌战争的影响，让“裁员”成为一个高频词。
先是教育培训行业被打得半死，然后房地产公司也因为楼市低迷开始裁员，就连曾经红极一时的互联网巨头也在优化阵地。
他们甚至称之为：毕业，呸！
一些低端制造和加工由于成本问题转移到越南等国家，进一步导致了失业。
据央视数据，我国灵活就业人员已达2亿，而这背后，又有多少家庭的心酸。
普通民众赚钱越来越难，购买力基本已经枯竭。
相关数据显示，截至2021年末，我国总体居民杠杆率已经超过60%，达到62%，实际上可能更高。
这已经超越德国，并正在接近次贷危机前的美国和20世纪90年代初房地产市场崩溃前的日本。
2008年，我国居民杠杆率不足18%，仅用13年时间就上升到62%，而英、法、美等国则用了约80年时间。
当杠杆用够了，没有剩余贷款空间的时候，我们就可以继续放贷。
父亲贷款买房，儿子还钱，俗称儿子还父债，所以也被戏称为“传宗接代”。广州曾经这样做过，但很快就被叫停了。
这是您从未见过的系列。
二、本轮房地产调控“三条红线”影响深远
“三条红线”的划定可谓稳、准、狠，直接堵住了房企融资方面的“命脉”。
没有钱，又冷又饿，生活很艰难。
这些万亿级的房地产企业，其实都是外强中干、入不敷出，光鲜亮丽的外表下，隐藏着大大小小的无数外债。
破产、停工事件频发，无疑给购房者带来了极大的伤害。看到别人被打，我也心慌了。万一下一个被打的是我怎么办？认清现实后，一大批人别无选择，将目光转向了二手房市场。
“三条红线”的作用还在于稳定土地市场。
地王效应对一个地方的房地产市场影响是相当明显的，周边的土地和房价都会随之变动，一旦地价高了，购房者的紧迫感也会随之产生。
如果说开发商是大炮，那么金融机构就是他们的武器库，负责源源不断的供应炮弹。现在炮弹没了，他们怎么拿地？他们只能拿人头！
三、买高不买低的观念和人口的残酷现实
没钱买的买不起，有钱买的又怕月供半途崩盘，落得上失信黑名单的下场。
面对持续三年的疫情，每个人的工作、收入、生活都存在很大的不确定性，而且这种不确定性何时才能结束还不清楚。
世界上最可怕的事情就是对不确定性的恐惧。
一些人还想观望房价是否会下跌，或者是否会有更多的刺激措施。
最关键的是，我们国家的人口老龄化和生育率已经难以为继。
与2016年全面放开二胎政策迎来生育小高峰相比，人口数量却出现大幅下降，2021年我国人口净增量仅为48万。
2022年，我国人口极有可能进入负增长的残酷现实。
人口就是购买力，就是买家，就是未来，没有人口，房价再高也是空中楼阁。
因此，今年的情况比2015年甚至2008年更为严重。
我该买房吗？怎么买？
面对这样的形势，可以预见5月份依然是大救市的趋势，而且力度还会更大。
救市必须踩油门！
你看，未来会有更多的一线城市、强二线城市加入到救助阵营中来，成都也不会例外。
但救市如镜，救市较晚、力度较小的城市更有价值，而那些放开限购限售但楼市仍然低迷的城市则尽量避免。
都是救市措施，但是效果不一样。
湖南部分新房甚至实行0首付，但这依然无法阻挡大部分楼市房价下跌的步伐，常德郊区房价跌幅已接近30%。
救人无力的尴尬，也在南宁、郑州等二线城市发生。
郑州GDP万亿，人口超千万，但房地产市场已连续4年下滑，19条房地产政策甚至出台“货币棚户区改造”大招。
但数据显示，3月份郑州新房销量同比下降约50%，价格下跌7%，可悲的是，量价齐跌。
不过部分强势城市已经止跌企稳！
以北京、成都为例，在房贷利率下调、银行放贷速度加快、信贷回暖等利好作用下，3月份二手房市场呈现企稳回升态势。
两市二手房成交量均创近期新高，4月热度依然不减。
上海亦是如此，今年春节期间已经走出“独立潮”，但3月下旬疫情爆发，房地产市场也受到影响，陷入停滞，但需求仍在。
苏州主动下调利率至4.6，效果立竿见影，不少楼盘一夜之间火爆，甚至出现排队买房的现象。
因此必须承认，在房地产市场两极分化严重的当下，选对城市已经成为至关重要的事情。
如果你不打算住在三四线城市，我建议你一定要谨慎，等时机成熟了再去一线城市或者成都这样的强二线城市买房。
但梦想靠炒房致富的时代已经一去不复返了！
